Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Steuerschuldner der Grundsteuer (Abs. 1)

I. Grundstückseigentümer

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} Nach § 10 Abs. 1 GrStG ist Steuerschuldner derjenige, dem der Steuergegenstand zuzurechnen ist. Steuergegenstände bei der Grundsteuer sind zum einen der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft (§ 2 Nr. 1 GrStG; s. § 2 GrStG Rz. 25 ff.) und zum anderen Grundstücke (§ 2 Nr. 2 GrStG; s. § 2 GrStG Rz. 75 ff.). Die Zurechnung regelt § 39 AO für alle Steuergesetze gleichermaßen, folglich auch für § 10 Abs. 1 GrStG. Nach § 39 Abs. 1 GrStG sind Wirtschaftsgüter grundsätzliche dem Eigentümer zuzurechnen. Die Gesetzesformulierung ist aus Sicht des BGB unjuristisch, denn Eigentum ist nur an Sachen i.S. § 90 BGB, nicht an Wirtschaftsgütern denkbar.^[2] Für die Grundsteuer hat dies jedoch keine Bedeutung.

Rz. 11

^{[Autor/Stand]} Wer Eigentümer eines Grundstücks ist, lässt sich durch einfachen Blick ins Grundbuch feststellen. Das gilt auch für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft, denn der Grund und Boden stellt die wichtigste Betriebsgrundlage der Land- und Forstwirtschaft dar (s. § 2 GrStG Rz. 31). Beim Betrieb der Land- und Forstwirtschaft sind jedoch zudem die Betriebsmittel und Gebäude in den Einheitswert (ab 1.1.2025: Grundsteuerwert) einzubeziehen, auch wenn sie z.B. dem Pächter gehören (s. Rz. 30).

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Eigentümer eines Grundstücks können sowohl natürliche als auch juristische Personen in- und ausländischen Rechts sein. Gesamthandsgemeinschaften wie die GbR, die KG und die OHG, können ebenfalls als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Folglich sind auch sie Steuerschuldner der Grundsteuer.^[5] Es erfolgt keine von der Regelzurechnung des § 39 Abs. 1 AO abweichende Zurechnung gegenüber den einzelnen Gesellschaftern nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO.^[6] Die Gesellschafter können jedoch als Haftungsschuldner für die Steuerschulden der GbR,^[7] KG oder OHG nach § 128 HGB in Anspruch genommen werden.^[8] Dies gilt auch für die Gesellschafter einer GbR, bei der §128 HGB entsprechend angewandt wird.^[9] § 10 Abs. 3 GrStG ist nicht einschlägig, weil der Steuergegenstand der Gesellschaft nach und nicht den Gesellschaftern zuzurechnen ist.^[10] Im Ergebnis macht dies keinen Unterschied, denn Steuerschuldner und Haftungsschuldner sind ebenfalls Gesamtschuldner (§ 44 Abs. 1 Satz 1 AO) und können jeweils für die gesamte Steuerschuld in Anspruch genommen werden (§ 44 Abs. 1 Satz 2 AO).

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Eingetragene Vereine, selbständige Stiftungen und Genossenschaften können ebenfalls Eigentümer von Grundstücken und folglich Steuerschuldner der Grundsteuer sein. Dasselbe gilt für nichtrechtrechtsfähige Vereine, Parteien und selbständig organisierte Ortsverbände von Parteien.^[12] Unselbständige Stiftungen sind nicht rechtsfähig und können als solche auch nicht im Grundbuch als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen sein. Der Vermögensträger, eine juristische oder natürliche Person, halten das Eigentum jedoch treuhänderisch für die unselbständige Stiftung. Daher kann der unselbständigen Stiftung nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO das Grundstück zugerechnet werden und sie an Stelle des Grundstückseigentümers als Steuerschuldnerin nach § 10 Abs. 1 GrStG in Anspruch genommen werden.^[13]

Rz. 14

^{[Autor/Stand]} Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft als solche aber weder partei- noch geschäftsfähig.^[15] Im Grundbuch werden die Miterben eingetragen, mit einem entsprechenden Zusatz. Den Miterben ist das Grundstück gemeinschaftlich zuzurechnen. Sie sind Steuerschuldner der Grundsteuer und können nach § 10 Abs. 3 GrStG als Gesamtschuldner in Anspruch genommen werden. Der Einheitswert (ab 1.1.2025 Grundsteuerwert) wird gleichwohl gegenüber der Erbengemeinschaft festgestellt. Die Aufteilung ist für Grundsteuerzwecke nicht erforderlich, weil § 10 Abs. 1 und 3 GrStG für beide denkbaren Möglichkeiten der Zurechnung (Gesamthandsgemeinschaft oder Gesamthänder) eine Regelung über den Steuerschuldner enthält.^[16]

Rz. 15

^{[Autor/Stand]} Für die Zuordnung des Steuergegenstandes sind allein die Eigentumsverhältnisse maßgeblich. Die Nutzung des Grundstücks ist ohne Bedeutung. Deshalb bleibt der Eigentümer auch dann Steuerschuldner der Grundsteuer, wenn er das Grundstück vermietet oder verpachtet.^[18] Wirtschaftlich belastet ist in diesem Fall jedoch i.d.R. der Mieter oder Pächter, denn die Grundsteuer zählt zu den umlegbaren Betriebskosten. Dabei handelt es sich um die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung – BetrKV –).^[19] Dazu gehören nach § 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks einschließlich der Grundsteuer.^[20] Ob im Miet- oder Pachtvertrag die Grundsteuer übernommen wird, ist im Wege der Auslegung festzustellen. Wird z.B. in einem Pachtvertrag ohne nähere Konkretisierung nur allgemein vereinbart, dass der Pächter sämtliche Betriebs- und Nebenkost...