Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / cc) Miete, Pacht

Dr. Manzur Esskandari

Rz. 21

^{^{[Autor/Stand]}} Mieter und Pächter sind Fremdbesitzer, d.h., sie besitzen die gemieteten oder gepachteten Wirtschaftsgüter in Anerkennung fremden Eigentums. Deshalb können ihnen allein aufgrund des Miet- oder Pachtverhältnisses die genutzten Wirtschaftsgüter nicht zugerechnet werden. Das gilt für die Pachtung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft im Allgemeinen^{^[2]} und auch für Inventarstücke des eisernen Inventars selbst dann, wenn sie sich als überflüssig erweisen, vom Verpächter nicht zurückgenommen werden und deshalb gem. § 589 Abs. 2 BGB nach Ablauf der Pachtzeit in das Eigentum des Pächters übergehen.^{^[3]} Dagegen ist bei Verpachtung eines gewerblichen Unternehmens mit der Abrede der Übernahme des Umlaufvermögens durch den Pächter unter Rückgabe einer gleichen Menge bei Pachtende ein Darlehen bezüglich des Umlaufvermögens anzunehmen, so dass dieses Umlaufvermögen dem Pächter zuzurechnen ist.^{^[4]} Der Pächter einer Bauparzelle ist nicht wirtschaftlicher Eigentümer, selbst wenn ihm gestattet ist, ein Gebäude zu errichten, ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde und der spätere Verkauf an den Pächter in Aussicht genommen ist.^{^[5]} Eine Personengesellschaft, die das Grundstück eines Gesellschafters nutzt und darauf ein Betriebsgebäude errichtet, ist deshalb allein nicht wirtschaftlicher Eigentümer des Grundstücks.^{^[6]}

Rz. 22

^{^{[Autor/Stand]}} Miete und Pacht begründen ausnahmsweise wirtschaftliches Eigentum des Mieters oder Pächters, wenn es sich um sehr langfristige und eigentumsähnliche Nutzungsverhältnisse handelt. Dies hat die Rechtsprechung dann angenommen, wenn es sich um eine über mehrere Geschlechter erstreckende Domänenpachtung handelte.^{^[8]} Auch bei Erbpacht nach mecklenburgischem Recht^{^[9]} und bei Erbpacht ohne zeitliche Begrenzung^{^[10]} wurde wirtschaftliches Eigentum des Pächters angenommen. Wirtschaftlicher Eigentümer kann der Mieter oder Pächter auch dann sein, wenn das Nutzungsobjekt vom Vermieter oder Verpächter unwiderruflich auf seine Erbenszeit überlassen wird und der Mieter oder Pächter nach dessen Tod Eigentümer werden soll.^{^[11]} In Abgrenzung dazu ist dann das wirtschaftliche Eigentum zu verneinen, wenn der auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Pachtvertrag von beiden Vertragsparteien jährlich gekündigt werden kann und sich aus dem Pachtvertrag ergibt, dass nach dem Willen der Vertragsparteien die Verpächterin zur Übernahme der Lagerhalle am Ende des Pachtvertrags berechtigt ist, in diesem Fall aber der Pächterin ein Ausgleichsanspruch hinsichtlich der Lagerhalle nach §§ 951, 812 BGB zustehen soll.^{^[12]} Wirtschaftliches Eigentum kann in solchen Fällen weder aus der späteren langjährigen Durchführung des Pachtverhältnisses (ohne Kündigung) hergeleitet werden noch aus der vom Finanzamt nicht beanstandeten ertragsteuerlichen Behandlung.^{^[13]}

Bei Mineralgewinnungsrechten entsteht wirtschaftliches Eigentum des ausbeutenden Pächters, wenn das mineralführende Grundstück dem Pächter langfristig, bedingungsfrei und bis zur Erschöpfung des Vorkommens überlassen wird.^{^[14]}

Hieraus lässt sich der allgemeine Rechtssatz ableiten, dass Mieter oder Pächter dann wirtschaftliche Eigentümer des genutzten Wirtschaftsguts sind, wenn die für beide Vertragsparteien unkündbare Vertragsdauer so bemessen ist, dass nach dem Ablauf das Wirtschaftsgut technisch oder wirtschaftlich verbraucht ist.^{^[15]}

Rz. 23

^{^{[Autor/Stand]}} Ein Miet-Kauf-Vertrag ist gegeben, wenn in einem als Mietvertrag bezeichneten Vertrag dem Mieter eine unwiderrufliche Kaufoption in der Weise eingeräumt wird, dass der Vertrag dem sachlichen Gehalt nach ein Kaufvertrag ist. Dies kann vielfach nach der Höhe der Mietzahlungen beurteilt werden. Bei einem Miet-Kauf-Vertrag ist dem Mieter als dem wirtschaftlichen Eigentümer das "gemietete" Wirtschaftsgut zuzurechnen, wenn das Vertragsverhältnis auf den Erwerb des Objekts zugeschnitten ist.^{^[17]} Der Mietkäufer eines Einfamilienhauses ist vor Annahme des Verkaufsangebots des Bauherrn nicht wirtschaftlicher Eigentümer, wenn ein Sachzwang zur Option nicht besteht. Ein solcher Sachzwang besteht jedoch, wenn der Mietkäufer während der Mietzeit Leistungen erbracht hat, die die übliche Miete erheblich übersteigen und die sich daher als Anzahlung auf den Kaufpreis darstellen, die bei Nichtausübung der Option verloren wäre.^{^[18]}

[Autor/Stand] Autor: Esskandari, Stand: 01.04.2020

[2] BFH v. 27.4.1956 – III 41/56 S, BStBl. III 1956, 203.

[3] BFH v. 7.3.1957 – IV 511/55 U, BStBl. III 1957, 392.

[4] BFH v. 30.11.1965 – I 70/60 S, BStBl. III 1966, 51.

[5] BFH v. 23.5.1952 – III 62/52 U, BStBl. III 1952, 190.

[6] BFH v. 21.12.1978 – III R 20/77, BStBl. II 1979, 466.

[Autor/Stand] Autor: Esskandari, Stand: 01.04.2020

[8] BFH v. 7.3.1957 – IV 511/55 U, BStBl. III 1957, 392.

[9] Vgl. RFH v. 21.6.1933 – III A 117/33, RStBl. 1933, 873.

[10] RFH v. 4.10.1934 – III A 194/34, RStBl. 1934, 1356.

[11] BFH v. 14.11.1974 – IV R 3/70, BStBl. II 1975, 281.

[12] FG BW v. 1.2.2001 – 3 K 188/97, nv.