Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / H. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts

Schrifttum:

Eisele, Bedarfswert und Nutzungsrecht beim Verkehrswertnachweis – Anmerkungen zum BFH-Urteil vom 8.10.2003, II R 27/02, DStR 2004, 1115–1118; Eisele, Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch tatsächlich erzielten Kaufpreis, SteuerStud 2005, 204–206; Eisele, Neuerungen bei der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Immobilienbewertung, Feststellungsverfahren, Untermietverhältnisse, Betriebsgrundstücke, Information StW 2005, 384–389; Eisele, Verstoß gegen das Übermaßverbot bei der Bedarfsbewertung eines erbbaurechtsbelasteten Grundstücks, DStZ 2004, 790–795; Götz, Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bei unentgeltlicher Nutzungsüberlassung, UVR 2005, 11–12; Griesel, Gemeiner Wert i.S. des § 146 Abs. 7 BewG, ErbBstg 2004, 150–151; Kirschstein, Verkehrswert eines bebauten Grundstücks, ErbStB 2004, 273–274; Rößler, Die Konkurrenz von Darlegungs- bzw. Nachweispflicht und Offizialmaxime im Rahmen des § 146 Abs. 7 BewG, Anmerkungen zum BFH-Urteil vom 10.11.2004, II R 69/01, BStBl. II 2005, S. 259, Information StW 2006, 22–24; Stöckel, Grundbesitzwert für bebaute Grundstücke, Niedrigerer Verkehrswert durch Ansatz der nachhaltig erzielbaren Miete, NWB Fach 10, 1515–1520 (42/2005); Stöckel, Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts bei mit Nutzungsrechten belasteten Grundstücken, NWB Fach 10, 1497–1502 (51/2004); Stöckel, Erbbaurecht: Grundbesitzwert oder niedrigerer Verkehrswert, NWB Fach 9, 2907–2916 (42/2007); Viskorf, Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 145 Abs. 3 Satz 3, § 146 Abs. 7 BewG) bei mit Nutzungsrechten belasteten Grundstücken, Anmerkungen zum Urteil des BFH vom 8.10.2003 – Zugleich Erwiderung zu Eisele, DStR 2004, 1115, DStR 2004, 1328–1331; Viskorf, Nachweis des niedrigeren gemeinen Grundstückswerts durch tatsächlich erzielten Kaufpreis, KFR F 9 BewG § 146, 1/04, S 427–428 (11/2004).

I. Umfassende Erweiterung der Öffnungsklausel ab 2007

Rz. 61

^{[Autor/Stand]} Durch die Pauschalierungen bei den Bewertungsmethoden können im Einzelfall Überbewertungen eintreten. Deshalb lässt § 138 Abs. 4 BewG zum Schutz des Steuerzahlers den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu. Die mit dem Jahressteuergesetz 2007^[2] zu Lasten der bisherigen Einzelregelungen^[3] eingeführte umfassende Öffnungsklausel gilt für alle wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes. Im Gegenzug kann die Finanzverwaltung allerdings keinen höheren gemeinen Wert als den nach den pauschalierten Bewertungsmethoden zu ermittelnden Grundbesitzwert ansetzen. Vielmehr ist die Finanzverwaltung an die gesetzlich vorgeschriebenen Methoden gebunden. Das gilt auch dann, wenn dem Finanzamt der höhere gemeine Wert bekannt ist. Nach § 138 Abs. 4 BewG kann nur ein niedrigerer gemeiner Wert eine Abweichung von den Bewertungsmethoden des Bewertungsgesetzes rechtfertigen.

Rz. 62

^{[Autor/Stand]} Nach § 138 Abs. 4 BewG kann der Steuerzahler den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Grundbesitzwert führen, den das Finanzamt nach §§ 143, 145 bis 149 BewG ermittelt hat. Sofern der Nachweis erbracht ist, wird das Finanzamt den – nachgewiesenen – gemeinen Wert als Grundbesitzwert feststellen. Somit kann auch der gemeine Wert für ein Erbbaurecht oder für das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück nachgewiesen werden.^[5] Auch bei einer Bewertung im "Bilanzwertverfahren" (§ 147 BewG) ist für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für die gesamte wirtschaftliche Einheit zulässig. Die vorherige Beschränkung auf die Wertkomponente des Grund und Bodens entfällt daher.

Rz. 63

^{[Autor/Stand]} Für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 waren die Öffnungsklauseln in Einzelvorschriften geregelt. So war es bei den unbebauten Grundstücken (§ 145 Abs. 3 Satz 3 BewG a.F.) sowie bei den bebauten Grundstücken, die nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten sind (§ 146 Abs. 7 BewG a.F.), möglich, einen unter dem Steuerwert liegenden Verkehrswert des Grundstücks nachzuweisen.

Rz. 64

^{[Autor/Stand]} Diesen Nachweis hat der Steuerzahler nach Auffassung der Finanzverwaltung^[8] auf den Bewertungsstichtag zu erbringen. In der Literatur^[9] wird teilweise eine hiervon abweichende Auffassung vertreten und – zumindest für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 – der Wertermittlungsstichtag 1.1.1996 als zutreffend angesehen. Diese Auffassung erscheint nicht zwingend, weil sich der Bewertungsstichtag grundsätzlich nach § 11 ErbStG richtet und danach der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgebend ist, nicht jedoch der 1.1.1996. Allerdings ist zuzugeben, dass § 138 Abs. 1 BewG in seiner zunächst geltenden Fassung hierzu einen gewissen Widerspruch erzeugt. Würde man der Literaturauffassung folgen, ergäbe sich daraus eine Festschreibung der Wertverhältnisse für einen Zeitraum von elf Jahren. Bei den unbebauten Grundstücken würde sich dadurch eine "Deckung" der Wertverhältnisse für den Steuerwert und der Wertverhältnisse für den Gutachterwert ergeben. In den Fällen, in denen der Kaufpreis als nachgewiesener Wert akzeptiert würde, wäre eine Rückrechnung auf den 1.1...