Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / E. Wohnflächenberechnung

Rz. 100

^{[Autor/Stand]} Bei der Wohnflächenberechnung sind die §§ 42–44 II. BerechnungsVO zugrunde zu legen (Abschn. 23 Abs. 2 BewRGr.).

Nach § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BerechnungsVO sind Zubehörräume im Keller und Dachböden nicht zur Wohnfläche zu rechnen. Zu diesen Räumen gehören jedoch nur die herkömmlichen Keller- und Dachräume, Vorrats-, Heiz-, Lager-, Hausanschlussräume. Räume, die Wohnzwecken dienen und baurechtlich den dauernden Aufenthalt gestatten (z.B. Schlaf-, Hobby-, Barräume, Spielzimmer u.Ä.), gehören zur Wohnfläche.

Rz. 101

^{[Autor/Stand]} Werden Räume dieser Art zwar tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt, ist die Nutzung aber baurechtswidrig, war zweifelhaft, ob sie der Wohnfläche hinzuzurechnen sind. Durch § 42 Abs. 4 Nr. 3 der BerechnungsVO^[3] ist für die Zeit ab 1.1.1979 klargestellt, dass solche materiell baurechtswidrig genutzten Räume nicht zur Wohnfläche gehören. Dementsprechend rechnet das FG Berlin in seinem Urteil v. 31.10.1984^[4] einen baurechtlich nicht dauernd nutzbaren Hobbyraum im Keller nicht zur Wohnfläche einer Eigentumswohnung. Es erhöht stattdessen die übliche Miete um einen geschätzten Betrag. Demgegenüber vertritt die Finanzverwaltung die Auffassung, im Kellergeschoss befindliche Bar-, Hobby- und Tischtennisräume, die nach den Bauordnungen nicht als Aufenthaltsräume gelten, seien der Wohnfläche zuzuschlagen, wenn sie tatsächlich voll nutzbar sind.^[5]

Rz. 102.1

^{[Autor/Stand]} Der BFH entschied mit Urteil v. 25.1.1989^[7], dass eine auf Wochenenden bzw. Ferien beschränkte Nutzung einer in einem Feriengebiet liegenden und nach ihrer baulichen Gestaltung ganzjährig bewohnbaren Eigentumswohnung nicht zu einer Ermäßigung der anzusetzenden Jahresrohmiete führt. Selbst wenn eine Dauernutzung durch den Eigentümer baurechtlich untersagt würde^[8], könnte nicht anders entschieden werden. Denn für die Einheitsbewertung ist von objektiven Gegebenheiten auszugehen. Entscheidend ist, dass die Wohnung ganzjährig, wenn auch durch einen wechselnden Personenkreis, genutzt werden kann. Eine allgemein gültige Regelung für die bewertungsrechtliche Behandlung wird sich für derartige baurechtswidrige, aber faktisch zu Wohnzwecken genutzten Räume nicht finden lassen. Es ist zu berücksichtigen, dass bei Aufstellung der Mietspiegel, die in erster Linie auf Vergleichsmieten von Mietwohnungen und Reiheneigenheimen beruhen, derartige Nebenräume nur ausnahmsweise in die Berechnung der Spiegelmieten einbezogen wurden. Außerdem wird ein Mieter für baurechtswidrig genutzte Räume regelmäßig nicht die volle Miete zahlen. Andererseits erhöhen solche Räume im Allgemeinen den Mietwert der Wohnung. Es dürfte deshalb gerechtfertigt sein, diese Räume – dem FG Berlin folgend – zwar nicht zur Wohnfläche zu rechnen, die Mietwerterhöhung jedoch z.B. durch einen Zuschlag zur Spiegelmiete zu berücksichtigen. Dieser Auffassung schloss sich auch das FG Saarland in seinem Urteil v. 11.6.1992^[9], indem es entschied, dass es im Ergebnis nicht zu beanstanden sei, wenn bei der Ermittlung der Jahresrohmiete für baurechtswidrige Aufenthaltsräume ein Mietwert angesetzt werde, soweit sich dieser Mietwert in einen vertretbaren Zuschlag auf den Mietwert für den bauordnungsgemäßen Teil des Grundstücks umrechnen lasse. Das gleiche Ergebnis wird erzielt, wenn diese Räume zwar zur Wohnfläche gerechnet, für sie jedoch nicht der volle Mietspiegel-Quadratmeterpreis angesetzt wird.

Rz. 102.2

^{[Autor/Stand]} Zu der Frage der Ermittlung der Jahresrohmiete hat das FG Rheinland-Pfalz mit Urt. v. 3.4.2008 entschieden, dass unabhängig von der konkreten Nutzung alle Räume einzubeziehen sind, die baurechtlich den Anforderungen an Aufenthaltsräume genügen.^[11] In dem entschiedenen Fall hatte das FA zwei im Obergeschoss gelegene Räume nach Ansicht des FG zutreffend in die Wohnflächenberechnung zur Ermittlung der Jahresrohmiete nach § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG einbezogen. Denn im Falle einer Fremdvermietung hätte hierfür auch ein entsprechendes Entgelt gefordert werden können, das in die Jahresrohmiete eingeflossen wäre. Allein diese Sichtweise werde dem in § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG geregelten Ertragswertverfahren mittels Ansatzes einer Jahresrohmiete im Interesse der Praktikabilität eines Massenbewertungsverfahrens gerecht. Soweit nach Auffassung des BFH^[12] bei der Schätzung der üblichen Miete auch außerhalb der eigentlichen Wohnung liegende Räume im Keller oder Dachgeschoss zu erfassen seien, die baurechtlich nicht als Aufenthaltsräume anzusehen sind, tatsächlich aber – wie hier – als solche genutzt werden, folgt für das Gericht im Umkehrschluss hierzu, dass jedweder Raum, der die Voraussetzungen für einen Aufenthaltsraum nach den Vorgaben der Landesbauordnung erfüllt, auch soweit er nach der II. BVO nicht zur Wohnfläche gehören sollte, jedenfalls bei der Schätzung der üblichen Miete noch zusätzlich zu erfassen ist.

Rz. 103

^{[Autor/Stand]} Schwimmbäder im Keller gehören ebenfalls nicht zu den Zubehörräumen i.S.d. § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BerechnungsVO. Sie sind seit der Neufassu...