Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / D. Höchstmaß der Ermäßigung und Erhöhung des Grundstückswerts (Abs. 3)

Dr. Michael Knittel

I. Allgemeines

Rz. 341

^{^{[Autor/Stand]}} § 82 Abs. 3 BewG enthält keine ausdrückliche allgemeine Regelung darüber, nach welchen Gesichtspunkten der Umfang eines zulässigen Ab- bzw. Zuschlags im Einzelnen zu ermitteln ist. Durch die gesetzliche Regelung wird lediglich vorgeschrieben, dass in bestimmten Fällen die Ermäßigung oder Erhöhung 30 % des nach §§ 78–81 BewG ermittelten Werts insgesamt nicht übersteigen darf. Unstreitig ist jedenfalls, dass allgemein die Höhe des Abschlags von den jeweiligen Verhältnissen des Einzelfalls abhängt. Entsprechend der Regelung des § 37 Abs. 3 BewDV a.F. ist das Ausmaß der Ermäßigung bzw. Erhöhung nach der Bedeutung zu ermitteln, die dem besonderen Umstand bei einem Verkauf des Grundstücks nach Lage des Grundstücksmarkts beigemessen werden würde.^{^[2]} Daran anknüpfend kann nur der gemeine Wert des Grundstücks i.S. des § 9 BewG im Gegensatz zu dem nach §§ 78–81 BewG ermittelte Wert von Bedeutung sein. Die Hinzuziehung des § 9 BewG in diesem Zusammenhang wirft m.E. im Hinblick auf das ausdrückliche in § 82 Abs. 3 Satz 1 BewG geregelte Tatbestandsmerkmal – des nach §§ 79–81 BewG ermittelter Werts – die Frage einer Systemwidrigkeit auf. Da die beiden Werte erheblich im Einzelfall voneinander abweichen können, ist diese Unterscheidung auch nicht lediglich von untergeordneter Bedeutung.

Rz. 342

^{^{[Autor/Stand]}} Die zulässige Höhe des Abschlags entsprechend der Bedeutung des Ermäßigungsgrundes für den Verkehrswert des Grundstücks im Falle des Verkaufs lässt sich auf verschiedene Weise ermitteln:

1 ./. Verkehrswert des mängelbehafteten Grundstücks/Verkehrswert des Grundstücks ohne diesen Mangel (Wertemethode) oder
zur Behebung der Mängel erforderlich Kosten/Verkehrswert des Grundstücks ohne diesen Mangel (Kostenmethode).^{^[4]}

Rz. 343

^{^{[Autor/Stand]}} Der Verwendung der Kostenmethode wird aufgrund der einfacheren Handhabung im Allgemeinen der Vorzug gegenüber der Wertemethode gegeben.^{^[6]} Bei beiden Methoden muss stets bei der Ermittlung der Höhe des Abschlags beachtet werden, dass nur vergleichbare Größen zueinander in Beziehung gesetzt werden. Deshalb müssen bei einem Vergleich der angeführten Grundstückswerte verschiedene voneinander abweichende Wertverhältnisse (unterschiedliches Wertniveau z.B. infolge von Kostensteigerungen, Geldwertverringerungen) ausgeschlossen werden. Maßgeblich sind nur die Werte im Hauptfeststellungszeitpunkt.^{^[7]} Zusätzlich muss geprüft werden, ob sich der Umfang der Beeinträchtigungen in der Zeit vom Feststellungszeitpunkt bis zum Zeitpunkt der Ermittlung noch vergrößert hat. In diesem Fall müssen die sich daraus ergebenden Mehrkosten ausgeschieden werden.^{^[8]} Bei nachträglich veränderten Beeinträchtigungen ist ein im Zeitraum seit dem Feststellungszeitpunkt verursachter zusätzlicher Minderwert aus der Berechnung zu eliminieren.

Rz. 344

^{^{[Autor/Stand]}} Geht man z.B. bei der Ermittlung des Abschlags wegen vorhandener behebbarer Baumängel und Bauschäden von den Kosten aus, die zur Beseitigung der Mängel erforderlich sind, (Kostenmethode) so sind diese Kosten auf der Grundlage der Wertverhältnisse vom Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln. Der so korrigierte Reparaturaufwand wäre dann zum Verkehrswert des Grundstücks – ohne die entsprechenden Beeinträchtigungen infolge behebbarer Baumängel und Bauschäden – ebenfalls nach den Wertverhältnissen vom Hauptfeststellungszeitpunkt in Beziehung zu setzen. In dem sich hieraus ergebenden Verhältnis wäre der auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens gemäß §§ 79–81 BewG ermittelte Grundstückswert durch einen Abschlag zu ermäßigen.

Rz. 345

Beispiel

Das Gebäude auf dem Grundstück ist ein als Massivbau errichtetes Einfamilienhaus (Baujahr 1930). Das Grundstück befindet sich in einer Gemeinde mit über 500.000 Einwohnern. Die Jahresrohmiete beträgt 10.000 EUR. Der Verkehrswert des Grundstücks beträgt zum Hauptfeststellungszeitpunkt 200.000 EUR. Die Kosten für die erforderlichen Reparaturen für die behebbaren Schäden belaufen sich im Feststellungszeitpunkt auf 20.000 EUR.

Der Gesamtwert berechnet sich wie folgt: