Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / A. Grundaussagen der Vorschrift

I. Einordnung der Vorschrift

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung unbebauter Grundstücke i.S.d. § 246 BewG bestimmt sich aus der Multiplikation ihrer Fläche und deren Bodenrichtwerte, § 247 Abs. 1 BewG. Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und den zuständigen Finanzbehörden elektronisch zu übermitteln, § 247 Abs. 2 BewG. Wird von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert auf den Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelt, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten, § 247 Abs. 3 BewG.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} § 247 BewG ist Bestandteil der für Zwecke der Grundsteuer in das BewG durch das GrStRefG^[3] eingeführten Vorschriften infolge der durch das BVerfG festgestellten Verfassungswidrigkeit der durch die Finanzverwaltung praktizierten Besteuerung im Rahmen des bisherigen Einheitswertverfahrens. Die Vorschrift bildet die Grundlage für die umfassende Feststellung von Grundbesitzwerten für die im Inland befindlichen unbebauten aber auch bebauten Grundstücken.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die Vorschrift ist gemäß § 266 Abs. 1 BewG erstmalig für den Hauptfeststellungszeitpunkt auf den 1.1.2022 im Rahmen der Hauptveranlagung auf den 1.1.2025 anzuwenden.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} § 247 BewG legt für die Bewertung unbebauter Grundstücke das Primat des Bodenrichtwerts gegenüber den Vergleichswerten fest. Maßgeblich für Bewertungszwecke sind damit in erster Linie die durch die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse regelmäßig zur Verfügung gestellten Bodenrichtwerte. Der Bodenrichtwert wird durch die Vorschrift des § 247 BewG nicht nur zum maßgeblichen Ausgangspunkt der Bewertung für grundsteuerliche Zwecke bestimmt, sondern durch den weitgehenden Ausschluss von in Betracht kommenden Wertanpassungen auch zur maßgeblichen abschließenden Größe bestimmt.

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Die maßgeblichen Grundsätze zur Ermittlung von Bodenrichtwerten durch die lokalen Gutachterausschüsse ergeben sich nicht aus dem BewG, sondern aus § 196 BauGB sowie § 13 ImmoWertV.^[7] Mit der Anlehnung an die Vorschriften zur Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken auf der Grundlage des BauGB ist beabsichtigt, den Belastungsgrund zu erfassen und die Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abzubilden^[8]:

§ 196 Abs. 1 BauGB

Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln.

§ 196 Abs. 2 BauGB

Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet.

§ 196 Abs. 3 BauGB

Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} In § 196 Abs. 1 BauGB wird ausdrücklich auf die Bewertung für Steuerzwecke Bezug genommen. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind gemäß § 196 Abs. 1 Satz 6 BauGB Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln.

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Zur steuerlichen Bewertung von unbebauten Grundstücken kommen allgemein als Bewertungsmethoden die Vergleichswertmethode sowie die Ertragswertmethode in Betracht. Beide Methoden dienen im Ergebnis der Ermittlung des gemeinen Werts i.S.d. § 9 BerwG als steuerliche Ausprägungsform des sog. Verkehrswertes. Eine Ertragsbewertung bildet den gemeinen Wert von unbebauten Grundstücken grundsätzlich nur unzureichend ab, weil der Markt für unbebaute Grundstücke sich gewöhnlicherweise nicht ausschließlich an deren Erträgen ausrichtet. Die Wertermittlung mit Hilfe des zukünftigen Ertrag...