Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Bewirtschaftungskosten

I. Definition der Bewirtschaftungskosten

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Bewirtschaftungskosten sind nach § 255 BewG die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Damit entspricht die Regelung den bei der Verabschiedung des § 255 BewG geltenden § 19 Abs. 1 ImmoWertV 2010.^[2] Zwischenzeitlich ist die Immobilienwertermittlungsverordnung 2021^[3] verabschiedet worden, aus der sich die – im Wesentlichen unveränderte – Definition der Bewirtschaftungskosten aus § 32 ImmoWertV 2021 ergibt.

Rz. 9

^{[Autor/Stand]} Bei der Bewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer kommt es nach § 187 Abs. 2 Satz 1 BewG bei der Höhe der Bewirtschaftungskosten vorrangig auf Erfahrungssätze der Gutachterausschüsse an. Nach § 255 BewG ist dagegen ausschließlich die Grundstücksart und die Restnutzungsdauer für die Höhe der zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten ausschlaggebend. Die pauschalierte Ermittlung der Bewirtschaftungskosten trägt zu einer vereinfachten Umsetzung in der Praxis bei. Der Gesetzgeber hat bewusst davon abgesehen, in einem typisierten Massenverfahren tatsächliche Bewirtschaftungskosten anzusetzen.^[5]

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} Bei den Bewirtschaftungskosten bleiben Zinsen für Hypothekendarlehen, Grundschulden oder sonstige Zahlungen für auf dem Grundstück lastende privatrechtliche Verpflichtungen unberücksichtigt.^[7]

Rz. 11

^{[Autor/Stand]} Auch wenn die Definition der Bewirtschaftungskosten keine unmittelbare Auswirkung auf die Höhe der pauschalierten Bewirtschaftungskosten der Anlage 40 zum BewG hat, müssen die festgelegten Prozentsätze der Definition entsprechen. Der Gesetzesbegründung kann jedoch nicht entnommen werden, wie die Prozentsätze gebildet worden sind. Dies ist auch unter Berücksichtigung der Vorschrift des § 263 Abs. 1 Nr. 3 BewG von Bedeutung, nach der das Bundesministerium der Finanzen ermächtigt wird, die Anlage 40 zum BewG mit Zustimmung des Bundesrats durch Rechtsverordnung zu ändern, um die Parameter an geänderte wirtschaftliche oder technische Verhältnisse anzupassen.

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Die Verwaltungskosten umfassen insb. die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht und die Kosten der Geschäftsführung sowie den Gegenwert der von Eigentümerseite persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit.^[10]

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Die Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die im langjährigen Mittel infolge Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung der baulichen Anlagen während ihrer Restnutzungsdauer marktüblich aufgewendet werden müssten.^[12]

Rz. 14

^{[Autor/Stand]} Das Mietausfallwagnis umfasst^[14]

• das Risiko einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Zahlungsrückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Grundstücken oder Grundstücksteilen entstehen, die zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt sind,
• das Risiko von bei uneinbringlichen Zahlungsrückständen oder bei vorübergehendem Leerstand anfallenden, vom Eigentümer zusätzlich zu tragenden Bewirtschaftungskosten sowie
• das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, auf Aufhebung eines Mietverhältnisses oder auf Räumung.

Rz. 15

^{[Autor/Stand]} Der Umfang der Betriebskosten richtet sich nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Im Einzelnen ist bei der Aufstellung der Betriebskosten die Betriebskostenverordnung^[16] maßgebend. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. Zu den Bewirtschaftungskosten i.S.d. § 255 BewG gehören jedoch nur die Betriebskosten, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Davon kann jedoch im Regelfall ausgegangen werden.

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} Zu den Betriebskosten gehören nach der Betriebskostenverordnung^[18] insb. folgende Kosten:

• die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer
• die Kosten der Wasserversorgung
• die Kosten der Entwässerung
• die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage oder der zentralen Brennstoffversorgungsanlage einschließlich der Abgasanlage und der Reinigung bzw. Wartung
• die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage einschließlich der Reinigung und Wartung
• die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
• die Kosten der Straßenreinigung un...