Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / F. Ermittlung des Gebäudesachwerts bei mehreren Gebäuden oder Gebäudeteile

I. Mehrere Gebäude oder selbstständige Gebäudeteile

Rz. 185

^{[Autor/Stand]} Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder selbstständigen Gebäudeteilen, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, ist jedes Gebäude und jeder Gebäudeteil für sich zu bewerten.^[2] Ist ein Grundstück z.B. mit einem Zweifamilienhaus und einer nebenstehenden Doppelgarage bebaut, ergibt die Summe aus dem Gebäudesachwert des Zweifamilienhauses und dem Gebäudesachwert der Doppelgarage den Gebäudesachwert des Grundstücks. Die Regelherstellungskosten, die Gebäudeart, der Gebäudestandard, der Baupreisindex, die Brutto-Grundfläche und die Alterswertminderung werden somit gesondert für jedes Gebäude bzw. für jeden selbstständigen Gebäudeteil ermittelt.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[2] R B 190.8 Abs. 1 ErbStR 2019.

II. Geschäftsgrundstück mit unselbstständigen Gebäudeteilen

Rz. 186

^{[Autor/Stand]} Liegt ein Geschäftsgrundstück mit mehreren unselbstständigen Gebäudeteilen verschiedener Bauart oder Nutzung vor (z.B. Bankgebäude mit Tiefgarage), ist von einer einheitlichen Gesamtnutzungsdauer, von einheitlichen Regelherstellungskosten und von einer einheitlichen Alterswertminderung^[2] auszugehen. Zur Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer ist dabei für das gesamte Gebäude die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022 maßgeblich, die dem durch die Hauptnutzung bestimmten Gesamtgepräge des Gebäudes entspricht^[3]. Ebenso sind die Regelherstellungskosten nach der Gebäudeart der Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016 zu ermitteln, die dem durch die Hauptnutzung bestimmten Gesamtgepräge des Gebäudes entspricht. Ist keine der Nutzungen des Gebäudes prägend, wird für dieses Gebäude bei der Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer von den durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauern der jeweiligen Gebäudeart der Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022 ausgegangen. Entsprechend wird bei den Regelherstellungskosten von den durchschnittlichen Regelherstellungskosten der jeweiligen Gebäudearten der Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016 ausgegangen.^[4]

Rz. 187

Beispiel:

Zu bewerten ist ein sechsstöckiges Hotel mit zweigeschossiger Tiefgarage (Baujahr 1983, Ausstattung "Basis"). Bewertungsstichtag ist der 6.6.2022.

Das durch die Hauptnutzung als Hotel bestimmte Gesamtgepräge des Gebäudes ist für die Bewertung des Geschäftsgrundstücks mit unselbstständigem Gebäudeteil in Form der Tiefgarage maßgeblich. Dem Grundstück (Hotel und Tiefgarage) sind einheitlich die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Hotels (40 Jahre) und die Regelherstellungskosten für ein Hotel (Gebäudeart 11.1, 1.385 EUR/m² vor Anwendung des Baukostenindex 2022 für Nichtwohngebäude) zu Grunde zu legen, obwohl sich für eine selbstständige Tiefgarage (wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ebenfalls 40 Jahre) Regelherstellungskosten aus der Gebäudeart 14.3 (560 EUR/m² vor Anwendung des Baukostenindex 2022 für Nichtwohngebäude) ergeben würden.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[2] Vgl. R B 190.8 Abs. 3 ErbStR 2019.

[3] Analoge Anwendung der R B 185.3 Abs. 2 Satz 1 bis 4 ErbStR 2019.

[4] Analoge Anwendung der R B 185.3 Abs. 2 Nr. 2 ErbStR 2019.

III. Wohnungseigentum und Garagenstellplatz

Rz. 188

^{[Autor/Stand]} Ist der Tiefgaragenstellplatz nicht selbstständig veräußerbar, sondern als fester Bestandteil mit dem Wohnungseigentum verbunden ist, stellen Wohnungseigentum und Tiefgaragenstellplatz bewertungsrechtlich ein Grundstück, d.h. eine wirtschaftliche Einheit mit unselbstständigem Gebäudeteil in Form des Tiefgaragenplatzes dar. Der Tiefgaragenstellplatz ist in diesem Fall aber nach Auffassung der Finanzverwaltung als gesonderter Gebäudeteil unter Anwendung der Regelherstellungskosten der Gebäudeart 14.3 (Tiefgaragen) zu bewerten^[2]. Damit kommen für den Tiefgaragenstellplatz die Regelherstellungskosten für Tiefgaragen^[3] zum Ansatz; die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ist jedoch aufgrund des baulichen Zusammenhangs dem Wohnungseigentum zu entnehmen. Dasselbe gilt für Teileigentum mit einem Tiefgaragenplatz bzw. Stellplatz in einem Parkhaus neben dem Gebäude.

Rz. 189

^{[Autor/Stand]} Ist der Tiefgaragenstellplatz selbstständig veräußerbar, kann er neben dem Wohnungseigentum eine eigene wirtschaftliche Einheit darstellen. In diesem Fall sind Wohnungseigentum und Tiefgaragenstellplatz als einzelne Grundstücke separat zu bewerten. Die Regelherstellungskosten und die Gesamtnutzungsdauer des Tiefgaragenstellplatzes sind unabhängig vom Wohnungseigentum zu bestimmen. Maßgebend für den Tiefgaragenstellplatz wären u.E. die Regelherstellungskosten^[5] und die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer^[6] für Tiefgaragen.

Rz. 190

^{[Autor/Stand]} Zur Ermittlung der Brutto-Grundfläche eines Tiefgaragenstellplatzes, s. Rz. 107 ff.

Rz. 191

^{[Autor/Stand]} Die Frage, wie die Bewertung von Wohnungseigentum mit einem Stellplatz in einem neben dem Wohngebäude befindlichen Parkhaus vorzunehmen ist, wurde bislang noch nicht von der Finanzverwaltung beantwortet.

Rz. 192

^{[Autor/Stand]} In diesem Fa...