Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 4. Zuschlag für Ein- und Zweifamilienhäuser

Dipl.-Finw. (FH) Gerhard Bruschke

Rz. 34

^{^{[Autor/Stand]}} Nach Berücksichtigung der Alterswertminderung ist der Wert für das bebaute Grundstück um 20 Prozent zu erhöhen, wenn es ausschließlich Wohnzwecken dient und nicht mehr als zwei Wohnungen enthält (vgl. § 146 Abs. 5 BewG). Bei der Frage, ob zwei oder mehr Wohnungen vorliegen, ist der für Zwecke der Einheitsbewertung entwickelte Wohnungsbegriff zugrunde zu legen.^{^[2]} Die Vorschrift des § 146 Abs. 5 BewG trägt dem Umstand Rechnung, dass Ein- und Zweifamilienhäuser regelmäßig nicht zu Renditezwecken, sondern zum Eigengebrauch errichtet werden. Bei diesen Ein- und Zweifamilienhäusern ist i.d.R. auch der Grundstücksanteil höher als bei Mietwohngrundstücken.

Rz. 35

^{^{[Autor/Stand]}} Der Zuschlag nach § 146 Abs. 5 BewG ist allerdings nur dann vorzunehmen, wenn das bebaute Grundstück ausschließlich Wohnzwecken dient. Bei land- und forstwirtschaftlichen Wohngebäuden bedeutet dies, dass die Wohngebäude nicht mit den Wirtschaftsgebäuden des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft baulich verbunden sein dürfen.^{^[4]} Das bedingt, dass bei sogenannten Eindachhöfen kein Zuschlag vorgenommen werden darf. Das gilt auch für eine ehemals zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzte Hofstelle mit einem Eindachhof, der neben einer Wohnung bzw. zwei Wohnungen auch in nicht unbeachtlichem Umfang Stallungen enthält. Auch diese Einheit fällt nicht in den Anwendungsbereich des § 146 Abs. 5 BewG, so dass der Wert des mit dem Wohnteil bebauten Grundstücks nicht um den pauschalen Zuschlag von 20 % zu erhöhen ist.^{^[5]}

Rz. 36

^{^{[Autor/Stand]}} Der Zuschlag von 20 % ist auch dann vorzunehmen, wenn für die gesamte Hofstelle nur eine Parzelle im Kataster ausgewiesen wird, aber eine eindeutige bauliche Trennung des Wohngebäudes von den Wirtschaftsgebäuden gegeben ist. Für die Berücksichtigung des Zuschlags nach § 146 Abs. 5 BewG ist es folglich nicht erforderlich, dass die Wohnzwecken dienenden Grundstücksflächen im Kataster als eigenes Flurstück ausgewiesen werden.

Rz. 37

^{^{[Autor/Stand]}} Falls es sich bei Betriebswohnungen, Altenteilerwohnungen oder Betriebsleiterwohnungen um jeweils getrennte Baukörper handelt, ist bei jedem mit einem derartigen Baukörper bebauten Grundstück der ermittelte Wert ggf. um 20 % zu erhöhen.

Rz. 38

^{^{[Autor/Stand]}} Das in § 146 Abs. 5 BewG genannte Kriterium, nach dem ein Zuschlag von 20 % nur aufzuschlagen ist, wenn ein bebautes Grundstück ausschließlich Wohnzwecken dient, kann in der Praxis zu erheblichen Schwierigkeiten führen. Es bedeutet jedoch nicht, dass schon die geringfügige betriebliche Nutzung eines Wohngebäudes in jedem Fall dazu führt, dass ein derartiger Zuschlag nicht angebracht werden kann.

Rz. 39

^{^{[Autor/Stand]}} Generell gilt hier, dass die Nutzung einzelner Räume zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken den Zuschlag verhindert. Dienen Räume sowohl Wohnzwecken als auch gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken, ist zu entscheiden, welche der Nutzungen tatsächlich überwiegt. Ein häusliches Arbeitszimmer ist – unabhängig von der ertragsteuerlichen Einstufung – der Nutzung zu Wohnzwecken zuzurechnen und hindert damit den Ansatz eines Zuschlages nicht.^{^[10]} Hier ist davon auszugehen, dass dem Raum lediglich innerhalb der Nutzung zu Wohnzwecken eine dieser Nutzung nicht widersprechende Funktion zugewiesen wurde. Soweit der BFH^{^[11]} später zur Frage der Absetzung für Abnutzung eine andere Auffassung vertreten hat, ist dem bei der Grundstücksbewertung nicht zu folgen.^{^[12]}