Rz. 43
[Autor/Stand] Bei besonders niedrigen üblichen Mieten auf der einen Seite und relativ hohen Bodenwerten auf der anderen Seite kommt für die Bewertung land- und forstwirtschaftlicher Betriebswohnungen und des Wohnteils das sog. Mindestwertverfahren nach § 146 Abs. 6 BewG in Betracht. In diesen Fällen darf der über die übliche Miete ermittelte Wert des bebauten Grundstücks nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Siehe zur Begrenzung des Mindestwertes bei einer räumlichen Verbindung von Betriebswohnungen und Wohnteil mit der Hofstelle die Anm. 59 ff.
Rz. 44
[Autor/Stand] Da § 145 BewG die Bewertung von unbebauten Grundstücken regelt, sind die dortigen Vorschriften entsprechend zu beachten. Nach § 145 Abs. 3 Sätze 1 und 2 BewG bestimmt sich der Wert eines unbebauten Grundstücks nach der Grundstücksfläche und dem um 20 % ermäßigten Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem BauGB[3] zu ermitteln[4] und den Finanzämtern mitzuteilen. Diese haben sie ungeprüft und ohne eigenen Bewertungsspielraum bei der Ermittlung des Bedarfswertes zugrunde zu legen.[5]
Rz. 45
[Autor/Stand] Ein besonderes Problem ergibt sich bei der Land- und Forstwirtschaft dadurch, dass die Gutachterausschüsse nicht in allen Fällen Bodenrichtwerte für Flächen, die außerhalb der bebauten Gemeindefläche liegen, festgelegt haben. Im Bedarfsfall müssten derartige Bodenrichtwerte durch Gutachten von Sachverständigen ermittelt werden. Für eine überschlägige Prüfung, ob ein Mindestwertverfahren überhaupt in Frage kommt, dürfte es jedoch genügen, wenn das Zwei- bis Dreifache von ggf. vorhandenen Verkaufspreisen vergleichbarer, rein landwirtschaftlicher Flächen zugrunde gelegt wird.
Rz. 46
[Autor/Stand] Zu beachten ist auch, dass die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte für Wohnbaugebiete oder Mischbaugebiete durchweg die Wertverhältnisse berücksichtigen, die durch Neubauten unter Berücksichtigung zweckentsprechender Gestaltung erzielt werden können. Für Hofstellen bestehender oder ehemaliger land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, die in Dorfgebieten häufig noch das Bild prägen, sind diese meist aus Verkäufen in Neubaugebieten gebildeten Bodenrichtwerte regelmäßig nicht aussagekräftig, da sie den Erschließungszustand, die Nutzungsbeschränkungen und Umfeldbedingungen unberücksichtigt lassen. Ist bei der Bewertung solcher Hofstellen für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer oder der Grunderwerbsteuer der Mindestwert maßgeblich, führt daher regelmäßig der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts des unbebauten Grundstücks zu niedrigeren Werten als bei der Ableitung des Werts aus dem Bodenrichtwert für Wohnbauland. Der Nachweis des geringeren Verkehrswerts kann in diesen Fällen in einem vereinfachten Verfahren erfolgen. Dies gilt nicht, wenn für die Bodenrichtwertzone eigene Bodenrichtwerte für Hofstellen gebildet wurden oder Bodenrichtwerte für den Außenbereich ermittelt wurden, in dem nur eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung möglich ist.[8]
Rz. 47– 48
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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