Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 196 Grundstücke im Zustand der Bebauung

A. Grundaussagen

I. Einleitung

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 196 BewG enthält die Regelungen zur Bewertung von Grundstücken im Zustand der Bebauung. Die Vorschrift ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz v. 24.12.2008^[2] in das Bewertungsgesetz eingefügt worden und gilt für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2009.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Die Regelung umfasst zum einen die Definition eines Grundstücks im Zustand der Bebauung und zum anderen die Bewertung eines solchen auf bislang unbebauten oder bereits bebauten Grundstücken. Die Umschreibung des Begriffs "Grundstücke im Zustand der Bebauung" entspricht § 149 Abs. 1 BewG. § 149 BewG ist gültig für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2008.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2022

[2] ErbStRG v. 24.12.2008, BGBl. I 2008, 3018.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2022

II. Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 und Erbschaftsteuer-Hinweise 2019

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 – ErbStR 2019 –tragen im Wesentlichen den zwischenzeitlich erfolgten Rechtsänderungen (u.a. auch zu den gesetzlichen Neuerungen der Erbschaftsteuerreform zum 1.7.2016), den Änderungen der Verwaltungsauffassung und der höchstrichterlichen Rechtsprechung Rechnung. Ergänzend zu den ErbStR 2019 sind die Erbschaftsteuer-Hinweise – ErbStH 2019 – vom 19.12.2019 ergangen^[2], die auch Hinweise auf den ausgewählten Stand der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer und zum Bewertungsrecht geben.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Die ErbStR 2019 und die ErbStH 2019 sind grundsätzlich in allen Erwerbsfällen anzuwenden, für die die Steuer nach dem 21.8.2019 entstanden ist oder entsteht. Faktisch sind sie jedoch auch in allen offenen Fällen früherer Erwerbsvorgänge anzuwenden, da bisher ergangene Anweisungen, die mit den ErbStR 2019 bzw. ErbStH 2019 im Widerspruch stehen, nicht mehr anzuwenden sind. Die ErbStR 2019 und ErbStH 2019 stellen für die Finanzbehörden – nicht aber die Finanzgerichte – bindende Weisungen dar.

Rz. 4.1

^{[Autor/Stand]} Die ErbStR 2019 und die ErbStH 2019 treten an die Stelle der Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011 vom 19.12.2011^[5] – ErbStR 2011 – und der Erbschaftsteuer-Hinweise vom 19.12.2011^[6] – ErbStH 2011. Beide hatten zuvor die gleich lautenden Erlasse zur Bewertung des Grundvermögens vom 5.5.2009^[7] – GV-Erlass vom 5.5.2009 – abgelöst.

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2022

[2] Hinweise zu den Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 (ErbStH 2019) in Form gleich lautender Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 16.12.2019, BStBl. I Sondernummer 1/2019, 151.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2022

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2022

[5] Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Anwendung des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts – Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011 (ErbStR 2011) v. 19.12.2011, BStBl. I Sondernr. 1/2011, S. 2.

[6] Hinweise zu den Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011 (ErbStH 2011) in Form gleich lautender Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 19.12.2011, BStBl. I Sondernr. 1/2011, S. 117.

[7] Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts v. 5.5.2009 zur Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG, BStBl. I 2009, 590.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2022

III. Verfahrensbeschreibung

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Grundstücke, die sich am Bewertungsstichtag im Zustand der Bebauung befinden, können aufgrund der begonnenen Baumaßnahmen nicht ohne deren Berücksichtigung bewertet werden. Daher wurde für diese Fälle mit § 196 BewG ein weiteres Sonderverfahren geschaffen, das neben dem Wert des Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahmen^[2] auch den Grad der Fertigstellung in Form der am Bewertungsstichtag entstandenen Herstellungskosten berücksichtigt.

Rz. 6.1

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung eines Grundstücks im Zustand der Bebauung nach den Regeln der Grundbesitzbewertung unterscheidet sich damit deutlich von der Behandlung entsprechender Grundstücke bei der Bewertung für Zwecke der Grundsteuer nach dem Bundesmodell. Dort gilt für Grundstücke, die sich im Feststellungszeitpunkt noch im Bau befinden, dass die nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile (z.B. Anbauten oder Zubauten) bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts außer Betracht bleiben, A 246 Abs. 3 Satz 7 AEBewGrSt. D.h. bis zum Feststellungszeitpunkt entstandene Herstellungskosten fließen dort nicht in die Bewertung mit ein. Erst nach Fertigstellung der Gebäude bzw. Gebäudeteile werden diese im Wege einer Wert- und ggf. Artfortschreibung nach § 222 BewG auf den nächsten Feststellungszeitpunkt berücksichtigt. Vgl. hierzu die Kommentierung zu § 246 BewG.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2022

[2] Bewertung dabei nach dem Verfahren für unbebaute Grundstücke (§ 179 BewG), den Regelverfahren (Vergleichswertverfahren, § 183 BewG; Ertragswertverfahren, §§ 184–188 BewG; Sachwertverfahren, §§ 189–191 BewG) oder den Sonderverfahren (Erbbaurecht und Erbbaugrundstücke, §§ 192–194 BewG; Gebäude...