Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Umstände zur Erhöhung/Ermäßigung des Gebäudesachwerts (Abs. 1)

Rz. 21

^{[Autor/Stand]} Des Weiteren können nur solche Umstände zu einer Ermäßigung nach § 88 BewG führen, die bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts noch nicht berücksichtigt worden sind. Die Wertminderung wegen Alters (vgl. § 86 BewG) sowie bauliche Mängel und Bauschäden (vgl. § 87 BewG) haben im Allgemeinen bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts als Hauptanwendungsfälle einer Minderung Berücksichtigung gefunden und scheiden deshalb für die Gewährung einer Ermäßigung nach § 88 BewG aus. Ist daher ein Abschlag nach § 87 BewG wegen baulicher Mängel vorzunehmen, kann daneben auch der Abschlag aufgrund wirtschaftlicher Überalterung berücksichtigt werden. Für einen Abschlag nach § 88 BewG kann es in diesem Zusammenhang allerdings auch von Bedeutung sein, ob bei der Auswahl des Raummeterpreises ein Wert angesetzt wird, der an der unteren Grenze des Preisrahmens liegt. Ist z.B. eine schlechte Bauausführung als besonderer Einzelaspekt bereits beim Ansatz des Raummeterquadratmeterpreises berücksichtigt, ist eine Anwendung des § 88 BewG ausgeschlossen.

Rz. 22

^{[Autor/Stand]} Die Gründe, die zu einer Ermäßigung oder einer Erhöhung des Gebäudesachwerts führen können, sind in § 88 BewG nicht erschöpfend aufgeführt.^[3] Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 88 Abs. 2 BewG, der auf die dort aufgeführten Fallgruppen "insbesondere" hinweist. Bei der Aufzählung der in § 88 Abs. 2 BewG angeführten Sachverhalte – Lage des Grundstücks, unorganischer Aufbau, wirtschaftliche Überalterung, Reklameausnutzung – handelt es sich nur um typische Beispiele für eine Ermäßigung bzw. Erhöhung aus nichttechnischen Gründen, bei deren Vorliegen auch nach allgemeiner – nichtsteuerlicher bzw. betriebswirtschaftlicher – Bewertungspraxis Zuschläge bzw. Abschläge vorgenommen werden. Es können zusätzlich auch andere, nicht in § 88 BewG kodifizierte Umstände vorliegen, die zu einem Zuschlag oder Abschlag führen (vgl. hierzu die Einzelheiten Rz. 136 ff.).^[4] In diesem Zusammenhang kann jeder andere Umstand, der tatsächlich den Wert eines Grundstücks beeinflusst und nicht bereits durch die Wertminderung wegen Alters, wegen baulicher Mängel und Schäden (§§ 86, 87 BewG) oder durch die in § 88 BewG nicht ausdrücklich erwähnten Wertminderungsgründe berücksichtigt wurde, zu einem Abschlag vom Gebäudesachwert führen.

Rz. 23

^{[Autor/Stand]} Zur Höhe des Zuschlags oder Abschlags enthält § 88 BewG – im Gegensatz zu den Regelungen in § 82 BewG – hier § 82 Abs. 3 BewG – für das Ertragswertverfahren – keine Vorgaben. Die Höhe ist deshalb weder nach unten noch nach oben begrenzt und richtet sich nach der Auswirkung auf den Wert des Gebäudes nach den besonderen Umständen des Einzelfalls.^[6] Maßgeblich ist insoweit die mögliche Auswirkung auf den gemeinen Wert. Allerdings haben Finanzverwaltung und Rechtsprechung hierzu allgemeine bzw. einzelfallbezogene Vorgaben gemacht, die in der Praxis zu berücksichtigen sind.

Rz. 24

^{[Autor/Stand]} Die Vornahme der Bewertungsabschläge auf den einzelnen Bewertungsstufen unter Berücksichtigung des Zusammenwirkens einzelner Zu- und Abschlagsgründe stellt sich im Rahmen eines nach Stufen unterteilten Bewertungsschemas wie folgt dar:

Stufe 1: Gebäudesachwert

Ermäßigung wegen übermäßiger Raumhöhe (s. Rz. 137 ff.)

• Ermittlung des Gebäudesachwertes auf der Grundlage einer angenommenen geringeren Raumhöhe (s. Rz. 151 f.)
• Ermäßigung betrifft einzelne Gebäude einer wirtschaftlichen Einheit.

Stufe 2: Gebäudenormalerstellungswert

Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung^[8] (s. Rz. 91 ff.)

• Anwendung eines Hundertsatzes auf den Gebäudenormalherstellungswert (s. Rz. 111)
• Zusammentreffen mit übermäßiger Raumhöhe (s. Rz. 161 ff.): Zugrundelegung des sich nach der angenommenen geringeren Raumhöhe ergebenden Gebäudenormalherstellungswert;
• Zusammentreffen mit Abschlag nach § 87 BewG wegen baulicher Mängel bzw. Schäden (s. Rz. 127 ff.):
• Kürzung des Gebäudenormalherstellungswert, der sich nach Anwendung des Hundertsatzes für den Abschlag nach § 87 BewG auf den Gebäudenormalherstellungswert ergibt;
• Ermäßigung betrifft einzelne Gebäude einer wirtschaftlichen Einheit.

Stufe 3: Zwischenwert I

Ermäßigung wegen der Notwendigkeit vorzeitigen Abbruchs (s. Rz. 171 ff.)

• Berechnung vergleichbar dem Fall der wirtschaftlichen Überalterung (s. Rz. 186 ff.)
• Zusammentreffen mit Abschlag wegen wirtschaftlicher Überalterung (s. Rz. 206 ff.): Abschlag auf den Restwert nach Abzug des Abschlags wegen wirtschaftlicher Überalterung.

Stufe 4: Zwischenwert II

Ermäßigung oder Erhöhung aus anderen Gründen

• Anwendung eines Hundertsatzes auf Zwischenwert I
• Ermäßigung oder Erhöhung betrifft einzelne Gebäude einer wirtschaftlichen Einheit.

Stufe 5: Zwischenwert III

Gruppe 1:

• Ermäßigung wegen der Lage des Grundstücks (s. Rz. 31 ff.)

• Ermäßigung wegen unorganischen Aufbaus (s. Rz. 51 ff.)

  • Anwendung eines Hundertsatzes auf Zwischenwert II
  • Anwendung betrifft alle Gebäude einer wirtschaftlichen Einheit (s. Rz. 35 bzw. Rz. 62)

Gruppe 2:

• Ermäßigung für Großobjekte (s. Rz. 226 ff.)

• Erhöhung wegen...