Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / E. Alterswertminderung

I. Anpassung des Gebäudenormalherstellungswerts wegen Alters, sog. Alterswertminderung (Abs. 4 Satz 1 und Satz 2)

Rz. 81

^{[Autor/Stand]} Beim Sachwertverfahren wird der Gebäudewert auf der Grundlage des Gebäudenormalherstellungswerts ermittelt, vgl. § 259 Abs. 2 BewG. Der Gebäudenormalherstellungswert, stellt den Sachwert eines neu errichteten Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt dar und berücksichtigt demzufolge das Alter des Gebäudes nicht. Vom Gebäudenormalherstellungswert ist daher gemäß § 259 Abs. 4 Satz 1 BewG eine Alterswertminderung abzuziehen. Die Alterswertminderung ergibt sich durch Multiplikation des Gebäudenormalherstellungswerts mit dem Verhältnis des Alters des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38 zum BewG, § 259 Abs. 4 Satz 2 BewG. Neben der grundsätzlichen Regelung des § 259 Abs. 4 Satz 1 und Satz 2 BewG enthalten die § 259 Abs. 4 Satz 3 – Satz 5 BewG gesondert zu berücksichtigende Aspekte bezüglich des Alters eines Gebäudes. § 259 Abs. 4 Satz 3 BewG stellt eine Sonderregelung für den Fall der Verlängerung der Lebensdauer eines Gebäudes infolge von besonderen baulichen Maßnahmen dar. § 259 Abs. 4 Satz 4 BewG sieht einen Höchstbetrag für den altersbedingten Bewertungsabschlag vor. § 259 Abs. 4 Satz 5 BewG enthält eine Begrenzung der Alterswertminderung im Hinblick auf eine bestehende Abbruchverpflichtung.

Rz. 82

^{[Autor/Stand]} § 259 Abs. 4 BewG enthält in Sätzen 1–5 eine abschließende Regelung hinsichtlich der im Rahmen des Substanzwertverfahrens vorzunehmenden altersbedingten Abschreibung. Ausgangspunkt für die Bestimmung der Höhe der Wertminderung ist § 259 Abs. 4 Satz 1 BewG. Maßgeblich ist demzufolge das Alter des Gebäudes im Feststellungszeitpunkt i.V.m. der Lebensdauer, die Gebäude gleicher Art und Nutzung gewöhnlich haben. Die Wertminderung wegen Alters wird dabei stets in einem Prozentsatz des Gebäudenormalherstellungswerts ausgedrückt, § 259 Abs. 4 Satz 2 BewG. Gemäß § 259 Abs. 4 Satz 2 BewG ist eine lineare Abschreibung vorzunehmen, d.h. die Berücksichtigung erfolgt mit einem gleich bleibenden jährlichen Prozentsatz. § 259 Abs. 4 Satz 2 BewG enthält keine zu § 86 Abs. 2 BewG entsprechende Vorschrift zur Definition des Begriffs des Alters eines Gebäudes.

Rz. 83

^{[Autor/Stand]} Gewöhnlicherweise errechnet sich die Wertminderung eines Gebäudes wegen Alters derart, dass der Prozentsatz der jährlichen Wertminderung mit dem tatsächlichen Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt vervielfacht wird. Diese Berechnungsmethode gilt grundsätzlich nur für den Regelfall, d.h. sofern die gewöhnliche Lebensdauer des Gebäudes nicht durch außergewöhnliche Umstände oder Maßnahmen beeinflusst, d.h. verkürzt oder verlängert wurde. Ist Letzteres der Fall, so wird dies im allgemeinen zusätzlich bei der Berechnung der Wertminderung wegen Alters berücksichtigt. In § 259 BewG ist eine solche außerordentliche Abschreibung bzw. Zuschreibung nicht vorgesehen und kann daher auch bei der Berechnung des Grundbesitzwertes nicht berücksichtigt werden.

Rz. 84

^{[Autor/Stand]} Gebäude unterliegen allgemein trotz laufenden Unterhalts infolge von altersbedingter Abnutzung der Gebäudesubstanz (Baustoffe, Bauteile) einem Wertverzehr und erleiden infolge dessen einen Wertverlust. Dieser Umstand ist bei der Bestimmung des Gebäudesachwertes in der Weise zu berücksichtigen, dass Absetzungen für Abnutzung wegen Wertminderung infolge Wertverzehrs auf die Normalherstellungskosten eines Gebäudes vorzunehmen sind. In diesem Zusammenhang stellt § 259 Abs. 4 Satz 1 BewG bei der Berücksichtigung des Wertverzehrs in typisierter Weise allgemein auf das Alter des zu bewertenden Gebäudes im Hinblick auf die für gewöhnlich bestehende Beziehung zwischen Alter und dadurch bedingtem Wertverzehr ab.

Rz. 85

^{[Autor/Stand]} Eine derartige Berücksichtigung des Wertverzehrs entspricht – zumindest im Grundsatz – den Absetzungen für Abnutzung, die im Ertragsteuerrecht als Werbungskosten oder Betriebsausgaben bei Gebäuden angesetzt werden können. Dagegen werden die Absetzungen für Wertverzehr beim Ertragswertverfahren im Rahmen der Rentenformel zur Errechnung des Vervielfältigers berücksichtigt (vgl. § 253 Abs. 2 BewG).

Rz. 86

^{[Autor/Stand]} Als zeitlichen Maßstab zur Berechnung der Wertminderung kommen gewöhnlicherweise die Verwendung der

• betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (erfahrungsgemäß mindestens erreichbare Dauer der Einsatzfähigkeit),
• wirtschaftlichen Nutzungsdauer (Dauer des Einsatzes unter Berücksichtigung wirtschaftlicher bzw. finanzwirtschaftlicher Ziele) oder
• technischen Nutzungsdauer (Zeitraum, in dem das Gebäude technisch in der Lage ist, seinen Verwendungszweck zu erfüllen)

in Betracht.

Das Sachwertverfahren verwendet in § 259 Abs. 4 Satz 2 BewG den Begriff der sog. wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Aus Anlage 38 ergibt sich, dass dieser Begriff umfassend für sämtliche Formen von Gebäuden anzuwenden ist. Eine Auslegung des Begriffs der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer ergibt, dass darunter eine dem Zweck des Gebäudes entsprechende Nutzungsdauer zu verstehen ist. Unerheblich ist, ob mit dem...