Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / a) Vermietete Räumlichkeiten in demselben Objekt

Rz. 87

^{[Autor/Stand]} Die übliche Miete wird regelmäßig dann zu realistischen Ergebnissen führen, wenn Vergleichsmieten vorliegen. Vermietet beispielsweise ein Eigentümer von insgesamt acht Wohnungen eines Mietwohngrundstücks sieben Wohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und nutzt er eine Wohnung selbst, kann die übliche Miete für die selbst genutzte Wohnung aus den Vergleichsmieten der übrigen sieben Wohnungen abgeleitet werden. Das gilt selbstverständlich nur, wenn die Ausstattung der vermieteten Wohnungen mit der Ausstattung der selbst genutzten Wohnung vergleichbar ist. Die Finanzverwaltung geht davon aus, dass eine Ableitung der üblichen Miete aus der Vergleichsmiete einer vermieteten Wohnung in demselben Mietwohngrundstück auch dann möglich ist, wenn nur eine der vermieteten Wohnungen in ihrer Ausstattung mit der eigengenutzten Wohnung vergleichbar ist.^[2]

Rz. 88

^{[Autor/Stand]} Die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten führt grundsätzlich zu genaueren Ergebnissen als die Ableitung aus einem allgemein aufgestellten Mietspiegel, der regelmäßig für ein größeres räumliches Gebiet gilt. Denn die Berücksichtigung von individuellen Besonderheiten des jeweiligen Bewertungsobjekts kann nicht über einen allgemein gültigen Mietspiegel einer größeren Region, sondern vielmehr durch den konkreten Vergleich mit Wohnungen desselben Objekts erfolgen.

Rz. 89

^{[Autor/Stand]} Dennoch hat die Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten desselben Objekts in der Praxis ihre Grenzen. Zunächst dürfte sich häufig die Frage stellen, ob eine hinreichende Vergleichbarkeit der Wohnungen vorliegt. Sofern die selbst genutzte Wohnung einen besseren Ausstattungsstandard aufweist als die vermieteten Wohnungen, wären deren Mieten nicht als Vergleichsmieten geeignet. Ferner dürfte zum Teil fraglich sein, ob die Mieten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommen sind. Bei einer Vermietung an fremde Dritte dürfte davon zwar im Allgemeinen ausgegangen werden. Dennoch schöpfen die Vermieter nicht immer jede Möglichkeit einer Mieterhöhung voll aus, so dass zum Teil in tatsächlicher Hinsicht zu niedrige Mieten gezahlt werden. Diese sind zwar nicht auf eine persönliche Nähe des Vermieters zu den Mietern zurückzuführen. Jedoch führt das im Ergebnis dazu, dass als übliche Miete der Betrag anzusetzen ist, der nach den Verhältnissen des örtlichen Grundstücksmarkts im Allgemeinen zu erzielen wäre. Dieser Betrag dürfte sich in diesen Fällen allenfalls aus den allgemein gültigen Mietspiegeln ableiten lassen.

Rz. 90

^{[Autor/Stand]} Obwohl die Finanzverwaltung den Ansatz der Vergleichsmieten unter den vorgenannten Bedingungen grundsätzlich zulässt, geht sie bereits in dem erläuternden Beispiel in H 18 GV-Erlass vom 5.5.2009^[6] (Ermittlung der üblichen Miete in einem Mietwohngrundstück) unausgesprochen davon aus, dass die Mieten der Vergleichswohnungen nicht als Vergleichsmieten herangezogen werden können. In dem Beispiel wird der hierfür maßgebende Grund nicht explizit genannt. Nach den Vorgaben des Sachverhalts ist als übliche Miete der Betrag zu Grunde zu legen, der sich aus dem Mietspiegel ergibt. Damit vermeidet das Beispiel H 18 GV-Erlass vom 5.5.2009^[7] eine Auseinandersetzung mit der Tatfrage, ob die Mieten bei den einzelnen Wohnungen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen sind. Das führt in dem Beispiel dazu, dass die eigengenutzte Wohnung sofort und ohne jeden Versuch der Ermittlung einer Vergleichsmiete mit der üblichen Miete bewertet wird, die sich aus dem Mietspiegel ergibt. Bei den vermieteten Wohnungen führt dies ferner dazu, dass die Finanzverwaltung die in § 186 Abs. 2 Nr. 2 BewG genannte Grenze von 20 % bei jeder Wohneinheit schematisch allein mit der nach dem Mietspiegel ermittelten Miete vergleicht. Ein Vergleich mit den tatsächlichen Mieten des konkreten Bewertungsobjekts findet dagegen nicht statt.

Rz. 91

^{[Autor/Stand]} Insofern erweckt das Beispiel den unzutreffenden Anschein, dass eine Ableitung aus Vergleichsmieten nicht in Betracht kommt. Diese Annahme ist jedoch angesichts der in Abschn. 18 Abs. 2 GV-Erlass vom 5.5.2009^[9] getroffenen Aussagen zur Möglichkeit der Ableitung der üblichen Miete aus Vergleichsmieten nicht haltbar.

Vergleiche insoweit Beispiel, Anm. 162.

Rz. 92– 93

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2010

[2] Vgl. Abschn. 18 Abs. 2 Nr. 2 GV-Erlass v. 5.5.2009, BStBl. I 2009, 590.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2010

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2010

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2010

[6] GV-Erlass v. 5.5.2009, BStBl. I 2009, 590.

[7] GV-Erlass v. 5.5.2009, BStBl. I 2009, 590.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2010

[9] GV-Erlass v. 5.5.2009, BStBl. I 2009, 590.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2010