Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Wertverhältnisse

I. Allgemeines

Rz. 15

^{[Autor/Stand]} Der Begriff der "Wertverhältnisse" umfasst vor allem die wirtschaftlichen Verhältnisse, die ihren Niederschlag in den Grundstücks- und Baupreisen und im allgemeinen Wertniveau gefunden haben. Zu den tatsächlichen Verhältnissen gehören danach alle Änderungen am Grundstück, die durch Einzelmaßnahmen oder Einzelumstände bewirkt worden sind oder die auf einem Bebauungsplan, auf Erschließungsmaßnahmen sowie auf Änderung der besonderen Verkehrsverhältnisse beruhen.

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} Grundgedanke und Sinn des § 227 BewG ist es, die Gleichmäßigkeit der Bewertung und Besteuerung zu sichern. Deshalb soll für alle Bewertungsfaktoren das Wertniveau im Hauptfeststellungszeitpunkt während des ganzen Hauptfeststellungszeitraumes beibehalten werden, also erstarren. Alle allgemeinen Wertsteigerungen, wie z.B. eine inflatorische Steigerung der Mieten, Steigen der Bodenpreise und der Baukosten, müssen unberücksichtigt bleiben.

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} Zur Definition der Wertverhältnisse wird auch auf die Kommentierung zu § 222 BewG verwiesen.

Rz. 18– 19

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.05.2022

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.05.2022

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.05.2022

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.05.2022

II. Grundvermögen

Rz. 20

^{[Autor/Stand]} Beim Grundvermögen umfasst der Begriff der Wertverhältnisse alle Umstände, die nicht nur für das einzelne Grundstück oder für eine abgrenzbare Gruppe von Grundstücken von Bedeutung sind, sondern für eine zahlenmäßig und örtlich nicht näher bestimmbare Vielzahl von Grundstücken. Daraus ergibt sich, dass z.B. das örtliche Mietniveau oder der innerhalb eines bestimmten Gebietes erzielbare Grundstückspreis für eine Vielzahl von Grundstücken, die sich innerhalb des abgrenzbaren Bereiches befinden, maßgebend sind.

Rz. 21

^{[Autor/Stand]} Somit umfasst der Begriff der Wertverhältnisse vor allem die wirtschaftlichen Verhältnisse, die ihren Niederschlag in den Grundstücks- und Baupreisen sowie im allgemeinen Mietniveau gefunden haben.

Rz. 22

^{[Autor/Stand]} Zu den Wertverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt gehören insbesondere

• 1. der jeweilige Bodenrichtwert i.S.d. § 247 Abs. 1 und 2 BewG und die Werte vergleichbarer Flächen i.S.d. § 247 Absatz 3 BewG,

• 2. bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren nach §§ 252 ff. BewG

  • a) der Rohertrag des Grundstücks nach § 254 BewG i.V.m. Anlage 39 zum BewG,
  • b) der Kapitalisierungsfaktor nach § 253 Abs. 2 BewG i.V.m. Anlage 37 zum BewG,
  • c) die Bewirtschaftungskosten nach § 255 BewG i.V.m. Anlage 40 zum BewG,
  • d) der Liegenschaftszinssatz nach § 256 BewG und
  • e) der Abzinsungsfaktor nach § 257 Abs. 2 BewG i.V.m. Anlage 41 zum BewG,

• 3. bei einer Bewertung im Sachwertverfahren nach §§ 258 ff. BewG

  • a) die Normalherstellungskosten nach § 259 Abs. 1 BewG, wie sie sich aus der Anlage 42 zum BewG ergeben,
  • b) der jeweilige Baupreisindex nach § 259 Abs. 3 BewG und
  • c) die Alterswertminderung nach § 259 Abs. 4 BewG.

Rz. 23

^{[Autor/Stand]} Zu den tatsächlichen Verhältnissen, deren Änderung zu einer Wert- und ggf. Artfortschreibung führen können, gehören insbesondere

• 1. Flächenänderungen beim Grund und Boden sowie bei Gebäuden,
• 2. Änderungen des Entwicklungszustandes des Grundstücks,
• 3. Errichtung oder Fertigstellung eines Gebäudes auf dem Grundstück,
• 4. Änderung der Nutzungsart sowie
• 5. Abriss oder Zerstörung eines Gebäudes auf dem Grundstück.

Rz. 24

^{[Autor/Stand]} Somit gehört insbesondere bei unbebauten Grundstücken der zum Hauptfeststellungszeitpunkt festgelegte Bodenrichtwert während des gesamten Hauptfeststellungszeitraumes zu den Bewertungskriterien. Auch wenn unmittelbar nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt der Grundstückswert durch Verkäufe im Umfeld erheblich steigen sollte, sind bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen nicht die gestiegenen Werte, sondern die ursprünglichen Werte anzusetzen.

Rz. 25

^{[Autor/Stand]} Erhöhungen oder Minderungen der Bodenrichtwerte innerhalb des Hauptfeststellungszeitraumes führen somit nicht unmittelbar zu einer Neubewertung. Diese Faktoren wirken sich erst bei der nächsten Hauptfeststellung aus und führen dort zu einer Erhöhung oder zu einer Minderung des Grundsteuerwertes.

Rz. 26

^{[Autor/Stand]} Eine andere Beurteilung ist auch dann nicht gerechtfertigt, wenn sich im Rahmen einer Artfortschreibung auch die Bewertungsart ändert. So wird sich z.B. bei einem Wechsel der Bewertungsart vom Ertragswertverfahren zum Sachwertverfahren zwar auch die Notwendigkeit ergeben, den Bodenrichtwert neu zu ermitteln. Dieser ist jedoch nicht mit dem zum Zeitpunkt der gekoppelten Art- und Wertfortschreibung festgelegten Wert, sondern mit dem Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt anzusetzen.

Rz. 27

^{[Autor/Stand]} Auch für die Berechnung der Alterswertminderung ist jeweils das Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen. Dies gilt auch bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung.

Rz. 28

^{[Autor/Stand]} Entsprechendes gilt für die Bestimmung der Restnutzungsdauer eines Gebäudes bei...