Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / I. Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht

Rz. 20

^{[Autor/Stand]} Ein Dauerwohnrecht ist gegeben, wenn ein Grundstück in der Weise belastet wird, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Bezieht sich das Recht auf die Nutzung von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes, so handelt es sich um ein sog. Dauernutzungsrecht (§ 31 WEG). Das Dauerwohnrecht und das Dauernutzungsrecht sind zwar wie das Wohnungseigentum und Teileigentum vererblich und veräußerlich, stellen aber doch nur ein Nutzungs- und Benutzungsrecht an einem fremden Grundstück dar und gelten grundsätzlich nicht als Grundstück i.S.d. Bewertungsgesetzes. Der Berechtigte erlangt auch nach bürgerlichem Recht kein Eigentum. Demgemäß wird er nicht wie der Wohnungseigentümer (Teileigentümer) in einem selbstständigen Grundbuchblatt als Eigentümer, sondern lediglich als dinglich Berechtigter, wie etwa ein Nießbraucher, eingetragen. Das Dauerwohnrecht und das Dauernutzungsrecht haben infolge der neuen Rechtsformen des Wohnungseigentums und Teileigentums keine nennenswerte praktische Bedeutung.

Rz. 21

^{[Autor/Stand]} Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht können durch vertragliche Vereinbarungen so ausgestaltet werden, dass der Wohn- bzw. Nutzungsberechtigte den Eigentümer des Grundstücks für die vereinbarte Nutzungsdauer von der Einwirkung auf das Grundstück wirtschaftlich ausschließt.^[3] In diesem Fall steht der Berechtigte wirtschaftlich einem Wohnungseigentümer (Teileigentümer) gleich. Es ist dann auch das Dauerwohnrecht (Dauernutzungsrecht) wie ein Wohnungseigentum zu behandeln und zu bewerten.

Zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen bei der Vereinbarung eines Dauerwohnrechts dieses als wirtschaftliches Eigentum (Wohnungseigentum) anzuerkennen ist, führt Abschn. 49 Abs. 7 BewRGr aus, "dass die Rechte und Pflichten des Dauerwohnberechtigten bei wirtschaftlicher Betrachtung den Rechten und Pflichten eines Wohnungseigentümers entsprechen müssen, und dass der Dauerwohnberechtigte aufgrund des Dauerwohnrechtsvertrages bei einem Heimfall des Dauerwohnrechts eine entsprechende Entschädigung erhält". Das Dauerwohnrecht muss also vertraglich so ausgestaltet sein, dass der Dauerwohnberechtigte wirtschaftlich einem Wohnungseigentümer gleichsteht.^[4] Das Gleiche gilt für das Dauernutzungsrecht.

Rz. 22

^{[Autor/Stand]} Der Bundesminister für Wohnungsbau hat im Einvernehmen mit dem BdF einen Mustervertrag^[6] für ein eigentumsähnliches Dauerwohnrecht ausgearbeitet. Dieser Mustervertrag enthält bestimmte Mindestanforderungen für die Anerkennung einer wirtschaftlichen Gleichstellung des Dauerwohnrechts mit dem Wohnungseigentum.

Die wichtigsten Merkmale sind:

• Das Dauerwohnrecht muss auf unbegrenzte Zeit bestellt werden; eine Einräumung auf bestimmte Zeit, also nach Jahren bemessen, reicht nicht aus.
• Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss eine Verwaltung haben, die auf drei Organe – die Wohnungseigentümerversammlung, den Verwalter und (fakultativ) den Verwaltungsbeirat – verteilt ist.
• Die Aufgaben und Befugnisse, die dem Verwalter übertragen sind, dürfen, wenn das Dauerwohnrecht dem Wohnungseigentum wirtschaftlich gleichgestellt werden soll, nicht dem Grundstückseigentümer übertragen werden. Deshalb soll nach dem Mustervertrag an die Stelle des Eigentümers die Mehrheit der Dauerwohnberechtigten treten.
• Weiter muss die unbeschränkte Nutzung der Wohnung durch den Dauerwohnberechtigten gewährleistet sein.
• Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in der Wohnung oder zur Überlassung der Wohnung – eines Teils der Wohnung – an einen Dritten muss die Genehmigung durch die Mehrheit der Dauerwohnberechtigten vorbehalten sein.
• Ferner darf die Veräußerlichkeit und Vererblichkeit des Dauerwohnrechts nicht eingeschränkt werden. Die Veräußerung kann zwar von der Zustimmung der Mehrheit der Dauerwohnberechtigten abhängig gemacht werden, die aber nur aus einem wichtigen Grund versagt werden darf.
• Als weiteres Merkmal ist anzuführen, dass das Entgelt, das der Dauerwohnberechtigte zu zahlen hat, nicht als Miete für die Benutzung fremden Eigentums, sondern als anteilige Beteiligung an den Belastungen behandelt wird. Der Dauerwohnberechtigte muss deshalb sowohl Beiträge zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten des Grundstücks als auch des laufenden Kapitaldienstes leisten.
• Schließlich enthält der Mustervertrag eine Vereinbarung über die spätere Umwandlung des Dauerwohnrechts in ein Wohnungseigentum, die durch Vormerkung im Grundbuch zu sichern ist.

Rz. 23

^{[Autor/Stand]} Die Anerkennung der wirtschaftlichen Gleichstellung des Dauerwohnberechtigten mit einem Wohnungseigentümer kann nicht von der Verwendung des amtlichen Mustervertrags abhängig gemacht werden. Eigentumsähnliches Dauerwohnrecht kann auch angenommen werden, wenn der Mustervertrag der Obersten Baubehörde im Bayer. Staatsministerium des Innern^[8] oder der vom Verband...