Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / I. Ermittlung des Gesamtwerts und Aufteilung in Gebäudewert und Wert des Grund und Bodens

1. Unbebaute Grundstücke in Erbbaurechtsfällen

Rz. 34

^{[Autor/Stand]} Sofern der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht noch nicht ausgeübt hat und das belastete Grundstück somit noch nicht mit einem benutzbaren Gebäude bebaut ist, erfolgt die Ermittlung des Gesamtwerts nach § 145 Abs. 3 BewG. Danach bestimmt sich der Wert nach der Fläche des unbebauten Grundstücks und dem um 20 % ermäßigten Bodenrichtwert i.S. des § 196 BauGB. Der sich für das unbebaute Grundstück ergebende Gesamtwert stellt den Wert des Grund und Bodens dar und entfällt nach § 148 Abs. 2 BewG allein auf das belastete Grundstück.

Der Wert des Erbbaurechts ist gesetzlich nicht geregelt. Nach der Verkehrswertanschauung müsste, auch wenn noch kein Gebäude errichtet wurde, das Erbbaurecht gleichwohl einen Wert besitzen. Diesem Umstand wird seitens der Finanzverwaltung nicht Rechnung getragen. Zugunsten des Steuerpflichtigen wird in diesen Fällen davon ausgegangen, dass der Steuerwert der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts 0 EUR beträgt.^[2]

Rz. 35– 36

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Blum, Stand: 01.10.2014

[2] Gl. lt. Erl. v. 2.4.2007, BStBl. I 2007, 354 – Tz. 61 Abs. 2 Satz 3 zu § 148 BewG.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Blum, Stand: 01.10.2014

2. Bebaute Grundstücke in Erbbaurechtsfällen

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Bei einem bebauten Grundstück richtet sich die Ermittlung des Gesamtwerts entweder nach dem Ertragswertverfahren nach § 146 BewG oder nach dem "Steuerbilanzwertverfahren" nach § 147 BewG. Damit ist entscheidend, welche Wertermittlungsmethode für das bebaute Grundstück ohne Berücksichtigung der Belastung durch das Erbbaurecht in Betracht kommt. Insoweit wird auf die Erläuterungen zu § 146 bzw. § 147 BewG hingewiesen.

a) Ertragswertverfahren nach § 146 BewG

Rz. 38

^{[Autor/Stand]} Liegt für ein bebautes Grundstück eine vereinbarte Jahresmiete i.S. des § 146 Abs. 2 BewG vor bzw. ist anstelle der Jahresmiete in den Fällen der Eigennutzung, des Leerstands, der Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch oder der unentgeltlichen Überlassung oder einer Überlassung zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete die übliche Miete nach § 146 Abs. 3 BewG anzusetzen, ermittelt sich der Gesamtwert im Ertragswertverfahren nach § 146 BewG. Bei der Gesamtwertermittlung nach § 146 Abs. 1 bis 7 BewG beträgt der Gebäudewert nach § 148 Abs. 4 Satz 1 BewG 80 % des nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG ermittelten Werts.

Damit ergibt sich der Gebäudewert aus der Multiplikation der vereinbarten Jahresmiete bzw. der ggf. an diese Stelle tretenden üblichen Miete mit dem in § 146 Abs. 2 BewG vorgeschriebenen Faktor 12,5. Das Ergebnis ist um die Alterswertminderung von 0,5 % pro Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet wurde, allerdings höchstens um 25 % zu mindern. Bei einem bebauten Grundstück, das ausschließlich Wohnzwecken dient und nicht mehr als zwei Wohnungen enthält, ist ein Zuschlag von 20 % erforderlich. Der Mindestansatz nach § 146 Abs. 6 BewG, wonach der Wert des bebauten Grundstücks nicht geringer sein darf, als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG zu bewerten wäre, ist nicht einzubeziehen. Der verbleibende Teil des Gesamtwerts entfällt auf den Wert des Grund und Bodens.

Beispiel

Ein vor 57 Jahren errichtetes und selbst genutztes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 qm ist in Ausübung eines Erbbaurechts errichtet worden (Restlaufzeit 42 Jahre). Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 550 qm. Der Bodenrichtwert beträgt 150 EUR/qm. Es ist eine übliche Miete von 6 EUR/qm anzusetzen.

Die Ermittlung und Aufteilung des Gesamtwerts ergibt sich wie folgt:

Übliche Miete (150 qm × 6 EUR/qm × 12 Monate) × 12,5 =	135 000 EUR
Wertminderung wegen Alters nach § 146 Abs. 4 BewG; maximal 25 %	33 750 EUR
Zwischensumme	101 250 EUR
Zuschlag Einfamilienhaus nach § 146 Abs. 5 BewG; 20 %	20 250 EUR
Gesamtwert nach § 146 Abs. 1 bis 7 BewG	121 500 EUR
Der Mindestwerts nach § 146 Abs. 6 BewG kommt nicht zum Ansatz, da der Wert für ein fiktiv unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG niedriger ist (550 qm × 150 EUR/qm × 80 % = 66 000 EUR)
Vom Gesamtwert entfallen nach § 148 Abs. 4 Satz 1 BewG 80 % auf den Gebäudewert (121 500 EUR × 80 % =)	97 200 EUR
Auf den Wert des Grund und Bodens entfällt nach § 148 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 2 BewG der verbleibende Teil des Gesamtwerts (121 500 EUR – 97 200 EUR =)	24 300 EUR
Der jeweils im Bedarfsfall festzustellende Grundbesitzwert ist auf einen durch 500 EUR ohne Rest teilbaren Betrag abzurunden (§ 139 BewG).

Rz. 39– 40

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

b) Bewertung beim Ansatz des Mindestwerts nach § 146 Abs. 6 BewG

Rz. 41

^{[Autor/Stand]} Bei bebauten Grundstücken, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, kann der nach § 148 Abs. 1 BewG zu berechnende Gesamtwert auch nach den Grundsätzen der Mindestbewertung nach § 146 Abs. 6 BewG zu ermitteln sein. Denn der sich auf der Grundlage der Ertragswerte (Jahresmiete bzw. übliche Miete) ermittelte Wert für das bebaute Grundstück darf nich...