Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / aa) Mietpreisrechtliche Vorschriften

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^{[Autor/Stand]} Altbauten und bis zum 20.6.1948 bezugsfertig gewordene Neubauten – Letztere rechnen zu den "Neubauten"^[2] i.S.d. Bewertungsrechts – sind Altbauten i.S.d. Mietpreisrechts. Im Folgenden werden ausschließlich die Begriffe des Bewertungsgesetzes verwendet. Die mietpreisrechtliche Behandlung der Altbauten und Neubauten ist, wie sich aus der nachstehenden Übersicht ergibt, im I. und II. BMietG sowie in der Altbaumietenverordnung – AMVO – geregelt. Danach unterlag die Vermietung von Wohnraum in Altbauten und Neubauten am 1.1.1964 – mit Ausnahme in den weißen Kreisen – den Preisvorschriften. Eine Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete war unzulässig, soweit nicht nach § 3 I. BMG, § 6 Abs. 2 II. BMietG eine höhere Miete als genehmigt galt.^[3] Nach § 4 II. BMietG war es preisrechtlich frühestens ab 1.7.1960 und spätestens ab 1.1.1963 zulässig, die nach § 1 II. BMietG um 15 % erhöhte monatliche Grundmiete zu erhöhen. War diese Grundmiete nach dem Stand v. 30.6.1960 zuzüglich 15 % niedriger als der Betrag, der sich aus der Vervielfachung der Zahl der Quadratmeter der Wohnfläche mit der sog. Tabellenmiete (§ 4 Abs. 2 II. BMietG) ergibt, war eine Erhöhung um den Unterschiedsbetrag zulässig, jedoch um nicht mehr als 20 % der erhöhten Grundmiete. Die Tabellenmiete bestimmte je Quadratmeter Wohnfläche monatlich die folgenden Sätze:

in Gemeinden	Wohnungen
	mit Sammelheizung		ohne Sammelheizung
	mit Bad	ohne Bad	mit Bad	ohne Bad
				mit Toilette in der Wohnung	mit Toilette im Hause	mit Toilette außerhalb des Hauses
	DM	DM	DM	DM	DM	DM
unter 20 000 Einwohnern	1,30	1,05	1,05	0,95	0,85	0,65
mit 20 000 bis unter 100 000 Einwohnern	1,45	1,15	1,15	1,05	0,90	0,70
mit 100 000 und mehr Einwohnern	1,60	1,30	1,30	1,20	1,–	0,80

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^{[Autor/Stand]} Die Tabellenmiete im vorstehenden Sinne war nicht die einzig zulässige Miete. So sind durch § 1 I. BMietG alle Preisverstöße geheilt worden, die vor dem 1.1.1955 erfolgt sind; denn § 1 I. BMietG regelte, dass die Miete für preisgebundenen, bis zum 31.12.1949 bezugsfertig gewordenen Wohnraum in der Höhe zulässig war, die sich aus der letzten vor dem 1.1.1955 zustande gekommenen Vereinbarung ergab. Absatz 3 lautet:

"War eine Mietvereinbarung vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes preisrechtlich unzulässig, so steht dieser Umstand der Wirksamkeit der Vereinbarung von dem Inkrafttreten dieses Gesetzes an nicht entgegen, es sei denn, dass die Miete nach der Vereinbarung durch die Preisbehörde herabgesetzt worden ist."

Weiter gilt bei preisgebundenem Wohnraum, der bis zum 20.6.1948 bezugsfertig geworden ist, eine seit dem 1.1.1955 vereinbarte Miete, die höher ist als die preisrechtlich zulässige Miete, für die Dauer des Mietverhältnisses insoweit als preisrechtlich genehmigt, als sie die preisrechtlich zulässige Miete nach dem Stand vom 30.6.1960 um nicht mehr als ein Drittel übersteigt (§ 3 I. BMietG). Die hiernach als genehmigt geltende Miete setzt aber eine vorherige zivilrechtliche Vereinbarung voraus.

Hiernach war es also möglich, dass am 1.1.1964 in preisrechtlich zulässiger oder genehmigter Weise eine Miete gefordert wurde, die über der Tabellenmiete lag. Hieraus ergeben sich für die Schätzung der üblichen Miete nach § 79 Abs. 2 BewG nachstehende Auswirkungen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[2] Anlagen 3–8 zum BewG.

[3] § 26 Abs. 2 I. BMietG, § 2 Abs. 2 AMVO.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016