Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Preisrechtlich gebundene Mieten auf den 1.1.1964

I. Allgemeines

Rz. 41

^{[Autor/Stand]} Die Wohnraummieten waren im Hauptfeststellungszeitpunkt vielfach durch das Mietpreisrecht gebunden.^[2] Soweit der Mieter auf vertraglicher oder gesetzlicher Grundlage die preisrechtlich zulässige Miete zu entrichten hat, ist diese als Jahresrohmiete der Bewertung zugrunde zu legen. Der Gesetzgeber hat sich in Art. 2 Abs. 1 Satz 2 BewÄndG 1965 für die Anknüpfung der Jahresrohmiete an die preisgebundene Miete entschieden. Nach dieser Vorschrift ist bei der Bewertung auf den 1.1.1964 sogar dann die preisgebundene Miete als Jahresrohmiete maßgebend, wenn die Preisbindung vor dem Stichtag aufgrund der Mietpreisfreigabe nach § 15 II. BMietG weggefallen ist. Mit dieser Regelung verfolgte der Gesetzgeber die Absicht, ein möglichst gleichmäßiges Mietniveau der Einheitsbewertung zum 1.1.1964 zugrunde zu legen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[2] Vgl. Anhang 34 der BewRGr zu § 79 BewG, Übersicht über die wichtigsten Mietpreisregelungen allgemeiner Art für Wohnraum nach dem Stand am 1.1.1964.

II. Jahresrohmiete bei öffentlich geförderten Wohnungen

Rz. 42

^{[Autor/Stand]} Vorstehende Erwägungen gelten auch für den mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungsbau, bei dem die Richtsatz- oder Kostenmiete nicht überschritten werden darf.^[2] Die Anknüpfung an die infolge der Zinsverbilligung niedrige Kostenmiete führt zwar regelmäßig dazu, dass der Einheitswert eines mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohngrundstücks erheblich niedriger ist als der eines baulich gleich gestalteten freifinanzierten Grundstücks.^[3] Diese Differenzierung soll jedoch, wie der BFH im Urteil v. 10.8.1984^[4] unter Hinweis auf ein Gutachten des Sachverständigenausschusses^[5] entschieden hat, nicht sachwidrig sein, weil Untersuchungen der Finanzverwaltung ergeben haben, dass die Kaufpreise für Mietwohngrundstücke mit öffentlich geförderten Wohnungen unter dem Kaufpreis vergleichbarer Objekte des freifinanzierten Wohnungsbaus liegen. Dieser Gesichtspunkt erscheint allerdings nicht zwingend. Die Preisunterschiede sind möglicherweise eher auf das Wohnungsbesetzungsrecht zurückzuführen als auf die Preisbindung. Dennoch muss es bei der Anknüpfung an die preisgebundene Miete bleiben, weil dies nach Art. 2 Abs. 2 Satz 2 BewÄndG ausdrücklich vorgeschrieben ist und die Vorschrift nach der Zurückweisung des Vorlagebeschlusses des BFH v. 12.5.1978^[6] im gegenwärtigen Hauptfeststellungszeitraum trotz der vom BFH geäußerten verfassungsrechtlichen Bedenken anzuwenden ist.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[2] BFH v. 10.8.1984 – III R 18/76, BStBl. II 1985, 200; v. 12.5.1978 – III R 18/76, BStBl. II 1978, 446.

[3] Zur Problematik vgl. BFH v. 12.5.1978 – III R 18/76, BStBl. II 1978, 446.

[4] BFH v. 10.8.1984 – III R 18/76, BStBl. II 1985, 200.

[5] BT-Drucks. IV/1488, S. 134.

[6] BFH v. 12.5.1978 – III R 18/76, BStBl. II 1978, 446.

III. Jahresrohmiete bei verbilligten Mieten aufgrund von Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes und von Arbeitgeberdarlehen

Rz. 43

^{[Autor/Stand]} Verbilligte Mittel (Darlehen) zur Errichtung von Wohnungen wurden Grundstückseigentümern aus Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des öffentlichen Dienstes gewährt. Ebenso werden von privaten Arbeitgebern ihren Arbeitnehmern verbilligte Finanzierungsmittel zur Errichtung von Wohnungen zur Verfügung gestellt. Schließlich wurden auch unverzinsliche Darlehen zur Verfügung gestellt, für die Steuervergünstigungen nach § 7c EStG gewährt wurden. Diese verbilligten Finanzierungsmittel wirken sich in der Miete aus. Hierbei handelt es sich jedoch nicht um preisrechtlich gebundene Mieten, weil durch den Einsatz dieser verbilligten Mittel allein kein öffentlich geförderter Wohnungsbau i.S.d. Wohnungsbaugesetzes gegeben ist. Denn die vorstehend aufgeführten Mittel gelten nicht als öffentliche Mittel i.S.d. Wohnungsbaugesetzes.^[2] Unterliegen indes die Mieten in diesen Fällen den gleichen Bindungen wie im öffentlich geförderten Wohnungsbau^[3], ist es gerechtfertigt, die preisrechtlich zulässige Miete (Kostenmiete) als Jahresrohmiete der Bewertung zugrunde zu legen.^[4] Besteht jedoch trotz der Förderung aus öffentlichen Kassen keine Mietpreisbindung, entspricht die Jahresrohmiete der Miete für freifinanzierte Wohnungen.^[5]

Entsprechendes gilt, wenn nach den Richtlinien des Darlehensgebers im Falle einer Vermietung der mit Wohnungsfürsorgemitteln i.S.d. § 87a II. WoBauG geförderten Wohnung zwar nur die Kostenmiete erhoben werden darf, diese Kostenmiete aber nicht, wie im öffentlich geförderten Wohnungsbau, durch Höchstsätze^[6] beschränkt ist. Eine solche Beschränkung fehlt beispielsweise in Niedersachsen, so dass hier die Miete für steuerbegünstigte Wohnungen maßgebend ist. Eine Beschränkung der Kostenmiete auf Höchstsätze fehlt ferner für die durch Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen i.S.d. § 88 II. WoBauG geförderten steuerbegünstigten Wohnungen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[2] § 3 Abs. 2 I. WoBauG, § 6 Abs. 2 II. WoBauG.

[3] Vgl. § 87a II. WoBauG.

[4] BFH v. 10.8.1984 – III R 18/76, BStBl. II 1985, 200.

[5] BFH v. 10.8.1984 – III R 82/75, BStBl. II 1985, 234.

[6] § 72 Abs. 3 und 4 II. WoBauG.

IV. Wertfortschreibungen bei Wegfall der Eigenschaft "öffentlich gefördert"

Rz. 44

^{[Autor/Stand]} Bei Wegfall d...