Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / d) Einzelfälle

Rz. 43

^{^{[Autor/Stand]}} Soweit der allgemeine und dauerhafte Leerstand einer Wohnung nicht auf baulichen Gegebenheiten beruht, handelt es sich um einen Faktor der das Wertniveau betrifft und der daher bei der Fortschreibung oder Nachfeststellung nicht zu berücksichtigen ist.^{^[2]} Gegebenenfalls ist die Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 GrStG zu reduzieren.

Rz. 44

^{^{[Autor/Stand]}} In seiner Entscheidung vom 30.1.2002^{^[4]} stellt der BFH darauf ab, dass im Hinblick auf die Gleichmäßigkeit der Besteuerung eine Berücksichtigung der veränderten rechtlichen Verhältnisse erforderlich sei. Daher sind beim Wegfall des Merkmals "öffentlich gefördert" und der Ermäßigung der Grundstückswerte in Berlin (West) zum 1.1.1994 Wertfortschreibungen auf den sich ohne diese Merkmale ergebenden Wert vorzunehmen und die maßgeblichen Einheitswerte daher zu erhöhen.

Rz. 45

^{^{[Autor/Stand]}} Außer den Wertverhältnissen und den sonstigen, bei der Bewertung maßgebenden, Verhältnissen kennt das BewG die persönlichen Verhältnisse (§ 9 Abs. 2 Satz 3 und Abs. 3 BewG). Sie sind bei der Bewertung nicht zu berücksichtigen (Einzelheiten bei § 9 BewG Anm. 88, 96 f.). Die fortbestehende Mietpreisbindung für ein gemeinnütziges Wohnungsbauunternehmen nach § 7 Abs. 2 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes gehört zu diesen persönlichen Verhältnissen.^{^[6]}

Rz. 46– 48

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

Rz. 49

^{^{[Autor/Stand]}} Die aus einer Verschlechterung der Konjunktur resultierenden Mietpreisabsenkungen stellen typische Wertveränderungen dar, die nicht zu berücksichtigen sind.^{^[9]} Ebenso sind umgekehrt Mieterhöhungen infolge der Konjunkturverbesserung oder einer allgemeinen gesetzlichen Neuregelung des Mietpreisrechts nicht zu berücksichtigen (amtliche Begründung zum BewÄndG 1965, s. Anm. 2).

Rz. 50

^{^{[Autor/Stand]}} Auch Änderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse einer Gemeinde fallen unter die bei einer Fortschreibung nicht zu berücksichtigenden Wertverhältnisse.^{^[11]} Wertfortschreibungen sind auch dann nicht zulässig, wenn sie im Zuge einer grundsätzlichen Entwicklung der Wertverhältnisse für beträchtliche Teile des Bundesgebiets in Frage kommen und praktisch eine Hauptfeststellung ersetzen würden.^{^[12]}

Rz. 51

^{^{[Autor/Stand]}} Unter den Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 und 2 GrEStG kommt allerdings ein Grundsteuererlass in Betracht.^{^[14]}

Rz. 52

^{^{[Autor/Stand]}} Die nicht auf allgemeinen, sondern auf besonderen Umständen beruhende Änderung der Verkehrs-, Wohn- oder Geschäftslage (Lärm, Autobahnanbindung u.Ä.), ist eine Änderung im tatsächlichen Zustand des Grundstücks und bei einer Wertfortschreibung zu berücksichtigen.^{^[16]} Auch Änderungen im Ausmaß der baulichen Nutzung durch Änderungen des Bebauungsplanes einer Gemeinde sind tatsächliche Verhältnisse. Wenn z.B. im Hauptfeststellungszeitpunkt der Grund und Boden mit einem sechsstöckigen Haus bebaut war oder bebaut werden durfte, im Fortschreibungszeitpunkt jedoch nach Zerstörung des Gebäudes der Grund und Boden nur mit einem vierstöckigen Gebäude bebaut werden darf, so ist dies ein Umstand, der die tatsächlichen Verhältnisse der zu bewertenden Parzelle berührt.^{^[17]} Änderungen der Bauzonen fallen somit unter den Begriff der tatsächlichen Verhältnisse.