Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 3. Pauschalierung

Rz. 96

^{[Autor/Stand]} Die Ermittlung der Kostenmiete würde im Einzelfall umfangreiche Berechnungen erfordern. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat deshalb mit Rücksicht auf die Erfordernisse der Einheitsbewertung als Massenbewertung und die Gleichmäßigkeit der Besteuerung statt der Einzelberechnung eine pauschale Ermittlung gebilligt (s. Anm. 79). Bei grundsteuerbegünstigtem Wohnraum war danach die Kostenmiete pauschal mit 6 % der Gesamtkosten (Kosten des Baugrundstücks und der Baukosten) anzusetzen. Die Pauschale von 6 % setzt sich aus 5 % für Kapitalverzinsung, 1 % für Abschreibungen und 1 % für sonstige Bewirtschaftungskosten zusammen, von denen 1 % für die Grundsteuerbegünstigung abzurechnen war.^[2]

Rz. 97

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung hat darüber hinaus für andere Gruppen von Grundstücken weitere Pauschalen festgelegt. So sollen für steuerbegünstigte Wohnungen ohne laufende Grundsteuervergünstigungen 7 % anzusetzen sein. Dieser Auffassung schließt sich auch der BFH in seinen Urteilen v. 18.11.1998^[4] und v. 4.3.1999^[5] an. Unter Berücksichtigung des marktüblichen Zinssatzes für Hypotheken in der Zeit vor dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 kann eine durchschnittliche Kapitalverzinsung von 5 % zu Grunde gelegt und darüber hinaus ein Ansatz von Bewirtschaftungskosten von pauschal 2 % der Herstellungskosten zugelassen werden, mit denen u.a. auch die Abschreibung und die Grundsteuerbelastung abgegolten sein soll. Für öffentlich geförderte Wohnungen mit laufender Grundsteuervergünstigung waren 4,5 % vorgesehen. Für öffentlich geförderte Wohnungen ohne laufende Grundsteuervergünstigung sollen regelmäßig 5 % (in Niedersachsen 5,5 %) der Gesamtkosten zu Grunde gelegt werden können.

Der Zuschlag für Schönheitsreparaturen entfällt. Bei einer groben Schätzung, wie sie die Pauschalierung der Kostenmiete darstellt, kann es nicht darauf ankommen, wie die Kosten der Schönheitsreparaturen im Einzelfall behandelt werden würden. Entscheidend ist, dass diese Kosten nach § 85 Abs. 2 II. WoBauG begrifflich zur Kostenmiete gehören und in den pauschal ermittelten Bewirtschaftungskosten enthalten sind.^[6]

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[2] Vgl. BFH v. 11.10.1974 – III R 103/73, BStBl. II 1975, 54.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[4] BFH v. 18.11.1998 – II R 79/96, BStBl. II 1999, 10.

[5] BFH v. 4.3.1999 – II R 69/97, BFH/NV 1999, 1454.

[6] Vgl. BFH v. 28.1.1977 – III R 58/76, BStBl. II 1977, 376; ebenso im Ergebnis BFH v. 11.10.1974 – III R 103/73, BStBl. II 1975, 54; v. 13.12.1974 – III R 82/73, BStBl. II 1975, 191.