Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Anpassung des Ausgangswerts nach § 83 BewG (Abs. 1)

Dr. Michael Knittel

Rz. 11

^{^{[Autor/Stand]}} Gem. § 90 Abs. 1 BewG ist der Ausgangswert nach § 83 BewG durch Anwendung einer Wertzahl an den gemeinen Wert anzugleichen. Der nach den §§ 84–89 BewG ermittelte Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen stellt in seiner Gesamtheit noch nicht den Einheitswert des Grundstücks dar. Die Summe von Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen bildet lediglich den Ausgangswert für die Grundstücksbewertung nach dem Sachwertverfahren. Der dabei ermittelte Sachwert als solcher stellt nicht den Einheitswert dar.Dafür ist der gemeine Wert festzustellen (§ 83 BewG).

Rz. 12

^{^{[Autor/Stand]}} Der als Ausgangswert ermittelte Sachwert des Grundstücks ist an den gemeinen Wert anzugleichen. Diese Angleichung erfolgt mit Hilfe von sog. Wertzahlen. Die einzelnen konkreten Wertzahlen sind im BewG selbst nicht festgesetzt worden. Grund dafür ist, dass die Vielzahl der bei der Ermittlung des gemeinen Werts in Betracht zu ziehenden wirtschaftlichen Merkmale ein stark differenziertes Wertzahlensystem notwendig macht.^{^[3]} Das Bewertungsgesetz ermächtigt vor diesem Hintergrund in § 90 Abs. 2 BewG i.V.m. § 123 Abs. 1 BewG die Bundesregierung, die Wertzahlen mit Zustimmung des Bundesrates im Rahmen einer Rechtsverordnung festzusetzen.

Rz. 13

^{^{[Autor/Stand]}} Die Wertzahlen sind Prozentsätze, die das Verhältnis zwischen dem gemeinen Wert und dem Sachwert (Ausgangswert) des Grundstücks ausdrücken sollen. Sie hängen maßgeblich von den im Hauptfeststellungszeitpunkt bestehenden Preisverhältnissen am Grundstücksmarkt ab. Der in § 90 Abs. 2 BewG aufgenommene Rahmensatz von 50 % bis 85 % des Ausgangswerts ist durch Auswertung zahlreicher Probebewertungen und Vergleichen der Bewertungsergebnisse mit erzielten Kaufpreisen bzw. mit den von den Mitgliedern des Schätzungsausschusses für bebaute Grundstücke ermittelten Marktwerten festgelegt worden.^{^[5]} Dabei ergab sich eine so geringe Streuung der Verhältniszahlen, dass eine einheitliche Regelung für das gesamte Bundesgebiet möglich wurde.^{^[6]} Bei den betreffenden Grundstücken wurde festgestellt, in welchem Verhältnis die kurze Zeit vor dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 oder kurze Zeit nach diesem Zeitpunkt erzielten Kaufpreise zu den nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes im Sachwertverfahren ermittelten Ausgangswerten standen. Die Rechtsverordnung setzt die derart ermittelten Werte durch abgestufte Wertzahlen für die einzelnen Grundstücksarten und Grundstücksgruppen um. Für die Abstufung waren wertbeeinflussenden Umstände, insbesondere die Zweckbestimmung und Verwendbarkeit der Grundstücke innerhalb bestimmter Wirtschaftszweige und der Gemeindegrößen, zu berücksichtigen.^{^[7]} Im Regierungsentwurf zur Änderung des Bewertungsgesetzes war ursprünglich noch vorgesehen, als wertbeeinflussenden Umstand auch die "Beschäftigungslage" der Wirtschaftszweige zu berücksichtigen.^{^[8]} Im verabschiedeten Gesetz findet sich dieses Merkmal nicht mehr wieder.

Rz. 14

^{^{[Autor/Stand]}} Die Wertzahlen sind nicht nur unter dem Gesichtspunkt des Verhältnisses gemeiner Wert zu Ausgangswert (Sachwert), sondern auch unter dem Gesichtspunkt des Wertniveaus von nach dem Ertragswertverfahren zu bewertenden Grundstücke ermittelt worden.^{^[10]} Entgegen der Absicht des Gesetzgebers lag dieses erheblich unter dem Verkehrswertniveau.^{^[11]} Maßgeblich war damit für die Festsetzung der Wertzahl zwar der gemeine Wert, jedoch unter zusätzlicher Berücksichtigung des ermittelten Ertragswertniveaus.

Rz. 15

^{^{[Autor/Stand]}} Die anzuwendende Wertzahl richtet sich zunächst nach der jeweiligen Grundstücksart. Bei der Bestimmung der Wertzahl ist auf die jeweilige wirtschaftliche Einheit abzustellen. Dies gilt auch dann, wenn sich das Gebäude als ein Bestandteil von zwei verschiedenen wirtschaftlichen Einheiten darstellt. Soweit die Wertzahlen nach dem Alter der Gebäude abzustufen sind, bestimmt sich die Wertzahl nach der jeweiligen Baujahrsgruppe. Für Grundstücke mit Gebäuden verschiedener Baujahrsgruppen wird eine durchschnittliche Wertzahl gebildet (§ 2 Abs. 4 WertVO). Entsprechendes gilt für sämtliche Geschäftsgrundstücke, die zu mehreren Grundstücksgruppen gehören.

Rz. 16

^{^{[Autor/Stand]}} Sofern die in § 2 WertVO enthaltene Aufzählung von Grundstücken, insbesondere Geschäftsgrundstücken, keine ausdrückliche Erwähnung eines bestimmten Grundstücks (z.B. Selbstbedienungsladen) enthält, ist die für dem einzelnen Grundstück am nächsten stehende Gruppe von (Geschäfts-)Grundstücken vorgeschriebene Wertzahl zu verwenden.^{^[14]}