Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / d) Betriebskosten außer Grundsteuer

Rz. 19

^{[Autor/Stand]} „Betriebskosten sind Kosten, die durch Bewirtschaftung eines Grundstücks laufend entstehen. Hierzu gehören insbesondere die Kosten für Wasserversorgung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung, Hauswart, Treppenhausbeleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Treppenreinigung, Gartenpflege sowie die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks mit Ausnahme der Hypothekengewinnabgabe. Die Kosten für den Betrieb des Fahrstuhls, der zentralen Warmwasserversorgungsanlage und Heizungsanlage werden nicht berücksichtigt, weil die hiermit zusammenhängenden Beträge nach § 79 BewG auch aus der Jahresrohmiete ausgeschieden werden. Die Aufwendungen sind für jede Kostenart bei jedem Grundstück verschieden hoch; in kleineren Gemeinden sind manche Kosten nur sehr gering oder entfallen. Daraus erklärt sich, dass die Höhe der Betriebskosten bei den einzelnen Grundstücken schwankt. Untersuchungen haben ergeben, dass insbesondere die Grundsteuer als wichtigster Betriebskostenfaktor an diesen Schwankungen beteiligt ist. Die Grundsteuer ist deshalb aus den übrigen Betriebskosten herausgenommen und getrennt behandelt worden.

Die nach Ausscheiden der Grundsteuer noch bestehenden Schwankungen sind nicht so erheblich, dass sie nicht im Interesse der Vereinfachung des Ertragswertverfahrens in Kauf genommen werden können. Der Schätzungsausschuss hat seine Untersuchungen darauf ausgerichtet, Pauschsätze zu finden, die möglichst zutreffend sind, die gleichzeitig aber auch Härten für den Grundstückseigentümer nach Möglichkeit ausschließen. Bei allen untersuchten Grundstücken sind die tatsächlichen Betriebskosten, aufgegliedert nach Grundstücksarten, Alter der Gebäude und Gemeindegrößenklassen, festgestellt worden. Für alle Grundstücksarten mit Ausnahme der Geschäftsgrundstücke sind die Pauschsätze der Höhe nach so ermittelt worden, dass bei der überwiegenden Zahl der Grundstücke die tatsächlichen Betriebskosten im Durchschnitt niedriger sind. Der Ansatz dieser Pauschsätze bedeutet also für viele Grundstückseigentümer einen Vorteil.

In den wenigen Fällen, bei denen die tatsächlichen Betriebskosten die in die Vervielfältiger eingerechneten Pauschsätze übersteigen, wird es sich in der Regel um Fälle handeln, in denen die Gemeindegebühren außergewöhnlich hoch sind. Für diese restlichen Gemeinden wäre eine Sonderregelung nur sinnvoll, wenn die Grundstückswerte durch hohe Gebührenbelastungen tatsächlich wesentlich beeinflusst würden. Dies trifft aber nicht zu. Die Gemeindegebühren betragen in der Regel zwischen 30 bis 50 vH der gesamten Betriebskosten, das sind, bezogen auf die Jahresrohmiete, etwa 3 bis 5 vH. Etwa in dieser Höhe sind die Gemeindegebühren bereits im Vervielfältiger berücksichtigt worden. Bei einer hoch angenommenen Abweichung der Gemeindegebühren von 50 vH gegenüber der berücksichtigten Gebührenbelastung würden also die Bewirtschaftungskostenpauschsätze nur dann zwischen 1,5 bis 2,5 Punkte zu niedrig liegen, wenn nicht durch andere Bewirtschaftungskosten ein Ausgleich herbeigeführt wird. Die Einheitswerte werden also im ungünstigsten Falle nur unwesentlich beeinflusst.

Es erscheint deshalb nicht zweckmäßig, hier eine Sonderregelung zu treffen, zumal diese auch verwaltungsmäßig nur schwer durchzuführen wäre.”

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2008