Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / a) Ermittlung des gemeinen Werts durch unmittelbaren Vergleich mit Kaufpreisen

Rz. 94

^{[Autor/Stand]} Tatsächliche Kaufpreise sind die beste Grundlage zur Ermittlung des gemeinen Werts. Die unmittelbare Übertragung von Kaufpreisen unbebauter Grundstücke zur Wertermittlung anderer unbebauter Grundstücke setzt voraus, dass einmal eine ausreichende Zahl von Verkaufsfällen vorliegt, deren Verkaufspreise eindeutig als im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen anzusehen und nicht durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst sind; ferner müssen die maßgebenden Wertfaktoren der zu vergleichenden Grundstücke, wie Lage, Art und Ausmaß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe und Erschließungsgrad, im Wesentlichen übereinstimmen. Schließlich müssen die Verkäufe im Hauptfeststellungszeitpunkt oder in unmittelbarer zeitlicher Nähe dieses Zeitpunktes stattgefunden haben. Soweit Letzteres nicht der Fall ist, muss geprüft werden, ob in der Zwischenzeit auf dem Grundstücksmarkt nennenswerte Schwankungen im Preisniveau eingetreten sind. Eingetretene Preisschwankungen infolge veränderter Marktverhältnisse oder Veränderungen des Geldwerts wären durch Zu- oder Abschläge auszugleichen. Verkaufsfälle, bei denen der Zeitabstand vom Hauptfeststellungszeitpunkt (vgl. auch § 27 BewG) groß ist, können keinen Vergleichsmaßstab bieten.

Rz. 95

^{[Autor/Stand]} Ein einziger Verkauf kann keine geeignete Grundlage für die Feststellung des im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Preises sein. Deshalb kann der Heranziehung von Vergleichstatbeständen nicht mit der Begründung entgegengetreten werden, der gemeine Wert ergebe sich aus dem Erwerbspreis für das Streitgrundstück.^[3]

Rz. 96

^{[Autor/Stand]} Bei Golfplätzen ist eine Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Kaufpreisen für solche Grundstücke nicht möglich, denn zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 dürfte eine hinreichende Zahl von entsprechenden Grundstücksveräußerungen kaum vorhanden gewesen sein. Die Finanzverwaltung geht deshalb davon aus, dass der Wert solcher Grundstücke aus den Bodenpreisen für anderweitig genutzten Grundbesitz abzuleiten ist, wobei der Wert die Untergrenze bilden soll, der bei einer Veräußerung als land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück im Hauptfeststellungszeitpunkt erzielbar gewesen wäre.^[5] Die von der Finanzverwaltung eingezogene Untergrenze hebt auf den sog. innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert ab, der ausgehend von der Unterscheidung zwischen reinem und begünstigtem Agrarland (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WertV) auf das reine Agrarland bezogen ist. Unter reinem Agrarland sind dabei solche land- und forstwirtschaftlich genutzten oder nutzbaren Flächen zu verstehen, von denen nicht anzunehmen ist, dass sie in absehbarer Zeit anderen als ausschließlich land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Zu dem begünstigten Agrarland rechnen demgegenüber solche Flächen, die sich auch für eine außeragrarische Nutzung – etwa zu Erholungszwecken – eignen und für die auf dem Grundstücksmarkt höhere Preise als für reines Agrarland gezahlt werden.^[6] Dem folgt der BFH insoweit, als eine Wertermittlung durch Preisvergleich vorgesehen ist.^[7] Dies gelte sowohl für bereits eingerichtete als auch für noch einzurichtende Golfplätze. In der Literatur werden insoweit unterschiedliche Standpunkte vertreten.^[8]

Rz. 97

^{[Autor/Stand]} Der BFH weist allerdings darauf hin, dass bei der Bestimmung der Untergrenze innerlandwirtschaftlicher Verkehrswerte zu beachten ist, welche Art landwirtschaftlicher Nutzung zulässig wäre, wenn das Grundstück zum Fortschreibungszeitpunkt oder Nachfeststellungszeitpunkt landwirtschaftlich genutzt worden wäre; dies gehört zu den tatsächlichen Verhältnissen.^[10] Denn einen für alle Arten landwirtschaftlicher und forstwirtschaftlicher Nutzung betragsmäßig gleichen – etwa an einer Nutzung für Ackerland ausgerichteten – innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert gibt es nicht.^[11]

Rz. 98

^{[Autor/Stand]} § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV definierte die besonderen Flächen der Land- oder Forstwirtschaft als entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, die sich aufgrund besonderer Eigenschaften auch für außerland- und forstwirtschaftliche Nutzungen eignen und für die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht. Der Wert dieser Flächen wurde im Unterschied zum innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert auch als außerlandwirtschaftlicher Verkehrswert bezeichnet. Auch wurde in der Vergangenheit vom begünstigten Agrarland gesprochen. Die ImmoWertV hat die Regelung ersatzlos gestrichen, obwohl die Existenz dieses Grundstücksteilmarktes und ihre Bedeutung alljährlich in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte dokumentiert worden ist und auch noch nach Inkrafttreten der ImmoWertV dokumentiert wird. Die Definition hatte zu Missverständnissen Anlass gegeben, denn die in der Definition hervorgehobene "Eignung für außerland- und außerforstwirtschaftliche Nutzungen" öffnete allzu breite Interpretationsspielräume und wurde mit einer Bauerwartung gleichgesetzt, obw...