Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / C. Bodenrichtwerte (Satz 2)

I. Allgemeines

Rz. 32

^{[Autor/Stand]} Bei den Bodenrichtwerten i.S.d. § 196 Abs. 1 BauGB handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB auf Grund der Kaufpreissammlung flächendeckend unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes ermittelt und den Finanzämtern gem. § 179 Satz 2 BewG mitgeteilt werden. Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines unbebauten – fiktiven – Grundstücks mit den vom Gutachterausschuss dargestellten Merkmalen (Bodenrichtwertgrundstück).

Rz. 33

^{[Autor/Stand]} Als unterschiedliche Entwicklungszustände im vorbezeichneten Sinne kommen in Betracht (vgl. § 3 ImmoWertV 2021^[3], der § 5 ImmoWertV 2010^[4] abgelöst hat):

• 1. Flächen der Land- oder Forstwirtschaft,
• 2. Bauerwartungsland,
• 3. Rohbauland und
• 4. baureifes Land.
• 5. Ferner werden im § 3 Abs. 5 ImmoWertV 2021 die sonstigen Flächen definiert (s. Rz. 36.1).

Rz. 33.1

^{[Autor/Stand]} Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.

Rz. 34

^{[Autor/Stand]} Zum Bauerwartungsland zählen Flächen, die planungstechnisch noch nicht bebaut werden können, die aber nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (vgl. § 3 Abs. 2 ImmoWertV 2021), insb. dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Ist damit zu rechnen, dass die Flächen in absehbarer Zeit, d.h. in den nächsten sechs Jahren (abgeleitet aus dem Turnus der ursprünglich bei der Einheitsbewertung geplanten Hauptfeststellungen) anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden und daher gemäß § 159 BewG als Grundvermögen anzusehen sind, werden diese Flächen regelmäßig als Bauerwartungsland angesetzt.

Rz. 35

^{[Autor/Stand]} Das Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind; § 3 Abs. 3 ImmoWertV 2021. Im Regelfall handelt es sich hierbei um größere, unerschlossene Grundstücksflächen, die die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Vermögen verloren haben, selbst wenn sie am Bewertungsstichtag noch land- und forstwirtschaftlich genutzt werden (vgl. § 159 BewG und die dazugehörige Kommentierung). Bruttorohbauland schließt im Gegensatz zum Nettorohbauland die für öffentliche Zwecke benötigten Flächen des Planungsgebiets ein.

Rz. 36

^{[Autor/Stand]} Zum baureifen Land gehören die Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind (vgl. § 3 Abs. 4 ImmoWertV).

Rz. 36.1

^{[Autor/Stand]} Sonstige Flächen sind gemäß § 3 Abs. 5 ImmoWertV 2021 solche Flächen, die sich keinem der obigen Entwicklungszustände i.S.d. § 3 Abs. 1 bis 4 ImmoWertV 2021 zuordnen lassen.

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Bei der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken ist der Bodenrichtwert anzusetzen, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Bewertungsstichtag vorausging. Folglich kommt es nicht darauf an, wann der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert tatsächlich ermittelt und dem Finanzamt mitgeteilt hat (vgl. dazu auch Rz. 42 und 121). Auch vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenpreisindexreihen, die aus Kauffällen des Grundstücksmarktes abgeleitet wurden, sind als Bestandteil der Bodenrichtwerte zu berücksichtigen.

Rz. 38– 41

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.05.2024

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.05.2024

[3] Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten – Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 2021) – v. 14.7.2021, BGBl. I 2021, 2805.

[4] Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 – ImmoWertV 2010) v. 19.5.2010, BGBl. I 2010, 639).Die ImmoWertV ist mit Wirkung vom 1.1.2022 aufgehoben und durch die Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 2021) v. 14.7.2021 (BGBl. I 2021, 2805) ersetzt worden. Letztgenannte ist am 1.1.2022 in Kraft getreten und löst neben der ImmoWertV von 2010 auch die Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie und die Wertermittlungsrichtlinien 2006 ab.Insbesondere um stärker als bisher sicherzustellen, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen der für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt und um die entsprechenden Vorgaben, die ...