Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / D. Gebäudewertanteil

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 14

^{^{[Autor/Stand]}} Befinden sich auf einem Grundstück neben den Gebäuden, Gebäudeteilen und Anlagen, die dem Zivilschutz dienen, auch Gebäude oder Gebäudeteile, die anderen Zwecken (z.B. Wohnzwecken) dienen, erstreckt sich die Befreiung nach § 197 BewG nur auf die dem Zivilschutz dienenden Gebäuden, Gebäudeteilen und Anlagen. Die übrigen Gebäude oder Gebäudeteile sind hingegen mit ihrem Gebäudewertanteil zu berücksichtigen. Der Gebäudewertanteil ist regelmäßig nach dem Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG), Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) oder Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG) zu ermitteln. In diesen Fällen ergibt sich der Grundbesitzwert aus dem Bodenwertanteil des Grundstücks (s. Rz. 9 f.) und dem Gebäudewertanteil der nicht befreiten Gebäude oder Gebäudeteile.

Rz. 15

^{^{[Autor/Stand]}} Dient ein selbständiger Gebäudeteil eines Gebäudes dem Zivilschutz und ein anderer Teil anderen Zwecken (gemischte Nutzung), ist die Ermittlung des Gebäudewertanteils des nicht befreiten Teils des Gebäudes wie folgt denkbar:

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2022

I. Vergleichswertverfahren

Rz. 16

^{^{[Autor/Stand]}} Der auf den begünstigten Gebäudeteil entfallende Anteil am Vergleichswert kann nur im Schätzungswege ermittelt und vom gesamten Vergleichswert abgezogen werden. Anhaltspunkte für die Aufteilung im Schätzungswege können u.E. die Flächenanteile oder die Herstellungskosten des Gebäudes sein. Kommt es zum Ansatz von Vergleichsfaktoren (§ 183 Abs. 2 BewG) wäre u.E. auch eine ausschließliche Anwendung dieser Vergleichsfaktoren auf die (Wohn-)Flächen des nicht begünstigten Gebäudeteils möglich.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2022

II. Ertragswertverfahren

Rz. 17

^{^{[Autor/Stand]}} Der auf den begünstigten Gebäudeteil entfallende Gebäudeertragswertanteil kann u.E. anhand des auf den gesamten Gebäudeertragswert angewandten Verhältnisses des Entgelts für den befreiten Gebäudeteil zum gesamten Entgelt ermittelt und vom gesamten Gebäudeertragswert abgezogen werden (vgl. nachfolgendes Beispiel). Dies gilt ebenso beim Ansatz der üblichen Miete. Ist eine Aufteilung des Gesamtentgelts bzw. der üblichen Miete nicht möglich, ist auch eine Aufteilung des Gebäudeertragswerts nach den Flächenverhältnissen denkbar.

Rz. 18

Beispiel

Ein Geschäftsgrundstück dient sowohl dem Zivilschutz als auch eigenbetrieblichen Zwecken und ist für Zwecke der Erbschaftsteuer auf den 1.8.2022 zu bewerten. Die übliche Miete beträgt für das gesamte Gebäude 12.000 EUR, davon entfallen auf den dem Zivilschutz dienenden Teil des Gebäudes 2.000 EUR. Der Gebäudeertragswert insgesamt beträgt 84.000 EUR. Der Bodenwert des Grundstücks beträgt 67.000 EUR.

Für das Geschäftsgrundstück ergibt sich ein Grundbesitzwert von:

Bodenwert		67.000 EUR
Gebäudeertragswertanteil nicht befreiter Teil		70.000 EUR
Gebäudeertragswert gesamt	84.000 EUR
– Gebäudeertragswertanteil befreiter Teil (2.000 EUR/12.000 EUR × 84.000 EUR)	– 14.000 EUR
Grundbesitzwert		137.000 EUR

Rz. 19

^{^{[Autor/Stand]}} Die Ermittlung des auf den nicht befreiten Gebäudeteil entfallenden Gebäudeertragswerts kann u.E. nicht allein auf Basis des auf diesen Gebäudeteil entfallenden Entgelts bzw. der auf diesen Gebäudeteil entfallenden üblichen Miete durchgeführt werden. Denn bei diesem Teilansatz würde der Abzug der (gesamten) Bodenwertverzinsung zu einem zu geringen Gebäudeertragswert für den nicht befreiten Gebäudeteil und somit zu einer Unterbewertung führen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2022

III. Sachwertverfahren

Rz. 20

^{^{[Autor/Stand]}} Die auf den begünstigten Gebäudeteil entfallende Brutto-Grundfläche kann u.E. bei der Ermittlung des Gebäudesachwertanteils außer Betracht bleiben. Der für die Anwendung der Regelherstellungskosten maßgebende Gebäudestandard nach Anlage 24, Teil III zum BewG ist u.E. allein anhand der übrigen (nicht befreiten) Gebäude bzw. Gebäudeteile zu bestimmen; die begünstigten Gebäude bzw. Gebäudeteile bleiben insoweit außer Betracht.

Rz. 21– 23

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2022

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