Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 4. Statistische Grundlagen

Rz. 29

^{[Autor/Stand]} Die bei der Bewertung der Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum und Mietwohngrundstücke) anzusetzenden Nettokaltmieten nach § 254 BewG wurden zunächst auf Grundlage der bei Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes^[2] vorliegenden Daten des Statistischen Bundesamts (Mikrozensus 2014) ermittelt. Nachdem im Jahr 2021, also unmittelbar vor dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022, aktuellere statistische Daten – insb. der Mikrozensus 2018 – vorlagen, hat der Gesetzgeber die Bewertungsparameter der Anlage 39 zum BewG aktualisiert. Zusätzlich hat sich die Zuordnung der Gemeinden zu den Mietniveaustufen durch die Einführung einer neuen Mietniveaustufe 7 verändert. Dabei stand im Vordergrund, das Bewertungsziel eines objektiviert-realen Grundsteuerwerts als Bemessungsgrundlage für eine relations- und realitätsgerechte Besteuerung zutreffend erfassen zu können.

Rz. 30

^{[Autor/Stand]} Bei den monatlichen Nettokaltmieten für Wohngebäude handelt es sich um einen wesentlichen und bedeutsamen Bewertungsparameter, der bei der Ermittlung der Grundsteuerwerte relevant ist. Insofern kommt der Ermittlung der Nettokaltmieten innerhalb des wertabhängigen Grundsteuermodells eine besondere Bedeutung zu, weil hieran letztlich die verfassungsrechtlich vorgegebene Abbildung realitätsnahe Relationen gemessen werden wird.

Rz. 31

^{[Autor/Stand]} Im Ergebnis hat die Neuberechnung der maßgeblichen Nettokaltmieten zu veränderten Wertansätzen geführt, die auf die verschiedenen Veränderungen in den Datengrundlagen zurückzuführen sind. Dabei hat die Nutzung der Ergebnisse des Mikrozensus 2018 ermöglicht, dass die Datengrundlagen nur noch für einen relativen kurzen Zeitraum bis zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 fortgeschrieben werden mussten. Zudem hat die Verwendung des für alle Länder bis zum Jahr 2020 – beim Gesetzgebungsverfahren Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz^[5] – vorliegenden Verbrauchpreisindex für Nettokaltmieten das Schätzrisiko weiter verringert. Ferner berücksichtigt die Neuberechnung die zwischenzeitliche Neueinteilung der Gemeinden in die Mietstufenklassen. Es wurde nicht nur eine neue Mietstufenklassen 7 durch das Bundesministerium des Inneren und für Heimat eingeführt, sondern es fanden auch erhebliche Neuzuordnungen in den übrigen Mietstufenklassen statt. Mit dem Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz^[6] wollte der Gesetzgeber der Veränderung der rechtlichen Rahmenbedingungen Rechnung tragen. Die verbesserte Datengrundlage des Mikrozensus 2018 erlaubte auch eine differenziertere Berücksichtigung der Wohnungsgrößen bei der Ermittlung der maßgeblichen Nettokaltmieten.

Rz. 32

^{[Autor/Stand]} Bei der Auswertung des Mikrozensus 2018 und der statistischen Daten hat sich ein bundesweiter durchschnittlicher Anstieg der Mieten ergeben. Die Veränderungen der Mieten waren regional unterschiedlich stark ausgeprägt. Mit der Anpassung des Mietniveaus an die statistische Entwicklung sollte zwar eine relations- und realitätsgerechte Bemessungsgrundlage geschaffen werden. Jedoch war damit nicht die Absicht einer Steuererhöhung verbunden. Vielmehr ist es ein Anliegen des Gesetzgebers, die Grundsteuerreform grundsätzlich aufkommensneutral auszugestalten. Deshalb geht mit der Anpassung der Bewertungsparameter der Anlage 39 zum BewG eine Senkung der Steuermesszahl für Wohngrundstücke einher. Das Zusammenwirken der Erhöhung des Mietniveaus und der Absenkung der Steuermesszahl für Wohngrundstücke soll bundesweit zu einem weitgehend aufkommensneutralen Messbetragsvolumen beitragen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2022

[2] Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (GrStRefG) v. 26.11.2019, BGBl. I 2019, 1794.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2022

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2022

[5] Gesetz zur erleichterten Umsetzung der Reform der Grundsteuer und Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften (Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz – GrStRefUG) v. 16.7.2021, BGBl. I 2931.

[6] GrStRefUG v. 16.7.2021, BGBl. I 2931.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2022