Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 3. Übliche Miete ab 2007

Rz. 213

^{[Autor/Stand]} Die Voraussetzungen für den Ansatz der üblichen Miete haben sich durch die Änderungen des § 146 Abs. 3 BewG i.d.F. des Jahressteuergesetzes 2007^[2] für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 geändert. Als wesentliche Änderung ist hervorzuheben, dass die übliche Miete auch dann anzusetzen ist, wenn Grundstücke oder Grundstücksteile zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen werden. Damit ist zwar bei jeder Grundbesitzbewertung eine Vergleichsrechnung zwischen der tatsächlich vereinbarten Jahresmiete und der üblichen Miete erforderlich. Das hat zur Konsequenz, dass die bisherigen Gestaltungsmöglichkeiten zur gezielten Reduzierung des Grundbesitzwerts wegfallen. Sofern also für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 die tatsächliche Miete beispielsweise im Rahmen einer Betriebsaufspaltung drastisch abgesenkt wird, hat das Finanzamt die übliche Miete anzusetzen, sobald die 20 % Grenze überschritten ist.

§ 146 Abs. 3 BewG i.d.F. des Jahressteuergesetzes 2007^[3] nennt die Fälle in denen es zum Ansatz der üblichen Miete kommt, und zwar bei

• Eigennutzung,
• Nichtnutzung,
• Überlassung zu vorübergehendem Gebrauch,
• unentgeltlicher Überlassung,
• Überlassung zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete.

Rz. 214

^{[Autor/Stand]} Auch für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 ist die übliche Miete nicht nur bei Eigennutzung von Räumen durch den Eigentümer anzusetzen, sondern auch bei der Überlassung von gewerblich oder freiberuflich genutzten Räumen.^[5] Somit ist beispielsweise auch das vom Grundstückseigentümer selbst genutzte Bürohaus und der selbst genutzte Laden unter Ansatz der üblichen Miete zu bewerten. Wird ein Grundstück oder ein Grundstücksteil an andere unentgeltlich zur Nutzung überlassen, ist ebenfalls die übliche Miete anzusetzen, unabhängig davon, ob es sich bei den anderen um Angehörige des Grundstückseigentümers oder um fremde Dritte handelt. Auf die Art der Nutzung des Grundstücks oder des Grundstücksteils kommt es nicht an.

Ein Grundstück oder Grundstücksteil ist dann ungenutzt, wenn kein Mietvertragsverhältnis vorliegt und es leer steht. Von vorübergehendem Gebrauch ist dann auszugehen, wenn die Vermietungen typischerweise unter zwölf Monaten erfolgen. Das wäre beispielsweise regelmäßig bei Vermietungen von Ferienwohnungen der Fall. Sofern eine Abweichung der tatsächlichen Miete von der üblichen Miete um mehr als 20 % nach unten oder oben vorliegt, sind die dafür maßgebenden Gründe unbeachtlich.^[6]

Rz. 215

^{[Autor/Stand]} Eine Besonderheit kann sich ergeben, wenn ein Grundstück oder ein Grundstücksteil im Besteuerungszeitpunkt wegen Modernisierungsarbeiten nicht vermietet ist. In diesem Fall stellt sich die Frage, ob die Miete vor oder nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme maßgebend ist. Tz. 51 Abs. 8 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007^[8] löst diese Problematik zu Gunsten des Steuerzahlers, so dass die übliche Miete ausgehend vom Zustand des Grundstücks oder Grundstücksteils vor der Modernisierung zu ermitteln ist.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019

[2] JStG 2007 v. 13.12.2006, BGBl. I 2006, 2878 (2909).

[3] JStG 2007 v. 13.12.2006, BGBl. I 2006, 2878 (2909).

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019

[5] Tz. 50 Abs. 2 Satz 1 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007, BStBl. I 2007, 314.

[6] Tz. 50 Abs. 2 Satz 7 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007, BStBl. I 2007, 314.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2019

[8] Tz. 51 Abs. 8 der gleich lautenden Erlasse v. 2.4.2007, BStBl. I 2007, 314.