Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / C. Ertragswertverfahren (Abs. 2)

I. Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens

Rz. 9

^{[Autor/Stand]} Absatz 2 regelt, dass die Bewertungsmethode – allein – von der nach § 249 festzustellenden Grundstücksart abhängt. Somit ist das Ertragswertverfahren bei den folgenden Grundstücksarten zwingend anzuwenden:

• 1. Einfamilienhäuser,
• 2. Zweifamilienhäuser,
• 3. Mietwohngrundstücke,
• 4. Wohnungseigentum.

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} Die konkrete Ausgestaltung des maßgebenden Ertragswertverfahrens legt § 250 Abs. 2 unter Bezug auf die anzuwendenden Einzelvorschriften des Ertragswertverfahrens §§ 252 bis 257 fest.

Rz. 11– 12

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

II. Ausschließliche Maßgeblichkeit der Grundstücksarten

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} In der Praxis der Wertermittlung kommt der Abgrenzung des Ertragswertverfahrens vom Sachwertverfahren erhebliche Bedeutung zu. Das wird deutlich, wenn man sich vergegenwärtigt, dass ein in bester Geschäftslage errichtetes Gebäude sehr hohe Erträge generiert, obwohl sich die Herstellungskosten für das hierfür erforderliche Gebäude nicht wesentlich von den Herstellungskosten von solchen Gebäuden unterscheiden, die in weniger guten Lagen errichtet werden. Somit entspricht der unter dem Blickwinkel der normalerweise entstehenden Herstellungskosten in besten Ertragslagen in keiner Weise dem Ertragswert der Immobilie. In Grenzfällen kann die Abwägung zwischen den beiden Verfahren schwierig sein. Allerdings entspricht auch der bei der Grundsteuer anzusetzende Ertragswert in Bestlagen nicht annähernd dem gemeinen Wert, weil stets eine gesetzlich normierte "Listenmiete" anzusetzen ist.

Rz. 14– 15

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

III. Übliche Miete kein Abgrenzungskriterium

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} Der Gesetzgeber wollte zunächst ein anderes Abgrenzungskonzept der beiden Bewertungsverfahren realisieren. Danach sollten ursprünglich im Ertragswertverfahren bewertet werden:

• 1. Einfamilienhäuser
• 2. Zweifamilienhäuser
• 3. Mietwohngrundstücke,
• 4. Wohnungseigentum
• 5. Geschäftsgrundstücke
• 6. gemischt genutzte Grundstücke
• 7. Teileigentum.

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} Dagegen sollte davon abweichend das Sachwertverfahren für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke oder Teileigentum anzuwenden sein, wenn sich für die wirtschaftliche Einheit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt. Nur sonstige bebaute Grundstücke sollten unter die als Auffangregelung ausgestaltete Bewertungsmethode des Sachwertverfahrens fallen.

Rz. 18

^{[Autor/Stand]} Die Vorstellung des Gesetzgebers ist nicht realisiert worden, weil in dem zu erwartenden Massenbewertungsverfahren mit erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten zu rechnen war. Gerade bei gewerblich oder freiberuflich genutzten Grundstücken liegen in Praxis keineswegs flächendeckend Mietspiegel vor, aus denen ohne Weiteres eine übliche Miete abgeleitet werden kann.

Beispiel

Für ein an fremde Dritte vermietetes Bürogebäude in einer Kleinstadt liegt kein Mietspiegel vor. Die Frage, ob die für das Bürogebäude erzielte tatsächliche Miete auch der üblichen Miete entspricht, dürfte aufgrund der Fremdvermietung zu vermuten sein. Diese Vermutung hätte jedoch eine Prüfung vorausgesetzt, ob aus der vereinbarten tatsächlichen Miete die übliche Miete abgeleitet werden kann.

Rz. 19

^{[Autor/Stand]} Es darf allerdings nicht übersehen werden, dass die ursprünglich vom Gesetzgeber angestrebte Regelung im Interesse der aus verfassungsrechtlichen Gründen anzustrebenden realitätsnahen Relationen der Grundsteuerwerte durchaus sachgerecht war. Letztlich gaben die in einem Massenverfahren zu befürchtenden praktischen Schwierigkeiten den Ausschlag für eine typisierende Betrachtung.

Rz. 20– 21

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

IV. Klare Zuordnung realisiert

Rz. 22

^{[Autor/Stand]} Im Ergebnis hat der Gesetzgeber in der verabschiedeten Fassung der Vorschrift eine klare Zuordnung getroffen und sich für eine Abhängigkeit der Bewertungsverfahren von der jeweiligen Grundstücksart ausgesprochen. Dementsprechend sind Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren zu bewerten. Dagegen sind Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstig bebaute Grundstücke im Sachwertverfahren zu bewerten.

Rz. 23

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung der bebauten Grundstücke im Ertragswertverfahren folgt nach der Gesetzesbegründung^[3] der Systematik der Grundsteuer als Sollertragsteuer:

Rz. 24

^{[Autor/Stand]} „Beim Ertragswertverfahren wird der Wert von bebauten Grundstücken auf der Grundlage des für diese Grundstücke marktüblich erzielbaren Ertrags ermittelt. Das Ertragswertverfahren kommt als allgemein anerkannte Wertermittlungsmethode insbesondere bei bebauten Grundstücken in Betracht, bei denen der in der Regel zu...