Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Überblick über das Ertragswertverfahren für die Grundstücksbewertung ab 1996

Rz. 9

^{[Autor/Stand]} § 146 Abs. 1 BewG enthält die Begriffsbestimmung für bebaute Grundstücke, und zwar als Negativabgrenzung zu den unbebauten Grundstücken. Alle Grundstücke, die nach § 145 Abs. 1 BewG nicht als unbebaut anzusehen sind, rechnen demnach zu den bebauten Grundstücken.

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} In § 146 Abs. 2 BewG wird die Bewertung von vermieteten Grundstücken geregelt. Ausgangsgröße ist die Jahresmiete als Gesamtentgelt, das der Mieter bzw Pächter für die Benutzung des bebauten Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen hat. Dabei bleiben Betriebskosten außer Ansatz, und zwar für Wohngrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke und Gewerbeimmobilien.

Die Jahresmiete ist für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 aus den letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitpunkt abzuleiten; aus den drei Jahresmieten ist eine Durchschnittsmiete zu berechnen und mit dem Einheitsvervielfältiger 12,5 zu kapitalisieren. Das Ergebnis stellt den Ausgangswert für die weiteren Berechnungen dar. Von dem dreijährigen Mietermittlungszeitraum weicht der Gesetzgeber bei Grundstücken ab, die vor dem Besteuerungszeitpunkt weniger als drei Jahre vermietet worden sind; hier ist die (durchschnittliche) Jahresmiete aus dem kürzeren Zeitraum zu ermitteln.

Rz. 11

^{[Autor/Stand]} Für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 ist aufgrund der Änderung des § 146 Abs. 2 BewG durch das Jahressteuergesetz 2007^[4] die im Besteuerungszeitpunkt vereinbarte Jahresmiete maßgebend. Der einheitliche Vervielfältiger von 12,5 ist unverändert beibehalten worden. Betriebskosten sind nicht in die Jahresmiete einzubeziehen.

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Bebaute Grundstücke, die sich zumindest regional vermieten lassen und für die daher ein Mietwert zur Verfügung steht, sind, wenn es an einer Jahresmiete fehlt oder wenn die vereinbarte Jahresmiete als ungeeignet erscheint, nach § 146 Abs. 3 BewG unter Ansatz der üblichen Miete zu bewerten. Die übliche Miete tritt hier an die Stelle der Jahresmiete. Bei der üblichen Miete handelt es sich um die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird, ebenfalls berechnet auf Nettobasis. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben bei der Mietableitung außer Betracht. Die übliche Miete ist mit 12,5 zu multiplizieren und ergibt den Ausgangswert, der für die weiteren Berechnungen zugrunde zu legen ist. Für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 ist die übliche Miete auch anzusetzen, wenn der Eigentümer das Grundstück dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Von dem Ausgangswert ist die Wertminderung wegen Alters nach § 146 Abs. 4 BewG des Gebäudes abzuziehen. Die Wertminderung beträgt für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 %, begrenzt auf höchstens 25 % des Ausgangswerts. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die zu einer Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer um mindestens 25 Jahre des Gebäudes geführt haben, ist für die Alterswertminderung ein fiktives Baujahr zugrunde zu legen. Das fiktive Baujahr ergibt sich als Summe des tatsächlichen Baujahrs und des Zeitraums der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer.

Rz. 14

^{[Autor/Stand]} Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, ist der um die Alterswertminderung gekürzte Ausgangswert nach § 146 Abs. 5 BewG um einen Zuschlag von 20 % zu erhöhen. Das Ergebnis stellt den Ertragswert des bebauten Grundstücks dar.

Rz. 15

^{[Autor/Stand]} Der Ertragswert ist nach unten begrenzt auf den sog. Mindestwert (§ 146 Abs. 6 BewG). Bei dem Mindestwert handelt es sich um den Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück, bewertet nach § 145 Abs. 3 BewG, anzusetzen wäre.

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} § 146 Abs. 7 BewG a.F. enthält für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 die Öffnungsklausel, wonach der Steuerzahler nachweisen kann, dass der gemeine Wert des Grundstücks niedriger ist als der Wert, der sich nach § 146 Abs. 2 bis 6 BewG ergibt. Insoweit ist der Grundbesitzwert nach oben auf den gemeinen Wert (Verkehrswert) des Grundstücks begrenzt. Für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 ist durch das Jahressteuergesetz 2007^[10] eine allgemein für alle Bewertungen geltende Öffnungsklausel in § 138 Abs. 4 BewG aufgenommen worden.

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} § 146 Abs. 8 BewG i.d.F. vor dem Jahressteuergesetz 2007^[12] und § 146 Abs. 7 BewG i.d.F. des Jahressteuergesetz 2007^[13] enthalten hinsichtlich der Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum eine Klarstellung. Danach gelten die Vorschriften zur Ertragsbewertung auch bei der Bewertung des Wohnungs- und Teileigentums.

Rz. 18

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung hat zur Bewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren in den gleich lautenden Ländererlas...