Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 4. Begriff der üblichen Miete

Rz. 216

^{[Autor/Stand]} Bei der üblichen Miete handelt es sich um die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird (§ 146 Abs. 3 Satz 2 BewG).^[2] Betriebskosten sind hierbei nicht einzubeziehen.^[3]

a) Vergleichsmerkmal "Art des Grundstücks"

Rz. 217

^{[Autor/Stand]} Die Grundstücke, aus denen die übliche Miete abgeleitet wird, müssen ihrer Art nach mit dem zu bewertenden Grundstück vergleichbar sein. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Nutzung und der baulichen Gestaltung. Demnach ist zwischen der Nutzung zu Wohnzwecken einerseits und der Nutzung zu gewerblichen Zwecken und zu freiberuflichen Zwecken andererseits zu unterscheiden.

Bei der gewerblichen Nutzung ist eine weitere Unterteilung vorzunehmen, i.d.R. in Ladenlokale, Büroräume und Gewerbeflächen. Darüber hinaus kann es erforderlich sein, für spezielle Nutzungen, wie z.B. für Einkaufszentren, Selbstbedienungsläden bzw. Fachmärkte sowie Lagerhallen separate Mietwerte zu bestimmen. Sollte in den zuletzt genannten Fällen eine übliche Miete nur vereinzelt zur Verfügung stehen, ohne dass sie als flächendeckender Mietwert angesehen werden kann, liegt ein Fall des § 147 BewG vor. Dabei ist jedoch zu beachten, dass es für den Ansatz der üblichen Miete bei der Bedarfsbewertung ausreicht, wenn auf dem regionalen Mietenmarkt die Üblichkeit des Mietwerts angenommen werden kann.

Rz. 218

^{[Autor/Stand]} Bei Wohngrundstücken ist meist eine Unterscheidung in Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mietwohngrundstücke und Eigentumswohnungen vorzunehmen. Dabei ist der Mietwert von Ein- und Zweifamilienhäusern höher anzusetzen als der von Mietwohngrundstücken, und zwar wegen des "ungestörten" Wohnens in einem Haus. Wird die übliche Miete für Ein- und Zweifamilienhäuser aus einem Mietspiegel abgeleitet, der für Mietwohngrundstücke aufgestellt ist, ist das "ungestörte Wohnen" durch einen Zuschlag zu den Mietspiegelansätzen zu berücksichtigen. Hierzu wird im Erlass des FinMin. Niedersachsen v. 3.8.1998^[6] Folgendes ausgeführt:

„Nach § 146 Abs. 3 BewG ist zur Schätzung der üblichen Miete von vermieteten Vergleichsobjekten auszugehen. Da bei Ein- und Zweifamienhäusern oft keine Vergleichsobjekte vorliegen, kann bei der Bedarfsbewertung die übliche Miete von tatsächlich bezahlten Mieten für Mietwohngrundstücke abgeleitet werden. Dabei kann in analoger Anwendung der zur Einheitsbewertung 1964 ergangenen Rechtsprechung ein Mietzuschlag zu berücksichtigen sein, mit dem der Vorteil des Wohnens im eigenen Haus, insbesondere das Vorhandensein der üblichen Nebenräume, die Nutzung des Gartens usw. angemessen abgegolten wird (BFH v. 10.8.1984 – III R 41/75, BStBl. II 1985, 36).

Auch bei dieser Art der Ermittlung der üblichen Miete ist der Grundstücksausgangswert noch um einen Zuschlag nach § 146 Abs. 5 BewG zu erhöhen.”

Die Zuschlagsregelung für Ein- und Zweifamilienhäuser ist in die ErbStR 2003, und zwar in R 172 Abs. 6, aufgenommen worden. Dort heißt es:

"Wird die übliche Miete für Grundstücke mit nicht mehr als zwei Wohnungen aus Vergleichsmieten für Mietwohngrundstücke abgeleitet, ist ein angemessener Zuschlag anzusetzen, der sich in erster Linie nach den Vorgaben des Mietspiegels richtet. Auch in diesen Fällen ist der Grundstücksausgangswert um den Zuschlag nach § 146 Abs. 5 BewG zu erhöhen."

Rz. 219

^{[Autor/Stand]} Eine Ableitung aus Vergleichsmieten liegt nicht nur dann vor, wenn die Miete individuell unter Berücksichtigung von Vergleichsobjekten ermittelt wird, sondern auch bei einer Ableitung der üblichen Miete aus dem Mietspiegel. Im zuletzt genannten Fall kommt es für die Höhe des Zuschlags bei Ein- und Zweifamilienhäusern auf die dortigen Vorgaben an. Da die Mietspiegel i.d.R. keinen Zuschlag für Ein- und Zweifamilienhäuser ausweisen, muss auf allgemeine Erfahrungswerte zurückgegriffen werden. Hierfür bieten sich, so der Erlass des FinMin. Niedersachsen v. 3.8.1998^[8] die Zuschläge aus der Einheitsbewertung 1964 an. Der Zuschlag beträgt

• für ein freistehendes Einfamilienhaus 20 %,
• für ein Reiheneinfamilienhaus 10 % und
• für ein Zweifamilienhaus 5 % der Mietspiegelmiete.

Rz. 220

^{[Autor/Stand]} Unabhängig von den vorstehend genannten Zuschlägen muss sich die Ermittlung der üblichen Miete für Grundstücke mit nicht mehr als zwei Wohnungen vorrangig nach den Vorgaben richten, die sich bei der Ableitung aus Vergleichsmieten für Mietwohngrundstücke aus dem Mietspiegel ergeben.^[10] Die Finanzverwaltung nimmt die Mietzuschläge zusätzlich zu dem allgemeinen Zuschlag nach § 146 Abs. 5 BewG vor.^[11] Dies wird damit begründet, dass der Zuschlag von 20 % nach § 146 Abs. 5 BewG dem Umstand Rechnung tragen soll, Ein- und Zweifamilienhäuser verfügten im Vergleich zu Mietwohngrundstücken über eine wesentlich größere Grundstücksfläche.

Rz. 221

^{[Autor/Stand]} Ist eine Eigentumswohnung in einem Zweifamilienhaus zu bewerten, ist der Zuschlag aus der Einheitsbewertung 1964 i.H.v. 5 % ebenfalls vorzunehmen. Denn bei dieser Wohnu...