Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / G. Vergleichendes Beispiel § 148 (bis 2006) und § 148 BewG

Rz. 75

^{[Autor/Stand]} Anhand des nachstehend aufgeführten Beispiels soll auf der Grundlage eines insb. hinsichtlich des Bewertungsstichtages abweichenden Sachverhalts die Unterschiede in der Wertermittlung eines Erbbaurechts nach der Fassung des § 148 BewG (bis 2006) und des § 148 BewG verdeutlicht werden.

Beispiel

Für das am 1.10.2005 im Erbbaurecht errichtete und zu Wohnzwecken genutzte Zweifamilienhaus beträgt die Jahresmiete nach § 146 BewG für den Besteuerungszeitpunkt

• a) 15.12.2006 insgesamt 10 440 EUR und für den
• b) 15.1.2007 insgesamt 11 520 EUR.

Die Fläche des belasteten Grundstücks beträgt 800 m[2] bei einem Bodenrichtwert zum 1.1.1996 von 260 EUR/m[2] und zum 1.1.2007 von 300 EUR/m[2]. Eine weitere Ableitung des Bodenrichtwerts ist nicht notwendig. Aus dem Erbbaurechtsvertrag ergibt sich, dass der Übergang von Besitz, Gefahr und sämtlichen Lasten und Nutzungen des Grundstücks auf den Erbbauberechtigten auf den 1.1.2005 vereinbart wurde und das Erbbaurecht am 31.12.2024 enden wird. Der jährlich vereinbarte Erbbauzins beträgt 10 200 EUR. Eine Entschädigungsverpflichtung ist nicht vorgesehen. Der Erbbaurechtsgeber hatte das Grundstück am 20.12.2004 für 150 000 EUR gekauft.

a) Wert des Erbbaurechts auf den Besteuerungszeitpunkt 15.12.2006:

Da das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, hat die Feststellung für ein "bebautes Grundstück im Erbbaurecht" zu erfolgen. Dabei ist für das Zweifamilienhaus zunächst ein Gesamtwert nach den Vorschriften für das Ertragswertverfahren zu ermitteln (§ 148 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 146 BewG [bis 2006]). Der so ermittelte Gesamtwert ist um den Wert des belasteten Grundstücks zu kürzen. Bei der Ermittlung des Gesamtwerts im Ertragswertverfahren kann ein niedrigerer Verkehrswert nachgewiesen werden^[2].

Der Mietermittlungszeitraum umfasst grundsätzlich die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt (1.1.2004–31.12.2006). Da das Gebäude aber erst zum 1.10.2005 bezugsfertig wurde, ist nach. § 146 Abs. 2 Satz 4 BewG (bis 2006) die Jahresmiete aus dem kürzeren Zeitraum zu ermitteln (1.10.2005 bis 31.12.2006). Insoweit ist die Jahresmiete mit dem im Sachverhalt vorgegebenen Betrag von 10 440 EUR anzusetzen.

Die Alterswertminderung ist für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, mit 0,5 % (höchstens 25 %) des Ausgangswerts zu berücksichtigen. Dabei bestehen keine Bedenken, als Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit stets den 1.1. des Jahres der Bezugsfertigkeit anzunehmen. Demnach ist eine Alterswertminderung von 0,5 % (Bezugsfertigkeit 2005 = 1 Jahr) zu berücksichtigen.

Da das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient und nicht mehr als Wohnungen enthält, ist der verbleibende Ausgangswert um 20 % zu erhöhen.

Der Gebäudewert im Ertragswertverfahren darf allerdings nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück anzusetzen wäre (Mindestwert). Dabei führt der hier berechnete Mindestwert zu einem Betrag der über dem Gebäudewert liegt. Aufgrund des § 146 Abs. 6 i.V.m. § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG (bis 2006) ist es bei diesen Fallkonstellationen möglich, ein niedrigeren Verkehrswert für das unbebaute Grundstück (Mindestwert) nachzuweisen. Im vorliegenden Fall wurde das unbebaute Grundstück für einen Kaufpreis von 150 000 EUR erworben. Diese Kaufpreiszahlung, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist, stellt den Nachweis eines niedrigeren Verkehrswertes dar. Zu beachten ist, dass der nachgewiesene niedrigere Verkehrswert für den Grund und Boden jedoch den nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG (bis 2006) ermittelten Wert für das bebaute Grundstück nicht unterschreiten darf. Dementsprechend ist im vorliegenden Fall der "Gebäudewert im Ertragswertverfahren" anzusetzen.

Der Gesamtwert ist um das 18,6fache des im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden jährlichen Erbbauzinses zu kürzen. Kommt es dabei – wie hier – zu einem negativen Grundstückswert für das Erbbaurecht, ist dieser zu übernehmen.

Der Grundstückswert ergibt sich nach Abrundung auf volle 500 EUR (§ 139 BewG).

Ermittlung des Gebäudewerts nach dem Ertragswertverfahren
Jahresmiete 10 440 EUR × 12,5 =	130 500 EUR
abzgl. Alterswertminderung (1 × 0,5 % = 0,5 %)	–    653 EUR
verbleibender Ausgangswert	129 847 EUR
Zuschlag, da das Grundstück ausschließlich Wohnzwecken dient und nicht mehr als zwei Wohnungen enthält (20 % von 129 847 EUR =)	25 969 EUR
Gebäudewert im Ertragswertverfahren	155 816 EUR
Vergleichsrechnung zur Prüfung des Mindestwerts
Mindestwert (800 m[2] × 260 EUR/m[2] × 80 % =)	166 400 EUR
nachgewiesener gemeiner Wert des unbebauten Grundstücks	150 000 EUR
maßgeblich ist der niedrigere der beiden Werte	150 000 EUR
Grundbesitzwert
Wert des bebauten Grundstücks	155 816 EUR
Wert des Grund und Bodens (Mindestwert)	150 000 EUR
maßgeblich ist der höhere der beiden Werte	155 816 EUR
abzgl. Wert des belasteten Grundstücks (10 200 EUR × 18,6 =)	– 189 720 EUR
Wert des Erbbaurechts	– 33 904 EUR
Wert für das Erbbaurecht, abgerundet ...