Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Berechnung der Alterswertminderung

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 136

^{^{[Autor/Stand]}} Zur Ermittlung des Gebäudesachwerts ist vom Gebäuderegelherstellungswert eine stichtagsbezogene Alterswertminderung abzuziehen (§ 190 Abs. 4 BewG i.d.F. bis 31.12.2022). Diese ergibt sich aus dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022.

Rz. 137

^{^{[Autor/Stand]}} Die Formel zur Berechnung der Alterswertminderung stellt sich wie folgt dar:

Rz. 138

^{^{[Autor/Stand]}} Seitens der Finanzverwaltung bestehen keine Bedenken, das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes vom Jahr des Bewertungsstichtags zu bestimmen.^{^[4]} Demnach kann das Alter des Gebäudes durch die Subtraktion,Jahr des Besteuerungszeitpunktes abzüglich Jahr der Bezugsfertigkeit’ ermittelt werden (z.B. 2022 – 1977 = Alter 45 Jahre).

Rz. 139

^{^{[Autor/Stand]}} Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden ergibt sich aus der geänderten und für Bewertungsstichtage vom 1.1.2016 bis 31.12.2022 geltenden Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022. Vgl. zu den Einzelheiten Rz. 127 ff.

Rz. 140

^{^{[Autor/Stand]}} Die Alterswertminderung im Sachwertverfahren wird in linearer Form vorgenommen, d.h. über den Zeitraum der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer erfolgt eine jährlich gleiche Wertminderung.

Rz. 141

^{^{[Autor/Stand]}} Für Bewertungsstichtage vom 1.1.2016 bis 31.12.2022 ist die Alterswertminderung im Ergebnis auf maximal 70 % des Gebäuderegelherstellungswerts begrenzt (für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2015 = 60 %), da der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert regelmäßig mit mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen ist (§ 190 Abs. 4 Satz 5 BewG i.d.F. bis 31.12.2022).

Rz. 142

^{^{[Autor/Stand]}} In der Gesetzesbegründung zu § 190 BewG^{^[9]} i.d.F. bis 31.12.2022 heißt es dazu:

"Darüber hinaus wird der Mindestansatz des Gebäuderegelherstellungswerts von 40 auf 30 Prozent gesenkt. Dies erfolgt einerseits infolge der teilweise erheblichen Absenkung der Gesamtnutzungsdauern unter Berücksichtigung der Anlage 3 der SW-RL und andererseits im Ergebnis der Wirkungsanalyse dieser Regelung in der bisherigen Praxis."

Rz. 143

^{^{[Autor/Stand]}} Durch den Mindestrestwertansatz von 30 % des Gebäuderegelherstellungswerts wird berücksichtigt, dass ein laufend Instand gehaltenes Gebäude auch bei zunehmendem Alter nicht völlig wertlos wird, sondern noch einen Restwert behält. Die Regelung berücksichtigt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer des Gebäudes infolge baulicher Maßnahmen verlängert wurde (s. Rz. 150 ff.).

Rz. 144

^{^{[Autor/Stand]}} Steht eine geringere Nutzungsdauer bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude objektiv fest (s. Rz. 177 ff.), kann der obige Mindestansatz unterschritten werden.

Rz. 145

^{^{[Autor/Stand]}} Die folgende Tabelle zeigt in Abhängigkeit der Gesamtnutzungsdauer die jährliche Alterswertminderung für die verschiedenen Gebäudetypen und bei welchem Alter die maximale Alterswertminderung von 70 % erreicht wird:

Gebäudetyp	Gebäudeart^{^[13]}	Typisierte Gesamtnutzungsdauer in Jahren^{^[14]}	jährliche Minderung in %	Alter bis zum Mindestrestwert von 30 % in Jahren
Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus	1–3	70	1,43 %	49
Wohneigentum	4	70	1,43 %	49

Gebäudetyp	Gebäudeart^{^[15]}	Typisierte Gesamtnutzungsdauer in Jahren^{^[16]}	jährliche Minderung in %	Alter bis zum Mindestrestwert von 30 % in Jahren
Gemischt genutzte Grundstücke,	5.1; 17.1–17.4	70	1,43 %	49
Geschäftsgrundstücke,	6.1; 14.1	60	1,67 %	42
sonstige bebaute Grundstücke	8.1–8.3; 9.1–9.2; 13.2	50	2,00 %	35
	7.1–7.2; 10.1–10.2; 11.1; 12.1–12.4; 14.2–14.5; 15.1–15.5; 16.1–16.3	40	2,50 %	28
	13.1 u. 13.3; 18.1–18.2	30	3,33 %	21