Rz. 21

[Autor/Stand] Die Gesetzesbegründung zu § 259 Abs. 1 BewG lautet:[2]

„... Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist nicht von den tatsächlichen, sondern von den gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und Flächeneinheit auszugehen (vgl. § 22 ImmoWertV). Die unter Fortentwicklung des § 85 BewG ermittelten Normalherstellungskosten ergeben sich aus der Anlage 42 zum BewG.

Die Normalherstellungskosten sind aus dem arithmetischen Mittelwert der Regelherstellungskosten von vergleichbaren Gebäudearten für die Standardstufen 2 bis 4 lt. Anlage 24 zum BewG in der Fassung des Steueränderungsgesetzes vom 2. November 2015, BGBl. I Satz 1834 abgeleitet worden. Die Regelherstellungskosten in der Anlage 24 zum BewG wurden in Anlehnung an die Normalherstellungskosten 2010 der Sachwert-Richtlinie vom 5. September 2012, BAnz AT 18. Oktober 2012 B1 zur Ermittlung des Sachwerts nach den §§ 21 bis 23 ImmoWertV ermittelt.

Bei der Ableitung sind vergleichbare Gebäudearten mit annähernd gleichen Normalherstellungskosten zusammengefasst worden. Zur verwaltungsökonomischen Bewältigung eines Massenverfahrens zur Grundstücksbewertung wird zwischen möglichst eindeutig identifizierbaren Bauweisen und Nutzungstypen unterschieden.

Die Differenzierung der Normalherstellungskosten erfolgt entsprechend der Unterteilung der Regelherstellungskosten in Standardstufen nach der Anlage 24 zum BewG, wobei die Einordung in Abhängigkeit der Baujahre in drei Gruppen durchgeführt wurde. Bei Gebäuden mit Baujahren vor 1995 kann im Allgemeinen von einem geringeren Standard, insbesondere hinsichtlich der energetischen Eigenschaften, ausgegangen werden. Dagegen kann bei Baujahren ab 2005 eine höhere Standardstufe unterstellt werden. Auf eine Eingruppierung entsprechend der Standardstufe 1 und 5 gemäß Anlage 24 zum BewG wurde hinsichtlich der typisierenden Betrachtungsweise verzichtet. Dies entspricht insgesamt der Grundkonzeption der Sachwert-Richtlinie 2012 zur Berücksichtigung der unterschiedlichen Ausstattungsstandards und ermöglicht eine – automationsunterstützte – typisierende Berücksichtigung der baujahrtypischen Ausstattung.

Insbesondere zur Berücksichtigung von baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, wie beispielsweise Außenstellplätze, Erschließung und Einfriedung, sowie sonstigen Anlagen wurden die Normalherstellungskosten pauschal um drei Prozent erhöht ...”

 

Rz. 22

[Autor/Stand] Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist gemäß § 259 Abs. 1 BewG von den Normalherstellungskosten des Gebäudes laut Anlage 42 zum BewG[4] auszugehen. Für die Ermittlung des Gebäudesachwerts sind damit nicht die tatsächlichen, sondern die gewöhnlichen Herstellungskosten, vgl. § 35 Abs. 2 ImmoWertV[5], sog. Normalherstellungskosten (NHK) maßgebend.[6] Normalherstellungskosten beruhen auf einem durchschnittlichen Kostenansatz je zu bestimmender Mengeneinheit (EUR/m[2]) zu einem gesetzlich festgelegten Zeitpunkt. Die gemäß Anlage 42 zum BewG im Einzelfall anzusetzenden NHK sind abhängig von Gebäudeart und Baujahr.[7] Die tatsächlichen Herstellungskosten sind im Rahmen der Bewertung für Zwecke der Grundsteuer ohne Relevanz.

 

Rz. 23

[Autor/Stand] Unter Herstellung i.S.d. § 259 BewG ist die abschließende Fertiggestellung eines Gebäudes mit der Folge zu verstehen, dass mit dessen zweckentsprechenden Nutzung begonnen werden kann. Eine entsprechende Auslegung des Tatbestandsmerkmals der Herstellung findet sich auch für andere Vorschriften des BewG.[9]

 

Rz. 24

[Autor/Stand] Konkreter Ausgangspunkt für die NHK sind die Normalherstellungskosten in EUR/m[2] BGF auf der Grundlage der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010), einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer für die jeweilige Gebäudeart (Kostenstand 2010) zuzüglich eines pauschalen Zuschlages von 3 % für bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, und sonstige Anlagen.[11] Diese Normalherstellungskosten sind laut Gesetzesbegründung aus dem arithmetischen Mittelwert der Regelherstellungskosten von vergleichbaren Gebäudearten für die Standardstufen 2 bis 4 lt. Anlage 24 zum BewG[12] abgeleitet worden.[13] Die Regelherstellungskosten in Anlage 24 zum BewG wurden in Anlehnung an die Normalherstellungskosten 2010[14] nach den §§ 21 bis 23 ImmoWertV[15] ermittelt.[16]

 

Rz. 25

[Autor/Stand] Die Differenzierung der Normalherstellungskosten erfolgt entsprechend der Unterteilung der Regelherstellungskosten in Standardstufen nach der Anlage 24 zum BewG, wobei die Einordnung in Abhängigkeit des jeweiligen Baujahres in drei Gruppen durchgeführt wurde. Anlage 42 zum BewG enthält in Abhängigkeit von Gebäudeart und Bauzeitraum, sog. Baujahrgruppe, die folgenden Wertzuordnungen:

 
Gebäudeart Baujahrgruppe
vor 1995 1995 bis 2004 ab 2005
1 Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnhäuser mit Mischnutzung) 695 886 1.118
2 Banken und ähnliche Geschäftshäuser 736 937 1.494
3 Bürogebäude, Verwaltungsgebäude 839 1.071 1.736
4 Gemeindezentren, Vereinsheime, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude 1.004 1. 282 1.555
5 Kindergärten (Kindertagesst...

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