Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 3. Bewertungsgrundlagen: Kaufpreissammlung, durchschnittliche Werte (= Durchschnittswerte, Richtwerte)

Rz. 87

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung des Grund und Bodens ist eine der schwierigsten Aufgaben einer Grundstücksbewertung. Deshalb haben die Finanzverwaltungen der Länder diesem Problem von jeher ihre besondere Aufmerksamkeit gewidmet. So wurden u.a. im Jahre 1956/57 zur Vorbereitung einer Neubewertung des Grundbesitzes umfangreiche Bodenwert-Richtlinien als übereinstimmende Ländererlasse herausgegeben.^[2] Diese Richtlinien enthalten u.a. Anordnungen über die Sammlung von Kaufpreisen, Aufstellung von Richtwertkarten und die Ableitung der Einzelwerte für das zu bewertende Grundstück aus den Richtwerten.

Rz. 88

^{[Autor/Stand]} Auszug: Sämtliche Kauffälle für unbebaute Grundstücke sind zu sammeln und in einer Kaufpreissammlung (Karteiform) zu erfassen. Kaufpreise, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind, sind zu bereinigen (Tz. 11, 14). Die in der Kaufpreissammlung bereinigten Kaufpreise sind in eine Bodenpreiskarte (Ortsplan) einzutragen. Die Bodenpreiskarten werden nicht auf einen bestimmten Zeitpunkt abgestellt, sondern enthalten die laufende Entwicklung der Preisverhältnisse, die sich in den einzelnen gezahlten Kaufpreisen widerspiegeln. Die Bodenpreiskarten geben also Aufschluss über die Entwicklung der Kaufpreise für einen längeren Zeitraum und können deshalb nicht unmittelbar für die Ermittlung der Bodenwerte für die einzelnen Grundstücke verwendet werden (Tz. 15). Die aus der Bodenpreiskarte abgeleiteten und auf einen Quadratmeter Vorderland abgestellten Richtwerte (auch durchschnittliche Werte genannt) sind in der Richtwertkarte in Wertstufen mit gleichen oder annähernd gleichen Werten zusammenzufassen. Sie umfassen jeweils die Richtwerte für normal geschnittene Grundstücke gleichartiger Gebiete, Straßen oder Straßenabschnitte. Individuelle Eigenschaften einzelner Grundstücke sind nicht zu berücksichtigen. Als solche können z.B. in Betracht kommen: Lage zur Himmelsrichtung, Grundstücksform, Abmessungen und Schnitt, Oberflächenbeschaffenheit, Baugrund, Vorhandensein von Grunddienstbarkeiten und Eckbaustellen (Tz. 20). Aus den Richtwerten (durchschnittlichen Werten) sind die Einzelwerte der Grundstücke, die der Einheitsbewertung zugrunde zu legen sind, abzuleiten, wobei die besonderen individuellen Merkmale des zu bewertenden Grundstücks zu berücksichtigen sind (Tz. 37 ff., vgl. auch Abschn. 7 BewRGr).

Rz. 89

^{[Autor/Stand]} Auch die BewRGr i.d.F. v. 19.9.1966^[5] enthalten in den Abschnitten 7–10 Anordnungen über die Wertermittlung bei unbebauten Grundstücken, die in den nachfolgenden Erläuterungen berücksichtigt sind. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen darum, wie aus den für ein Gebiet, eine Straße oder einen Straßenabschnitt von der FinVerw. anhand der Kaufpreise usw. ermittelten durchschnittlichen Werten (den Richtwerten) der für das einzelne zu bewertende Grundstück entsprechend seinen Besonderheiten maßgebende gemeine Wert zu ermitteln ist. Die Anordnungen in Abschn. 7 Abs. 2 und 3 lauten:

Rz. 90

^{[Autor/Stand]} „(2) Der Wert unbebauter Grundstücke umfasst den Wert des Grund und Bodens (Bodenwert) und der Außenanlagen. Bei der Ermittlung des Bodenwerts ist im Allgemeinen von durchschnittlichen Werten auszugehen, die sich für ein Gebiet, eine Straße oder einen Straßenabschnitt ohne Beachtung der Grundstücksgrenzen und ohne Rücksicht auf die besonderen Eigenschaften der einzelnen Grundstücke je Quadratmeter ergeben. Aus den durchschnittlichen Werten sind die Bodenwerte der Grundstücke abzuleiten, indem im Einzelfall die Größe des Grundstücks sowie seine Besonderheiten und seine Abweichungen gegenüber den durchschnittlichen Verhältnissen berücksichtigt werden. Als Besonderheiten und Abweichungen kommen vor allem der Anteil des Vorderlandes und des Hinterlandes (vgl. Abschn. 8 Abs. 2), die besondere Lage, z.B. die Ecklage (vgl. Abschn. 9), sowie die Größe, der Zuschnitt, die Oberflächenbeschaffenheit und der Baugrund (vgl. Abschn. 10) in Betracht.

Rz. 91

^{[Autor/Stand]} (3) Durch die Erschließung (§§ 123 ff. BauGB) wird der Wert des Grundstücks erhöht. Die Erschließung ist jedoch regelmäßig kein werterhöhendes Merkmal des einzelnen Grundstücks, sondern werterhöhendes Merkmal sämtlicher Grundstücke an einer Straße oder in einer Gegend. Sie wird daher bereits im durchschnittlichen Wert berücksichtigt. Die Werterhöhung tritt ein, wenn die Erschließungsanlagen ganz oder in einem Bauabschnitt endgültig hergestellt sind. Es ist für den Wert des Grundstücks ohne Bedeutung, ob die Gemeinde Erschließungsbeiträge bereits angefordert hat oder ob sie die Vorauszahlungen (§ 133 Abs. 3 BauGB) verlangt hat; ebenso ist es ohne Bedeutung, ob der Eigentümer des Grundstücks vor Abschluss der Erschließung Vorauszahlungen geleistet hat. Hierdurch können uU Forderungen oder Schulden begründet worden sein.”

Rz. 92

^{[Autor/Stand]} In diesem Zusammenhang ist auf die Gutachterausschüsse nach dem BauGB hinzuweisen, die bei den kreisfreien Städten und den Landkreisen bestehen. Nach den §§ 192–199 BauGB hat der G...