Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / C. Künftige Verwertungsmöglichkeiten (Abs. 2)

Dipl.-Finw. (FH) Gerhard Bruschke

I. Überblick und Fristen

Rz. 22

^{^{[Autor/Stand]}} § 233 Abs. 2 BewG ist dem für die Einheitsbewertung geltenden § 69 Abs. 1 BewG nachgebildet. Die Formulierung ist weitgehend identisch. Allerdings bestimmt die Vorschrift jetzt einen genauen Zeitrahmen, innerhalb dessen eine Umnutzung der land- und forstwirtschaftlichen Flächen anzunehmen ist. Während § 69 Abs. 1 BewG auf eine Zweckänderung in absehbarer Zeit^{^[2]} abstellt, gibt § 233 Abs. 2 BewG jetzt einen Rahmen von sieben Jahren vor.

Rz. 23

^{^{[Autor/Stand]}} Der Zeitraum von sieben Jahren löst allerdings nicht nur den unbestimmten Rechtsbegriff der "absehbaren Zeit" ab, sondern auch die Sonderregelung des § 69 Abs. 2 BewG. Nach dieser Vorschrift konnte eine Bewertung als Grundvermögen nur dann erfolgen, wenn die Nutzung zu anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken innerhalb von zwei Jahren erfolgte, die Fläche die Existenzgrundlage des Betriebsinhabers darstellte und von einer Stelle aus ordnungsgemäß und nachhaltig bewirtschaftet wurde.

Rz. 24

^{^{[Autor/Stand]}} In welche Richtung diese Zweckänderung gehen muss, schreibt § 233 Abs. 2 BewG nicht vor. Die Vorschrift zählt zwar explizit mehrere künftige Verwendungen auf. Diese Aufzählung erfolgt jedoch nur beispielhaft, was durch das Wort "insbesondere" zum Ausdruck kommt. Gleichwohl dürften die beispielhaft benannten Verwendungen, nämlich als Bau-, Gewerbe- oder Industrieland oder als Land für Verkehrszwecke, die wesentlichen Veränderungsmöglichkeiten des Grundbesitzes umfassen.

Rz. 25

^{^{[Autor/Stand]}} Als weitere Verwendungsmöglichkeit kommt z.B. eine Umnutzung als Hausgarten in Betracht. Ebenso kann eine Änderung der Nutzung in Richtung einer Freizeiteinrichtung, eines Spielplatzes, eines Campingplatzes oder einer Sportanlage eine Bewertung der aktuell noch land- und forstwirtschaftlich genutzten Fläche als Grundvermögen rechtfertigen. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Fläche lediglich während eines eingeschränkten Zeitraumes für außerhalb der Land- und Forstwirtschaft liegende Zweck gebraucht wird.

Rz. 26

^{^{[Autor/Stand]}} Beispielhaft sei hier nur auf Skiabfahrten oder die Trassen von Seilbahnen verwiesen, die während der schneefreien Zeit weiterhin für land- und forstwirtschaftliche Zwecke und wegen der besonderen topografischen Lage im Bergland regelmäßig als Viehweide genutzt werden. Dies gilt aber nicht für Berg- und Talstationen von Seilbahnen. Hierbei handelt es sich immer um Grundvermögen, da die dafür benutzten Flächen aufgrund der Überbauung nicht mehr land- und forstwirtschaftlich genutzt werden können.

Rz. 27

^{^{[Autor/Stand]}} Da es sich bei der künftigen Umnutzung um eine Annahme handelt, muss diese entsprechend untermauert werden. Es muss also eine große Wahrscheinlichkeit für die künftige Nutzung bestehen. Die bloße Möglichkeit, dass die Fläche auch für andere Zwecke genutzt werden kann, reicht hier nicht aus. Vielmehr muss mit einiger Sicherheit anzunehmen sein, dass innerhalb des Zeitraumes von sieben Jahren tatsächlich eine Neuausrichtung der Nutzung erfolgt.

Rz. 28– 30

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.05.2024

[2] Darunter hat die Rechtsprechung regelmäßig einen Zeitraum von sechs Jahren angenommen; vgl. BFH v. 4.8.1972 – III R 47/72, BStBl. II 1972, 849.

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.05.2024

II. Objektive Kriterien

Rz. 31

^{^{[Autor/Stand]}} Für die Wahrscheinlichkeit der Umnutzung sind zuerst objektive Kriterien heranzuziehen. Diese ergeben sich regelmäßig aus der Lage der Fläche. So sind Baulücken, die sich innerhalb geschlossener Ortschaften ergeben, i.d.R. als Grundvermögen zu bewerten, da die Verwertung über Verkauf an einen Dritten oder Bebauung durch den Eigentümer unproblematisch möglich sind. Sofern sich die entsprechende Fläche im Innenbereich (§ 34 BauGB) einer Ortschaft befindet, ist die entsprechende Verwertung ohne die Aufstellung eines formellen Bebauungsplanes möglich.

Rz. 32

^{^{[Autor/Stand]}} Bei Flächen im Außenbereich (§ 35 BauGB) besteht regelmäßig keine Bebauungsmöglichkeit. Hier müssten zuvor entsprechende gemeindliche Satzungen eine Umnutzung zulassen. Das gilt auch dann, wenn ein gültiger Flächennutzungsplan besteht und die entsprechenden Flächen als künftige Erweiterungsfläche für die Wohnbebauung ausweist. Flächennutzungspläne schaffen kein Baurecht, sondern stellen lediglich eine "Darstellung" der möglichen künftigen Bedürfnisse einer Kommune dar.^{^[3]} Sofern gleichwohl im Außenbereich vereinzelt aufgrund von Ausnahmeregeln des § 35 BauGB eine Bebauung zugelassen wird, so beinhaltet das keine Vorprägung für andere in diesem Gebiet liegende Flächen.

Rz. 33

^{^{[Autor/Stand]}} Eine andere Beurteilung kann erforderlich sein, wenn die Flächen zwar im Außenbereich liegen aber bereits durch Versorgungseinrichtungen erschlossen sind. In diesen Fällen wird die zuständige Ko...

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