Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Wohngebäude bei Gewerbegrundstücken

Rz. 93

^{[Autor/Stand]} Befindet sich auf einem Gewerbegrundstück ein Ein- oder Zweifamilienhaus, führt dies dazu, dass dieses Gebäude in die wirtschaftliche Einheit "Gewerbegrundstück" einzubeziehen ist.

Rz. 94

^{[Autor/Stand]} Typische Fälle für die Einbeziehung eines Wohngebäudes in die wirtschaftliche Einheit des Gewerbegrundstücks ist das Wohnhaus des Betriebsinhabers. Ursächlich für die Einbeziehung ist im Allgemeinen das Bauordnung- und Bauplanungsrecht als Ausdruck der örtlichen Gewohnheit, die bei der Bestimmung des Umfangs der wirtschaftlichen Einheit von Bedeutung ist (§ 2 BewG).^[3]

Rz. 95

^{[Autor/Stand]} Die Errichtung von Wohngebäuden innerhalb von Gewerbegebieten wird im Allgemeinen unter der Auflage genehmigt, dass die Wohngebäude ausschließlich zusammen mit den Gewerbegebäuden als Ganzes veräußert werden dürfen. In der Praxis kann das beispielsweise dadurch sichergestellt werden, dass die Wohngebäude und Gewerbegebäude zu einem Flurstück gehören, das nicht weiter parzelliert werden darf. Ein Grund für diese bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Zusammenfassung liegt in der Tatsache, dass sich der Inhaber des Gewerbebetriebs, der das Wohngebäude bewohnt, nicht über eventuelle Emissionen des von ihm betriebenen Gewerbebetriebs beschweren kann. Das gilt in gleicher Weise für leitende Angestellte, die das Wohngebäude nutzen.

Rz. 96

^{[Autor/Stand]} Diese Grundsätze, die zur Bestimmung des Umfangs der wirtschaftlichen Einheit bei Betriebsinhaberwohnhäusern anzuwenden sind, gelten auch bei der Frage, ob Wohngebäude für Betriebsangehörige in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen sind. Auch hier wird die Finanzverwaltung in erster Linie darauf abstellen, ob die Wohngebäude, die von Betriebsangehörigen bewohnt werden, nur gemeinsam mit den gewerblich genutzten Gebäuden veräußert werden dürfen.^[6]

Rz. 97

^{[Autor/Stand]} Dies konnte für Erwerbe vor dem 1.1.2003 dazu führen, dass es zu einer Bewertung im sog. Mischverfahren kam, wenn das gewerblich genutzte Gebäude auf dem Grundstück mit dem Steuerbilanzwert anzusetzen war. Bei dem Mischverfahren ergab sich der Grundstückswert aus dem Wert des Grund und Bodens, angesetzt mit dem Bodenrichtwert abzüglich eines Abschlags von 30 %, dem Wert für Gebäude, die nach § 147 BewG mit dem ertragsteuerlichen Wert zu bewerten waren, und dem Wert des Ein- oder Zweifamilienhauses, das im Ertragswertverfahren zu bewerten war. Bei der Bewertung des Ein- oder Zweifamilienhauses im Ertragswertverfahren wurde kein Zuschlag i.H.v. 20 % für Wohngrundstücke mit nicht mehr als zwei Wohnungen vorgenommen. Das Mischverfahren ist ab dem 1.1.2003 weggefallen und durch ein reines "Bilanzwertverfahren" ersetzt worden.

Rz. 98

^{[Autor/Stand]} Demzufolge ist das auf einem Gewerbegrundstück errichtete Ein- oder Zweifamilienhaus mit dem ertragsteuerlichen Wert, das sind bei einer Eigennutzung die Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich einer linearen AfA von 2 %, anzusetzen. Dies kann im Einzelfall für den Grundstückseigentümer günstig sein, wenn es sich um ein älteres Wohngebäude handelt; ist dagegen das Wohngebäude kurz vor dem Bewertungsstichtag fertiggestellt worden, sind anstelle des Ertragswerts die hohen Herstellungskosten anzusetzen. Handelt es sich bei dem Wohnhaus mit dem dazugehörigen Grund und Boden um eine separate wirtschaftliche Einheit, erfolgt die Bewertung stets im Ertragswertverfahren, i.d.R. unter Ansatz eines Zuschlags von 20 %, es sei denn, aus anderen Gründen liegt keine ausschließliche Nutzung zu Wohnwecken vor.

Rz. 99

^{[Autor/Stand]} Die Einbeziehung bzw. Nichteinbeziehung des Wohnhauses in die wirtschaftliche Einheit "Gewerbegrundstück" konnte während der Geltungszeit des § 147 BewG für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer auch für die Frage von Bedeutung sein, ob ein Betriebsgrundstück vorliegt. Denn das Wohnhaus musste dem nicht betrieblichen Zwecken dienenden Grundstücksteil zugerechnet werden, der dem betrieblich genutzten Grundstücksteil gegenüberzustellen ist, wobei gemessen am Wert mehr als die Hälfte des Gewerbegrundstücks betrieblichen Zwecken dienen musste, um als Betriebsgrundstück angesehen werden zu können.^[10] In H 117 ErbStH 2003^[11] ist die Abgrenzung eines Betriebsgrundstücks anhand der nachfolgenden drei Beispiele erläutert.

Rz. 100

Beispiel 1

Auf einem Grundstück befinden sich ein eigenbetrieblich genutztes Gebäude und das Wohnhaus des Betriebsinhabers. Das gesamte Grundstück ist im Ertragswertverfahren zu bewerten (§ 146 BewG).

Das Grundstück gehört bewertungsrechtlich zum Betriebsvermögen, wenn der nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG ermittelte Ertragswert des betrieblich genutzten Gebäudes mehr als die Hälfte des Ertragswerts des gesamten Grundstücks ausmacht. Das Verhältnis der Ertragswerte ist auch dann maßgebend, wenn für das Grundstück der Mindestwert (§ 146 Abs. 6 BewG) anzusetzen ist.

Rz. 101

Beispiel 2

Auf einem Grundstück befinden sich ein eigenbetrieblich genutztes Gebäude und das Wohnhaus des Betriebsinhabers. Das Grundstück wird insgesamt nach § 147...