Rz. 25
[Autor/Stand] In die Jahresrohmiete sind auch Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters, insbesondere auch die vom Mieter zu tragenden Bewirtschaftungskosten, wie die Betriebskosten – Ausnahme s. Anm. 27 – einzubeziehen (§ 79 Abs. 1 Satz 2 und 3 BewG). Bei Abgaben oder Gebühren, die der Mieter vereinbarungsgemäß tragen muss, ist es gleichgültig, ob diese an den Hauseigentümer oder unmittelbar an die Gemeinde, die Wasser- oder Elektrizitätswerke zu zahlen sind. In Betracht kommen insbesondere Grundsteuern, Wassergeld – und zwar auch das verbrauchsabhängige Wassergeld[2] –, Schornsteinfegergebühren, Kosten für Müllabfuhr, die Kosten für Treppenbeleuchtung und Treppenreinigung sowie für die Beleuchtung der Räume, die für die gemeinsame Benutzung bestimmt sind, Versicherungskosten, Straßenreinigungskosten, Kosten für die Gemeinschaftsantenne, Deich- und Sielgebühren, die insbesondere in Seestädten von Bedeutung sind (Abschn. 21 Abs. 4 BewRGr). Sind die vorstehend angeführten Kosten und Gebühren bereits in die vereinbarte Miete eingerechnet, dürfen sie aus der Jahresrohmiete nicht herausgerechnet werden. Nicht in die Jahresrohmiete einzubeziehen sind die Kosten des sog. gewerblichen Überwassers für beispielsweise eine Wäscherei, die sich auf dem Grundstück befindet. Der Umstand, dass zu den in die Miete einzubeziehenden Kosten auch das Wassergeld gehört, führt dazu, dass die Höhe des Einheitswerts auch durch den Umfang des Wasserverbrauchs, der naturgemäß bei den einzelnen Mietparteien und damit auch bei den einzelnen Grundstücken recht unterschiedlich ist, beeinflusst wird.
Rz. 26
[Autor/Stand] Durch die Einbeziehung der Umlagen und aller sonstigen Leistungen des Mieters, insbesondere auch der Bewirtschaftungskosten, in die Jahresrohmiete erhalten diese Leistungen für die Einheitsbewertung eine besondere Bedeutung. Die Bewirtschaftungskosten sind bei Bildung der Vervielfältiger mit pauschalen Prozentsätzen der Jahresrohmiete angesetzt worden (vgl. die Erläuterungen zu § 78 BewG). Mit Recht führt Diedenhofen[4] aus, dass die pauschale Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten bei den Vervielfältigern einerseits und der Ansatz der tatsächlichen Kosten als Teil der Gesamtmiete andererseits nur in den Fällen zu einer den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen des einzelnen Wertobjekts entsprechenden Wertfeststellung führen, in denen die tatsächlichen Aufwendungen für Wassergeld, Müllabfuhr und dgl. in ihrer Relation zur Gesamtmiete dem Verhältnis entsprechen, das bei der pauschalen Berücksichtigung im Rahmen der Bildung der Vervielfältiger zugrunde gelegt worden ist. Hiernach führen also die pauschale Berücksichtigung der angeführten Leistungen bei Bildung der Vervielfältiger und die tatsächliche Leistung des Mieters dazu, dass z.B. ein verhältnismäßig hoher Wasserverbrauch die Höhe des Einheitswerts nach oben und ein verhältnismäßig niedriger Wasserverbrauch den Einheitswert nach unten beeinflusst.
Der Grund, weshalb die Kosten für Wasserverbrauch nicht ebenso wie die Kosten der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage sowohl bei Bildung der Vervielfältiger als auch bei der Ermittlung der Jahresrohmiete ausgeschieden worden sind, liegt nach der Begründung zum BewÄndG darin, dass in den wenigen Fällen, in denen die tatsächlichen Betriebskosten die in die Vervielfältiger eingerechneten Pauschsätze übersteigen, die Nachteile für den Steuerpflichtigen nur gering sind. Die Einheitswerte würden nur unwesentlich beeinflusst. Nicht für zulässig wird es gehalten, in den angesprochenen Fällen einen Ausgleich durch eine Ermäßigung oder Erhöhung des Grundstückswerts im Rahmen des § 82 Abs. 1 BewG herbeizuführen. Sinn und Zweck des § 82 Abs. 1 BewG schließen diesen Sachverhalt nicht ein. Andererseits ergibt sich aus der Begründung zum BewÄndG hinsichtlich der bei Bildung der Vervielfältiger zu berücksichtigenden Pauschsätze, dass es nicht der Wille des Gesetzgebers ist, bei Abweichung der tatsächlichen Aufwendungen gegenüber den Pauschsätzen eine Sonderregelung zu treffen.[5]
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