Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / dd) Übliche Miete für steuerbegünstigten Wohnraum

(1) Wohnungen in Geschäftsgrundstücken, gemischtgenutzten Grundstücken und Mietwohngrundstücken

Rz. 65

^{[Autor/Stand]} Für eigengenutzte Wohnungen oder für Wohnungen, für die aus anderen Gründen die übliche Miete nach § 79 Abs. 2 BewG zu schätzen ist, kann i.d.R. die Kostenmiete nicht unterschritten werden. Wird von Mietern des zu bewertenden Grundstücks bzw. in vergleichbaren Grundstücken, bei denen die tatsächlich gezahlte Miete für die Einheitsbewertung maßgebend ist (§ 79 Abs. 1 BewG), regelmäßig eine Miete gezahlt, die über der Kostenmiete liegt, entspricht die übliche Miete i.S.d. § 79 Abs. 2 BewG dieser über der Kostenmiete liegenden Miete.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

(2) Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser

Rz. 66

^{[Autor/Stand]} Wird in der betreffenden Gegend (Lage) des zu bewertenden Grundstücks bei vermieteten Wohnungen regelmäßig eine höhere Miete als die Kostenmiete gezahlt, so ist diese höhere Miete als übliche Miete auch für die Einheitsbewertung maßgebend. Wird jedoch überwiegend die Kostenmiete gezahlt oder ist mangels vergleichbarer vermieteter Grundstücke eine Feststellung über die Höhe der Miete nicht möglich, ist die Kostenmiete anzusetzen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

ee) Von Preisvorschriften freigestellter Wohnraum

Rz. 67

^{[Autor/Stand]} Der in der Zeit vom 21.6.1948 bis zum 31.12.1949 bezugsfertig gewordene Wohnraum, der weder mit öffentlichen Mitteln gefördert noch grundsteuerbegünstigt ist, unterlag am 1.1.1964 nicht den Preisvorschriften (§ 11 I. BMietG). Bei Vermietung solchen Wohnraums konnte als Mietzins die Marktmiete gefordert werden, d.h. die Miete, die nach den Verhältnissen des örtlichen Wohnungsmarkts zu erzielen war.

Die übliche Miete für solchen Wohnraum entspricht daher ebenfalls der Marktmiete.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

c) Nachkriegsbauten, bezugsfertig nach dem 31.12.1949

Rz. 68

^{[Autor/Stand]} Nachkriegsbauten i.S.d. Bewertungsrechts, die nach dem 31.12.1949 bezugsfertig geworden sind, sind Neubauten i.S.d. Mietpreisrechts. Für diese Wohnungsbauten ergeben sich die Vorschriften über die mietpreisrechtliche Behandlung aus dem I. und II. WoBauG, dem I. und II. BMietG und der NMVO.^[2] Danach unterlag die Vermietung am 1.1.1964 teils Preisvorschriften, teils galt eine bedingte Preisfreigabe, teils bestand eine uneingeschränkte Preisfreigabe.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[2] Fundstellen s. Übersicht; s. Anm. 54 f.

aa) Mietpreisrechtliche Vorschriften bei Bewilligung von öffentlichen Mitteln vor dem 1.1.1957

Rz. 69

^{[Autor/Stand]} Wohnraum, für den die öffentlichen Mittel vor dem 1.1.1957 bewilligt worden sind – d.h. der nach dem I. WoBauG öffentlich geförderte Wohnraum –, unterlag am 1.1.1964 – ausgenommen in den weißen Kreisen – den Preisvorschriften (§ 30c I. WoBauG). Eine Mietvereinbarung war insoweit und so lange unwirksam, wie die vereinbarte Miete die preisrechtlich zulässige oder die preisrechtlich als genehmigt geltende Miete überstieg.^[2]

Preisrechtlich zulässig war die Einzelmiete, die sich nach den Bestimmungen der NMVO ergab, zuzüglich der nach den §§ 4, 5 und 20 NMVO zulässigen Umlagen, Zuschläge und Vergütungen.^[3] Die Einzelmiete beruht auf den Mietrichtsätzen, die von der für das Wohnungs- und Siedlungswesen zuständigen obersten Landesbehörde bestimmt worden sind. Die Mietrichtsätze waren nach Gemeindegrößenklassen oder sonstigen, unterschiedliche Mietpreise rechtfertigenden Merkmalen bis zu einem Höchstbetrag von 1,10 DM/qm Wohnfläche im Monat zu staffeln.^[4] Die Staffelung der Mietrichtsätze betrug z.B. in Bayern in Ortsklasse S und A = 1,10 DM/qm Wohnfläche im Monat, in Ortsklasse B = 1,05 DM, in Ortsklasse C = 0,95 DM, wozu noch bei Wohnungen mit besonderen Lagevorteilen oder mit überdurchschnittlicher Ausstattung Zuschläge bis zu 30 % traten. Ähnliche Sätze haben auch in anderen Ländern bestanden. Entsprechend den Mietrichtsätzen setzte die für die Bewilligung der öffentlichen Mittel zuständige Stelle einen nach qm der Wohnfläche bemessenen durchschnittlichen Mietbetrag fest, auf dessen Grundlage der Vermieter die Miete unter Berücksichtigung von Größe, Lage und Ausstattung der einzelnen Wohnungen zu berechnen hatte – Richtsatzmiete (§ 29 Abs. 2 I. WoBauG).

Mit Wirkung vom 1.7.1960 konnten die Mieten für Wohnraum, der nach dem I. WoBauG gefördert ist, nach § 30a I. WoBauG, also unmittelbar kraft Gesetzes, um 0,10 DM/qm Wohnfläche im Monat erhöht werden. Nach § 30b I. WoBauG konnte die nach § 30a I. WoBauG zulässige Einzelmiete höchstens um weitere 0,10 DM/qm Wohnfläche im Monat erhöht werden, wenn der erstmaligen Bewilligung der öffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine ähnliche Berechnung zugrunde gelegt worden ist und Zinsen für die darin ausgewiesene Eigenleistung nicht oder nur in einer Höhe von weniger als 4 % in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind. Dies entspricht einer Mieterhöhung in Höhe der zu 4 % fehlenden Eigenkapitalverzinsung, höchstens aber in Höhe von 0,10 DM/qm. Von dieser Mieterhöhung konnten die Vermieter fast ausnahmslos Gebrauch machen. Somit ergeben sich, wie die Entschließung des Bayer. Staatsministeriums v. 20.2.1967^[5] ausführt, z.B. im Land Bayern für den nach dem I. WoBauG öffentlich geförderten Wohnraum Mietsätze von 1,65 DM/qm Wohnfläche in Ortsklasse S und A, von ...