Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 4. Vereinfachte Ermittlung der Brutto-Grundfläche

Rz. 103

^{[Autor/Stand]} Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat auf seinen Internetseiten ein Berechnungstool zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude veröffentlicht. In der dazugehörigen "Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises"^[2] werden nachfolgend dargestellte Umrechnungsfaktoren zur vereinfachten Ermittlung der Brutto-Grundfläche bereitgestellt.

Rz. 103.1

^{[Autor/Stand]} Der BFH hat mit Urteil vom 21.7.2020^[4] entschieden, dass in bestimmten Fällen die vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzt werden darf. Denn nach Auffassung des BFH gewährleiste die Arbeitshilfe in diesen Fällen nicht die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude. Der BFH monierte insb. die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren sowie die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts. Dies führe nicht zu Ergebnissen, die den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen. Es fehle der Arbeitshilfe u. a. an der Berücksichtigung des Ertragswertverfahrens sowie der Begründung der Methodenwahl. Hinzu komme, dass sich der Bodenwert nach den vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss festgesetzten Bodenrichtwerten bestimmt und damit die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt i.S.v. § 8 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV 2010 berücksichtigt (Marktanpassung). Im Gegensatz dazu komme der Gebäudewert auf der Basis von typisierten Herstellungskosten nicht marktgerecht zum Ansatz. Dies führe insb. in Großstädten mit hohen Bodenrichtwerten und bei hochwertigen Objekten oder sanierten Altbauten zu einem unverhältnismäßig hohen Anteil des Grund und Bodens und sehr niedrigen Gebäudewerten. Somit sei die "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück" des BMF kein geeignetes Hilfsmittel, um den Kaufpreis beim Grundstückserwerb sachgerecht aufzuteilen. Die Finanzverwaltung hat die vorbezeichnete Arbeitshilfe zwischenzeitlich überarbeitet und entsprechend den Anforderungen des BFH anpasst. Die Arbeitshilfe beinhaltet nun u.a. alle drei in Betracht kommenden Regelbewertungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren).

Rz. 103.2

^{[Autor/Stand]} Die in der Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises enthaltenen Umrechnungsfaktoren zur vereinfachten Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind von den vorstehenden Ausführungen nicht betroffen und können u.E. somit uneingeschränkt bei der Grundbesitzbewertung herangezogen werden.

Rz. 104

^{[Autor/Stand]} In vorbezeichneter Anleitung heißt es erläuternd:

"Bei der typisierten Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises in den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits werden die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) als Ausgangswerte herangezogen. Die dort angegebenen Preise beziehen sich auf die Bruttogrundfläche (BGF) entsprechend der DIN 277. Da die Finanzverwaltung und die Steuerpflichtigen in der Regel jedoch nicht über Angaben zur BGF verfügen, werden die NHK 2010 im Rahmen der typisierten Kaufpreisaufteilung auf die Wohnfläche umgerechnet. Hierzu werden Faktoren angesetzt, die durch das "Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern – BKI" im August 2005 mit dem Forschungsprojekt "Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung" bzw. durch die zur Erarbeitung der Sachwertrichtlinie eingesetzte Arbeitsgruppe aus Vertretern des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, der für das Gutachterausschusswesen zuständigen Ministerien der Länder sowie der Bundesvereinigung der Kommunalen Spitzenverbände ermittelt wurden."

Rz. 105

^{[Autor/Stand]} Es ergeben sich nach vorbezeichneter Anleitung folgende Umrechnungsfaktoren zur vereinfachten Ermittlung der Brutto-Grundfläche durch Umrechnung der Wohn- und Nutzfläche:

[Gebäudeart lt.] NHK 2010	Grundstücksart/Gebäudeart [Bezeichnung]	[Umrechnung] Brutto-Grundfläche/Wohn-/Nutzfläche
4.1.–4.3	Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)/Wohnungseigentum	1,9
5.1	gemischt genutzte Grundstücke, Wohnhäuser mit Mischnutzung (25 % bis 75 % Wohnen)	2,0
5.2, 5.3	Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser	1,5
6.1, 6.2	Geschäftsgrundstücke, Bürogebäude	1,5
1.01	EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, DG voll ausgebaut	2,3
1.02	EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, DG nicht ausgebaut	3,8

[Gebäudeart lt.] NHK 2010	Grundstücksart/Gebäudeart [Bezeichnung]	[Umrechnung] Brutto-Grundfläche/Wohn-/Nutzfläche
1.03	EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, Flachdach oder flach geneigtes Dach	2,6
1.11	EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, OG, DG voll ausgebaut	1,9
1.12	EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, OG, DG nicht ausgebaut	2,8
1.13	EFH/ZFH: freistehend, KG, EG, OG, Flachdach oder flach geneigtes Dach	2,1
1.21	EFH/ZFH: freistehend, EG, nicht unterkellert, DG voll a...