Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 5. Herleitung der Mietansätze

Rz. 33

^{[Autor/Stand]} Die Ermittlung der maßgeblichen Nettokaltmiete beruhte im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Grundsteuer-Reformgesetz^[2] auf den Ergebnissen des zu diesem Zeitpunkt verfügbaren Mikrozensus für das Erhebungsjahr 2014. Diese Ergebnisse wurden auf den maßgeblichen Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 fortgeschrieben. Es liegt auf der Hand, dass mit dieser Fortschreibung über einen Zeitraum von acht Jahren ein erheblicher Schätzkorridor mit entsprechenden Unsicherheiten verbunden ist. Deshalb hatte der Gesetzgeber im Rahmen des Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz^[3] die zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Ergebnisse des Mikrozensus für das Erhebungsjahr 2018 genutzt, sodass eine Fortschreibung dieser Ergebnisse nur noch über vier Jahre erforderlich war. Damit verringerte sich das Schätzrisiko entsprechend.

Rz. 34

^{[Autor/Stand]} Die ausgewerteten Ergebnisse des Statistischen Bundesamts weisen die gezahlten durchschnittlichen monatlichen Nettokaltmieten in Euro pro Quadratmeter für Wohnungen aus, differenziert nach Ländern, Gemeindetypenklassen (Gebäude mit einer Wohnung, mit zwei Wohnungen und mit drei und mehr Wohnungen), Wohnungsgrößenklassen und nach Baujahr des Gebäudes (Gebäudealtersklassen). Die bundesweite durchschnittliche Nettokaltmiete aller Wohngebäude betrug in 2014 noch 5,85 EUR pro Quadratmeter. In 2018 wird dagegen eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 6,80 EUR pro Quadratmeter ausgewiesen. Die Veränderungsrate schwankt allerdings von Land zu Land. Ferner fällt bei einem Vergleich der Ergebnisse des Mikrozensus 2014 2018 auf, dass die durchschnittlichen Nettokaltmieten für Wohnungen in Gebäuden, die ab dem Baujahr 2001 errichtet wurden, deutlicher gestiegen sind. Zur Fortschreibung der durchschnittlichen Nettokaltmieten ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts herangezogen worden, der im Zeitpunkt des Gesetzgebungsverfahrens jedoch lediglich bis zum Jahr 2020 vorlag. Dieser Index ist grundsätzlich differenziert für die einzelnen Länder verfügbar. Um die maßgeblichen Nettokaltmieten für die Bestimmung der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer berechnen zu können, war es erforderlich, die länderspezifischen, im Mikrozensus ausgewiesenen Nettokaltmieten auf das gesetzlich neutrale Mietstufenniveau 3 zu normieren. Dazu ist zunächst der länderspezifische nach Einwohnern gewogene Punkt des Mietstufenniveaus gebildet worden. Anschließend ist die tatsächliche im Mikrozensus ausgewiesene Nettokaltmiete eines Landes auf den Punkt 3 des Mietstufenniveaus normiert worden. Dadurch wurde erreicht, dass die Miete, die wieder mit der Zahl der Einwohner je Mietstufe des Landes gewogen wird, keine große Abweichung von der im Mikrozensus ausgewiesenen durchschnittlichen Nettokaltmiete des jeweiligen Landes zeigt. In einem weiteren Schritt ist die länderspezifische durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete der Mietniveaustufe 3 nach Gebäudetypen und Mietniveaustufen ermittelt worden. Dabei erfolgte die Aufteilung nach Gebäudetypen länderspezifisch nach dem tatsächlichen Verhältnis der durchschnittlichen Nettokaltmiete nach Gebäudetypen zur durchschnittlichen Gesamtnettokaltmiete nach dem Mikrozensus 2018, angewendet auf die normierte durchschnittliche Nettokaltmiete der Mietniveaustufe 3 des Landes.

Rz. 35

^{[Autor/Stand]} Zwar weist der Mikrozensus 2018 den Nettokaltmieten auch fünf Gebäudealtersklassen nach Jedoch sind diese, insb. bei kleineren Ländern, differenziert sowohl nach Gebäudetypen als auch nach Gebäudealtersklassen, nicht vorhanden. Zur Ermittlung der notwendigen Werte ist eine Differenzierung nach Gebäudealtersklassen für alle Gebäudetypen vorgenommen worden, wobei vereinfachend unterstellt wurde, dass sich die Differenzierung nach Altersklassen für alle Gebäudetypen in den Ländern einheitlich verhält. Die sich ergebende Abweichungsrate wurde anschließend auf die länderspezifische normierte Nettokaltmiete 2018 nach Gebäudetypen angewandt.

Rz. 36

^{[Autor/Stand]} Nach den Ergebnissen des Mikrozensus 2018 werden insb. für Wohnungen, die ab 2001 errichtet wurden, deutlich höhere Mieten als im Durchschnitt verlangt. In der Region Berlin/Brandenburg sind Spitzenabweichungen gegenüber dem durchschnittlichen Gesamtniveau zu finden. Das führt dazu, dass für diese Wohngebäude die Grundsteuerwerte deutlich gegenüber den bisherigen Ansätzen angehoben werden. Dagegen ist die Abweichung gegenüber dem durchschnittlichen Gesamtmietniveau für Neubauwohngrundstücke in Nordrhein-Westfalen am geringsten.

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Bei der Berücksichtigung der Wohnungsgrößenklassen hat sich die Datenlage des Mikrozensus 2018 gegenüber dem Mikrozensus 2014 verbessert. Das führte zu einer leichten methodischen Verbesserung, weil bei der Ermittlung der maßgeblichen Nettokaltmieten auf die ebenfalls nach Gebäudealtersklassen differenzierten bundesdurchschnittlichen Nettokaltmieten des Mikrozensus 2018 abgestellt werden konnte. Die im Mikrozensus aufgeführten sechs Wohnungsgrößenklassen...