Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Benutzbares Gebäudes (Satz 1)

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

I. Gebäude

Rz. 10

^{^{[Autor/Stand]}} Der Begriff des bebauten Grundstücks setzt voraus, dass ein benutzbares Gebäude vorhanden ist. Die Entscheidung, ob ein benutzbares Gebäude vorliegt, muss systematisch bei der Abgrenzung zwischen den Grundstücksarten unbebautes Grundstück (§ 246 BewG) und bebautes Grundstück getroffen werden.

Rz. 11

^{^{[Autor/Stand]}} Der Begriff des Gebäudes entspricht dem in § 243 Abs. 1 Nr. 1 BewG verwendeten Begriff des Gebäudes.

Rz. 12

^{^{[Autor/Stand]}} Ein Gebäude liegt vor, wenn ein Bauwerk

Schutz gegen Witterungseinflüsse durch räumliche Umschließungen gewährt,
den nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen ermöglicht,
eine feste Verbindung mit dem Grund und Boden aufweist, insbesondere durch Fundamente,
beständig ist und
standfest ist.

Rz. 13

^{^{[Autor/Stand]}} Die vorstehenden Abgrenzungsmerkmale für den Gebäudebegriff entsprechen der höchstrichterlichen Rechtsprechung^{^[5]} und den gleichlautenden Erlassen vom 5.6.2013.^{^[6]} Insoweit wird auf die Kommentierung zu § 243 BewG verwiesen.

Rz. 14– 15

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2021

[5] BFH v. 28.5.2003, BStBl. II 693.

[6] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 5.6.2013, BStBl. I 2013, 734.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2021

II. Benutzbarkeit

Rz. 16

^{^{[Autor/Stand]}} Die Entscheidung, ob ein Gebäude benutzbar ist, ist davon abhängig, ob das Gebäude bezugsfertig ist. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Grundsätzlich gelten strenge Anforderungen an den Begriff der Bezugsfertigkeit. Den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern muss nach objektiven Merkmalen zugemutet werden können, die Wohnungen oder Räume des gesamten Gebäudes zu benutzen. Dazu ist es erforderlich, dass im Feststellungszeitpunkt alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind.

Rz. 17

^{^{[Autor/Stand]}} Sofern nur geringfügige Restarbeiten noch nicht ausgeführt wurden, die üblicherweise vor dem tatsächlichen Bezug durchgeführt werden (z.B. Malerarbeiten, Verlegen des Bodenbelags), ist die Bezugsfertigkeit insoweit nicht ausgeschlossen. Hiervon ist beispielsweise auszugehen, wenn Malerarbeiten oder das Verlegen des Bodenbelags noch nicht abgeschlossen sind.

Rz. 18

^{^{[Autor/Stand]}} Dagegen kommt es auf die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde nicht an. Die Regelungen zur Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörden sind in den Ländern unterschiedlich. Zum Teil finden keine förmlichen Abnahmen durch eine Behörde statt.

Rz. 19

^{^{[Autor/Stand]}} Sofern ein Gebäude im Feststellungszeitpunkt bezogen worden ist, begründet dies die Vermutung der Bezugsfertigkeit. Die Vermutung ist widerlegbar. Denn zum Teil findet der Umzug in ein neu errichtetes Gebäude auch verfrüht statt, wobei es die Eigentümer hinnehmen, das auch noch nach dem Einzug wesentliche Fertigstellungsarbeiten durchzuführen sind. In diesem Fall würden die Eigentümer bis zur Herstellung der objektiven Bezugsfertigkeit ein "unbebautes Grundstück" bewohnen.

Rz. 20– 21

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2021

III. Gesamtgebäude maßgebend

Rz. 22

^{^{[Autor/Stand]}} Abgesehen von den Fällen der Errichtung in Bauabschnitten, ist bei der Prüfung, ob ein Gebäude bezugsfertig ist, grundsätzlich auf das ganze Gebäude und nicht nur auf einzelne Wohnungen oder Räume abzustellen. Somit führt die Fertigstellung von Wohnungen im Erdgeschoss vor dem Feststellungszeitpunkt nicht dazu, dass das Gebäude als bezugsfertig anzusehen ist, wenn die übrigen Wohnungen erst danach bezugsfertig werden; dabei ist vorauszusetzen, dass keine Bebauung in Bauabschnitten erfolgt. Dies ist beispielsweise auch der Fall, wenn bei einem Mietwohngrundstück mehrere Geschosse bereits bezugsfertig sind und bei anderen noch der vollständige Innenausbau fehlt.

Rz. 23

^{^{[Autor/Stand]}} Wird ein neu errichtetes Bürogebäude dagegen nur zum Teil fertig gestellt, weil es nach seiner Funktion zur Vermietung einzelner, entsprechend den individuellen Bedürfnissen der Mieter gestalteter Räume dienen soll, ist das Gebäude insgesamt als bezugsfertig anzusehen, wenn die für das Gebäude wesentlichen Bestandteile fertiggestellt sind und zumindest ein Teil nutzbar ist. Zu den bereits fertiggestellten wesentlichen Bestandteilen gehören beispielsweise Außenwände, Fenster, tragende Innenwände, Estrichböden, Dach oder Treppenhaus. Dagegen steht der Benutzbarkeit im bewertungsrechtlichen Sinn nicht entgegen, wenn vor dem Einzug der Mieter noch z.B. Innenwände und Türen errichtet, Malerarbeiten durchgeführt, sanitäre Einrichtungen eingebaut und Bodenbeläge verlegt werden müssen.^{^[3]}

Rz. 24– 29

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2021

[3]...

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