Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 6. Bodenertragsanteile und Bodenwertanteile

a) Allgemeines

Rz. 22

^{[Autor/Stand]}"Der Wegfall der fallweisen gesonderten Ermittlung der Bodenwerte ist die bedeutendste Maßnahme zur Vereinfachung des Ertragswertverfahrens. Die Finanzämter sind damit aller Schwierigkeiten enthoben, die eine individuelle gesonderte Bodenwertermittlung infolge der augenblicklichen unausgeglichenen Lage auf dem Grundstücksmarkt verursacht. Trotzdem bedingt die unterschiedliche Kapitalisierung der Bodenertragsanteile und der Gebäudeertragsanteile, die bei zunehmendem Alter der Gebäude immer stärker in Erscheinung tritt, im Interesse einer genaueren Wertermittlung, dass auf einen gesonderten Ansatz von Bodenertragsanteilen nicht verzichtet werden kann. Aus diesem Grunde sind die durchschnittlichen Verhältniszahlen von Bodenertrag und Gesamtertrag, die sich bei einer Aufgliederung der Grundstücke nach Grundstücksarten, Bauarten und Bauausführung, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen üblicherweise ergeben, ermittelt worden und bei der jetzt anstehenden Hauptfeststellung in dieser Höhe in die Vervielfältiger eingerechnet worden. Diese Bodenertragsanteile sind durch Auswertung der Probebewertungen und durch Ermittlung der Mitglieder des Schätzungsausschusses und einiger Spitzenverbände des Haus- und Grundbesitzes gefunden worden. Sie liegen in der Regel an der unteren Grenze der ermittelten tatsächlichen Sätze."

Trotz dieser Vereinfachungsmaßnahmen ist es in bestimmten Fällen erforderlich, den Grundstückswert in einen Gebäudewertanteil (einschl. des Werts der Außenanlagen) und einen Bodenwertanteil aufzuteilen. Dazu muss der Bodenwertanteil aus dem im Vervielfältiger berücksichtigten Bodenertragsanteil berechnet werden. Diese Aufteilung ist in den folgenden Fällen denkbar:

1.	Berechnung des Abschlags wegen der Notwendigkeit eines baldigen Abbruchs des Gebäudes[2],
2.	wesentliche Verkürzung der Lebensdauer[3],
3.	Grundstücke im Zustand der Bebauung[4],
4.	Erbbaurecht[5],
5.	Wohnungseigentum und Teileigentum[6],
6.	Gebäude auf fremdem Grund und Boden[7].

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2008

[2] § 82 Abs. 1 Nr. 3 BewG sowie Abschn. 31 Abs. 4 BewRGr.

[3] § 80 BewG sowie Abschn. 31 Abs. 5 BewRGr.

[4] § 91 BewG sowie Abschn. 47 BewRGr.

[5] § 92 BewG sowie Abschn. 48 BewRGr.

[6] § 93 BewG sowie Abschn. 49 BewRGr.

[7] § 94 BewG sowie Abschn. 50 BewRGr.

b) Bodenertragsanteile

Rz. 23

^{[Autor/Stand]} Die durch den jeweiligen Vervielfältiger berücksichtigten Bodenertragsanteile ergeben sich aus der folgenden Tabelle:^[2]

Gemeindegrößenklasse		Mietwohngrundstücke			Gemischtgenutzte Grundstücke bis 50 vH gewerblicher Mietanteil			Gemischtgenutzte Grundstücke über 50 vH gewerblicher Mietanteil
		Im Vervielfältiger zu berücksichtigender Bodenertragsanteil in den Baujahrgruppen in vH der Jahresrohmiete
		A vH	B vH	C vH	A vH	B vH	C vH	A vH	B vH	C vH
1		2	3	4	5	6	7	8	9	10
	bis  2 000	5	5	5	5	5	5	5	5	5
über  2 000	bis  5 000	5	5	5	5	5	5	5	5	5
über  5 000	bis 10 000	5	5	5	5	5	5	10	10	5
über 10 000	bis 50 000	10	10	5	10	10	10	15	15	10
über 50 000	bis 100 000	10	10	5	10	10	10	15	15	10
über 100 000	bis 200 000	10	10	5	10	10	10	15	15	15
über 200 000	bis 500 000	10	10	5	10	10	10	15	15	15
über 500 000	Einwohner	10	10	10	15	15	15	15	15	15

Gemeindegrößenklasse		Geschäftsgrundstücke			Einfamilienhäuser			Zweifamilienhäuser
		Im Vervielfältiger zu berücksichtigender Bodenertragsanteil in den Baujahrgruppen in vH der Jahresrohmiete
		A vH	B vH	C vH	A vH	B vH	C vH	A vH	B vH	C vH
1		11	12	13	14	15	16	17	18	19
	bis  2 000	10	10	10	10	10	5	10	10	5
über  2 000	bis  5 000	10	10	10	10	10	5	10	10	5
über  5 000	bis 10 000	10	10	10	10	10	5	10	10	5
über 10 000	bis 50 000	15	15	15	10	10	10	10	10	10
über 50 000	bis 100 000	20	20	15	15	15	10	15	15	10
über 100 000	bis 200 000	20	20	15	15	15	10	15	15	10
über 200 000	bis 500 000	20	20	20	15	15	10	15	15	10
über 500 000	Einwohner	20	20	20	15	15	15	15	15	15

Erläuterungen:	Baujahrgruppe A =	Altbauten, bezugsfertig bis zum 31.3.1924.
	Baujahrgruppe B =	Neubauten, bezugsfertig in der Zeit vom 1.4.1924 bis zum 20.6.1948.
	Baujahrgruppe C =	Nachkriegsbauten, bezugsfertig nach dem 20.6.1948

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2008

[2] Vgl. auch Abschn. 20 BewRGr.

c) Bodenwertanteile

Rz. 24

^{[Autor/Stand]} Zur Berechnung des im Grundstückswert – ermittelt durch Vervielfachung der Jahresrohmiete mit den festgelegten Vervielfältigern – enthaltenen Bodenwertanteils sind die in der vorstehenden (s. Anm. 23) aufgeführten Bodenertragsanteile mit den folgenden, der jeweiligen Grundstücksart und Gemeindegrößenklasse entsprechenden Kapitalisierungsfaktoren zu multiplizieren:^[2]

	Kapitalisierungsfaktoren für
Grundstücksart	Altbauten und Neubauten in Gemeinden bis 5 000 Einwohner	Grundstücke aller Baujahrgruppen in Gemeinden über 5 000 Einwohner und Nachkriegsbauten in Gemeinden bis 5 000 Einwohner
Mietwohngrundstücke	20	18,1818
Gemischtgen. Grundst. mit einem gewerbl. Mietanteil bis 50 vH	18,1818	16,6666
Gemischtgen. Grundst. mit einem gewerbl. Mietanteil über 50 vH	16,6666	15,3846
Geschäftsgrundstücke	15,3846	14,2857
Einfamilie...