Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Zustand der Bebauung

I. Begriffsbestimmung

Rz. 23

^{[Autor/Stand]} Grundstücke, die sich zum Feststellungszeitpunkt im Zustand der Bebauung befinden und auf denen noch keine bezugsfertigen (benutzbaren) Gebäude vorhanden sind, sind als unbebaute Grundstücke zu bewerten. Die Kosten, die für die Bebauung bis zum Feststellungszeitpunkt entstanden sind, bzw. der Wert dieser Baulichkeiten bleibt vollständig außer Betracht. Das gilt auch für die noch nicht fertig gestellten Außenanlagen (Abschn. 47 Abs. 2 Satz 2 BewRGr).

Rz. 24

^{[Autor/Stand]} Damit ändert sich im Ergebnis für die Bewertung des Grundstücks aufgrund des Umstands, dass es sich im Zustand der Bebauung befindet, nichts. Der zuletzt festgestellte Einheitswert wird daher in der Regel beibehalten. Erst wenn die Bebauung insoweit abgeschlossen ist, dass bezugsfähige Einheiten entstehen, findet eine Fortschreibung statt.

Rz. 25– 26

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Haas, Stand: 01.09.2019

[Autor/Stand] Autor: Haas, Stand: 01.09.2019

[Autor/Stand] Autor: Haas, Stand: 01.09.2019

II. Fortschreibung aus Anlass des Baubeginns

Rz. 27

^{[Autor/Stand]} Nach Abschn. 47 Abs. 2 Satz 7 BewRGr kann für die Finanzverwaltung der Beginn der Bebauung Anlass sein, den vorhandenen Einheitswert zu überprüfen und ihn gegebenenfalls auf einen vor der Bebauung liegenden Feststellungszeitpunkt fortzuschreiben. In Abschn. 47 Abs. 2 Satz 8 BewRGr wird insoweit angeführt, dass ein solcher Fall etwa vorliegen kann, wenn ein bisher als Rohbauland zu behandelndes unbebautes Grundstück zu einem baureifen Grundstück geworden ist, auch wenn die Fortschreibung der Grundstücksart momentan noch nicht durchzuführen ist (§ 73 BewG, Abschn. 13 BewRGr).

Rz. 28

^{[Autor/Stand]} Diese "Aufforderung" zur Überprüfung des Einheitswerts eines unbebauten Grundstücks aus Anlass einer Bebauung ist bewertungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Beschränkung einer Wertfortschreibung auf einen vor dem Beginn der Bebauung liegenden Stichtag ist jedoch zu eng. Wenn die Vorraussetzungen einer Wertfortschreibung überhaupt gegeben sind, ist auch eine Wertfortschreibung auf den 1. Januar des Jahres zulässig, in dem sich das Grundstück bereits im Zustand der Bebauung befunden hat; denn solange sich auf dem im Bau befindlichen Grundstück noch keine bezugsfertigen Gebäude befinden, ist der Grund und Boden ohne die noch nicht bezugsfertigen Gebäude zu bewerten, dass heißt als unbebautes Grundstück. Das ist auch auf den Stichtag möglich, an dem sich das Grundstück bereits im Zustand der Bebauung befindet.

Rz. 29– 30

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Haas, Stand: 01.09.2019

[Autor/Stand] Autor: Haas, Stand: 01.09.2019

[Autor/Stand] Autor: Haas, Stand: 01.09.2019

III. Bebaute Grundstücke im Zustand der Bebauung

Rz. 31

^{[Autor/Stand]} Ein Grundstück im Zustand der Bebauung ist nicht nur dann gegeben, wenn ein bisher unbebautes Grundstück sich im Feststellungszeitpunkt in der Bebauung befindet. Ein Zustand der Bebauung kann auch dann vorliegen, wenn es sich im Feststellungszeitpunkt bereits um ein bebautes Grundstück handelt, da sich bereits bezugsfertige Gebäude auf dem Grundstück befinden, darüber hinaus aber noch weitere, zur wirtschaftlichen Einheit gehörige, nicht bezugsfertige, Gebäude oder Gebäudeteile (z.B. Anbauten oder Zubauten) vorhanden sind.

Rz. 32

^{[Autor/Stand]} Zu bewerten ist dieses Grundstück als bebautes Grundstück (§ 74 BewG) anhand der bezugsfertigen Gebäude. Die noch nicht bezugsfertigen Gebäude und Gebäudeteile (Anbauten, Zubauten) und noch nicht fertig gestellten Außenanlagen bleiben bei der Bewertung auch in diesem Fall außer Ansatz. Die Grundstücksart und das Bewertungsverfahren hinsichtlich des Grund und Bodens und der bezugsfertigen Gebäude bestimmen sich nach den Vorschriften der §§ 75, 76 BewG.

Rz. 33– 34

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Haas, Stand: 01.09.2019

[Autor/Stand] Autor: Haas, Stand: 01.09.2019

[Autor/Stand] Autor: Haas, Stand: 01.09.2019

IV. Errichtung in Bauabschnitten

Rz. 35

^{[Autor/Stand]} Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, so gilt der Grundsatz, dass jeder in einem besonderen Bauabschnitt errichtete Teil des Gebäudes, der benutzbar ist, als bezugsfertiges Gebäude anzusehen ist.

Rz. 36

^{[Autor/Stand]} Es ist deshalb auch in diesen Fällen ein Einheitswert für den Grund und Boden einschließlich des schon benutzbaren Teils festzustellen. Zur Frage des Bauens in verschiedenen Bauabschnitten s. § 74 Satz 2 Rz. 10 ff.

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Liegt keine Errichtung in Bauabschnitten vor (z.B. technische Unterbrechung wegen Frostperiode, vorübergehende Unterbrechung der Bauarbeiten), so ist auf die Bezugsfertigkeit des ganzen Gebäudes abzustellen. Bis zur Bezugsfertigkeit des ganzen Gebäudes ist das Grundstück daher als im Zustand der Bebauung zu behandeln und die vorhandene Bebauung für die Bewertung irrelevant.

Rz. 38

^{[Autor/Stand]} Die Bezugsfertigkeit eines Gebäudes kann nicht deshalb verneint werden, weil die Betriebsvorrichtungen noch nicht eingebaut sind. Dies gilt umso mehr, als Betriebsvorrichtungen nicht zum Grundvermögen gehören (§ 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG) und damit der Grundsteuer, um deren Regelung es sich hier letztend...