Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 259 Ermittlung des Gebäudesachwerts

Dr. Michael Knittel

A. Grundaussagen der Vorschrift

Rz. 1

^{^{[Autor/Stand]}} § 259 BewG ist die zentrale Vorschrift für die Bewertung von Grundbesitz im Rahmen des Sachwertverfahrens für Zwecke der Grundsteuer. Die Vorschrift schreibt im einzeln vor, in welcher Art und Weise die durch § 258 BewG gemachten Vorgaben zur Ermittlung des Gebäudesachwerts, vgl. § 258 Abs. 1 BewG, umzusetzen sind.

Rz. 2

^{^{[Autor/Stand]}} Bei § 259 BewG ist die Absicht des Gesetzgebers erkennbar, die Bewertungssystematik zum Sachwertverfahren einfach zu halten, um den praktischen Anforderungen eines Massenverfahrens zur Bewertung von Grundstücken nachkommen zu können. Bei Auslegungsfragen zum Sachwertverfahren gemäß § 259 BewG wird vor diesem Hintergrund daher auch stets zu berücksichtigen sein, dass es sich bei dem Sachwertverfahren um ein typisiertes Bewertungsverfahren zur massenhaften Bewertung einer Vielzahl von Grundstücken handelt. d.h. die Praktikabilität der Bewertung einer Einzelfallgerechtigkeit vorgeht.

Rz. 3

^{^{[Autor/Stand]}} Der Gebäudesachwert – als rein technisch errechneter Gebäudenormalherstellungswert, vgl. § 259 Abs. 2 Satz 1 BewG – wird in der Weise ermittelt, dass zunächst die durchschnittlichen Herstellungskosten für ein Gebäude auf der Grundlage des umbauten Raums nach den Baupreisverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt berechnet werden, § 259 BewG. Der sich so ergebende Gebäudenormalherstellungswert entspricht dem aktuellen Wert eines Neubaus mit einer übereinstimmenden Brutto-Grundfläche.

Rz. 4

^{^{[Autor/Stand]}} Liegen die nach § 259 BewG ermittelten Gebäudenormalherstellungskosten im Einzelfall über den tatsächlichen Herstellungskosten, kommt ein Abschlag vom Gebäudesachwert, vergleichbar zu § 88 BewG, nicht in Betracht. §§ 258–260 BewG sehen insoweit keine Öffnungsklausel vor. Entsprechend enthält das Sachwertverfahren auch keine Berücksichtigung werterhöhender Umstände allgemeiner bzw. individueller Art für den Grundbesitz. Wertminderungen wegen baulicher Mängel und Schäden, die weder bei der Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswerts noch bei der Wertminderung wegen Alters berücksichtigt werden, sind im Rahmen des Sachwertverfahrens gemäß § 259 BewG – vergleichbar zu § 87 BewG – nicht vorgesehen.

Rz. 5

^{^{[Autor/Stand]}} Eine Abnutzung wegen altersbedingtem Wertverzehr wird durch Absetzungen einer Wertminderung von den Normalherstellungskosten im Hauptfeststellungszeitpunkt berücksichtigt. Das BewG lässt insoweit als Wertminderungen lediglich altersbedingte Abschreibungen zu, die ausschließlich linear, d. h. gleichmäßig über den Zeitablauf unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer vorzunehmen sind. Wertminderung wegen Alters in der Zeit zwischen zwei Hauptfestellungszeitpunkten sind nicht zu berücksichtigen. Eine aktualisierter Abschreibungswert kann erst wieder zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt, d.h. nach 7 Jahren, vgl. § 221 BewG, berücksichtigt werden.

Rz. 6

^{^{[Autor/Stand]}} Mit der Ermittlung des Gebäudesachwerts sind alle wertbestimmenden Faktoren berücksichtigt, die sich aus der Gesamtheit von Grund und Boden, Gebäude sowie dessen Alter ergeben. Der Gebäudesachwert ist damit ein ausschließlich nach technischen Gesichtspunkten berechneter Wert. Er unterliegt einer einfach durchzuführenden Überprüfbarkeit, die insbesondere keine subjektiven Aspekte auf Seiten des Steuerpflichtigen berücksichtigt.

Rz. 7– 20

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.05.2022

B. Normalherstellungskosten gemäß Anlage 42 zum BewG (Abs. 1)

Rz. 21

^{^{[Autor/Stand]}} Die Gesetzesbegründung zu § 259 Abs. 1 BewG lautet:^{^[2]}

„... Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist nicht von den tatsächlichen, sondern von den gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und Flächeneinheit auszugehen (vgl. § 22 ImmoWertV). Die unter Fortentwicklung des § 85 BewG ermittelten Normalherstellungskosten ergeben sich aus der Anlage 42 zum BewG.

Die Normalherstellungskosten sind aus dem arithmetischen Mittelwert der Regelherstellungskosten von vergleichbaren Gebäudearten für die Standardstufen 2 bis 4 lt. Anlage 24 zum BewG in der Fassung des Steueränderungsgesetzes vom 2. November 2015, BGBl. I Satz 1834 abgeleitet worden. Die Regelherstellungskosten in der Anlage 24 zum BewG wurden in Anlehnung an die Normalherstellungskosten 2010 der Sachwert-Richtlinie vom 5. September 2012, BAnz AT 18. Oktober 2012 B1 zur Ermittlung des Sachwerts nach den §§ 21 bis 23 ImmoWertV ermittelt.

Bei der Ableitung sind vergleichbare Gebäudearten mit annähernd gleichen Normalherstellungskosten zusammengefasst worden. Zur verwaltungsökonomischen Bewältigung eines Massenverfahrens zur Grundstücksbewertung wird zwischen möglichst eindeutig identifizierbaren Bauweisen und Nutzungstypen unterschieden.

Die Differenzierung der Normalherstellungskosten erfolgt entsprechen...

Dieser Inhalt ist unter anderem im Haufe Steuer Office Excellence enthalten. Sie wollen mehr?

Jetzt kostenlos 4 Wochen testen

Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen