Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / b) Die wesentlichen Bauarbeiten

Kommentar unter anderem enthalten im Haufe Steuer Office Excellence

Dr. Manzur Esskandari

Rz. 21

^{^{[Autor/Stand]}} Ein Haus oder eine Wohnung kann im Allgemeinen dann als bezugsfertig angesehen werden, wenn die wesentlichen Bauarbeiten durchgeführt sind. Dazu gehört, dass

die Türen und Fenster eingebaut,
die Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung, Heizung
sowie die sanitären Einrichtungen vorhanden sind
und die Möglichkeit zur Einrichtung einer Küche besteht.^{^[2]}

Rz. 22

^{^{[Autor/Stand]}} Erforderlich ist weiter,

dass in den wesentlichen Räumen des Hauses oder der Wohnung funktionsfähige Heizkörper montiert und einsatzbereit sind.^{^[4]}

Rz. 23

^{^{[Autor/Stand]}} Insoweit ließe sich allerdings darüber nachdenken, ob diese Aussage uneingeschränkt zu gelten hat. Soweit es um die Frage nach der Bezugsfertigkeit in der heizfreien Jahresperiode geht, dürfte es auch aus der Sicht eines objektiven Dritten und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung wohl nicht erforderlich sein, dass die grundsätzlich benötigten Heizkörper bereits einsatzbereit sind. Dies dürfte aber wohl nur dann gelten, wenn zumindest die Warmwasserversorgung – losgelöst von der Heizanlage – sichergestellt ist.

Rz. 24

^{^{[Autor/Stand]}} Der Begriff der Bezugsfertigkeit verlangt weiter, dass die Wohnung ohne Gefahr zu erreichen ist, d.h. dass die erforderlichen Treppen in funktionsfähigem, gut begehbarem und verkehrssicherem Zustand nebst Treppengeländern vorhanden sind.^{^[7]}

Deshalb ist beispielsweise ein Einfamilienhaus noch nicht bezugsfertig, wenn weder die Kellertreppe noch die Treppe zum Obergeschoss eingebaut ist. Entscheidend ist dabei die Funktionstauglichkeit der Treppe. Diese kann auch durch provisorische Maßnahmen, z.B. durch Baulatten, hergestellt werden.^{^[8]}

Rz. 25

^{^{[Autor/Stand]}} Der BFH hat in zwei Entscheidungen^{^[10]} zur Bezugsfertigkeit von Gebäuden den Rechtsstandpunkt eingenommen, dass eine Wohnung dann nicht als bezugsfertig anzusehen ist, wenn der Fußboden noch nicht soweit vorbereitet ist, dass nur noch ein entsprechend zugeschnittener Teppichboden oder ein ähnlicher Bodenbelag auszulegen ist. Muss der Untergrund noch bearbeitet werden, um den Bodenbelag aufbringen zu können, so handelt es sich nicht mehr um nur unerhebliche Restarbeiten, die der Bezugsfertigkeit nicht entgegenstehen. Diese Rechtsauffassung ist auch auf Fertighäuser anzuwenden. Daraus folgt also, dass der Untergrund für den Fußboden derart vorbereitet sein muss, dass der jeweilige Bodenbelag ohne weitere Zwischenschritte ausgelegt werden kann.

Rz. 26

^{^{[Autor/Stand]}} Hinsichtlich der Maler- und Tapeziererarbeiten hat der BFH^{^[12]} ausgeführt:

"Ob im Einzelfall ein Zimmer nur getüncht oder tapeziert wird, steht nach allgemeiner Meinung weitgehend im Belieben des Hausherrn oder des Mieters. Es gibt viele Fälle, in denen der Hausherr oder die Mieter eine als bezugsfertig anzusehende Wohnung noch längere Zeit, ggf. sogar ein oder zwei Jahre, im getünchten Zustand austrocknen lassen, bevor sie einen Raum tapezieren. In solchen Fällen die Bezugsfertigkeit der Wohnung bis zum Tapezieren hinauszuschieben, erscheint nicht gerechtfertigt. Andererseits wird man nur bei einem Rauhputz an den Wänden der Wohnräume, der für ein Tünchen nicht ausreicht, die Wohnung noch nicht als bezugsfertig ansehen können."