Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Gesamtwert

Rz. 26

^{[Autor/Stand]} Zur Ermittlung des Einheitswerts für das Erbbaurecht und des Einheitswerts für das belastete Grundstück ist von einem Gesamtwert auszugehen. Dieser Gesamtwert ist für das belastete Grundstück, dh. für den Grund und Boden, die darauf errichteten Gebäude und die Außenanlagen so zu ermitteln, als ob die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde (§ 92 Abs. 1 Satz 2 BewG). Zum Zweck der Wertermittlung – und nur hierfür – wird zunächst eine einzige wirtschaftliche Einheit unterstellt, die sowohl den Grund und Boden als auch die Gebäude und Außenanlagen umfasst. Durch diese Regelung ist sichergestellt, dass die Summe der beiden Einheitswerte für das Erbbaurecht und das belastete Grundstück nicht höher ist als der Einheitswert, der ohne die Belastung mit dem Erbbaurecht festzustellen wäre.

Rz. 27

^{[Autor/Stand]} Die Bewertungsmethode zur Ermittlung des Gesamtwertes richtet sich nach der Grundstücksart, zu der das auf Grund des Erbbaurechts errichtete Gebäude gehört – Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück, gemischtgenutztes Grundstück, Einfamilienhaus usw., vgl. § 75 BewG. Die Wertermittlung erfolgt also entsprechend der Nutzung des auf Grund des Erbbaurechts errichteten Gebäudes- Grundstücksart – entweder nach dem Ertragswertverfahren oder nach dem Sachwertverfahren (vgl. § 76 BewG). Die hiernach maßgebende Grundstücksart gilt für jede der beiden wirtschaftlichen Einheiten. Wird also der Gesamtwert nach den Vorschriften über die Bewertung der bebauten Grundstücke ermittelt, gilt jede wirtschaftliche Einheit als bebautes Grundstück der Grundstücksart, von der bei der Ermittlung des Gesamtwertes ausgegangen wird (§ 92 Abs. 1 Satz 3 BewG). Diese Vorschrift wurde im Interesse der Anwendung der zutreffenden Grundsteuer-Messzahlen erlassen.

Rz. 28

^{[Autor/Stand]} Die Bezeichnung und Behandlung als "bebautes Grundstück" ist nur möglich, wenn sich auf dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstück ein benutzbares Gebäude befindet (§ 74 BewG). Sofern sich auf dem Grundstück noch kein benutzbares Gebäude befindet, besteht der Gesamtwert nur aus dem Wert des Grund und Bodens. Dieser Fall wird insbesondere dann eintreten, wenn nicht bereits im Jahr der Bestellung des Erbbaurechts auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet wird. In diesem Fall sind die beiden wirtschaftlichen Einheiten "unbebaute Grundstücke" (§ 72 BewG). Befindet sich das Grundstück auf Grund des Erbbaurechts am maßgebenden Stichtag im Zustand der Bebauung, konnte früher für Zwecke der Vermögensbesteuerung die Feststellung eines besonderen Einheitswertes gem. § 91 Abs. 2 BewG in Betracht kommen (vgl. § 91 BewG).

Rz. 29

^{[Autor/Stand]} Der Gesamtwert besteht auch dann nur aus dem Wert des Grund und Bodens, wenn das Bauwerk, das auf Grund des Erbbaurechts errichtet wurde, kein Gebäude, sondern eine Betriebsvorrichtung ist (wegen der Begriffe "Gebäude" und "Betriebsvorrichtung" vgl. § 68 BewG). Auch in diesem Fall ist das Erbbaurecht für sich ein Grundstück, und zwar ebenso wie der belastete Grund und Boden ein unbebautes Grundstück. Die Betriebsvorrichtung, auch wenn sie auf Grund eines Erbbaurechts errichtet wurde, kann nach den Grundsätzen des Bewertungsrechts nicht mit dem als Grundstück geltenden Erbbaurecht zusammengefasst werden. Betriebsvorrichtungen sind, auch wenn sie wesentliche Bestandteile sind, nach § 68 Abs. 2 BewG nicht in das Grundvermögen einzubeziehen; sie gehören bewertungsrechtlich zum beweglichen Betriebsvermögen.

Rz. 30

^{[Autor/Stand]} Die gleichen Grundsätze gelten, wenn auf Grund des Erbbaurechts zwar ein Gebäude errichtet ist, dessen Zweckbestimmung und Wert aber gegenüber der Zweckbestimmung und dem Wert des Grund und Bodens von untergeordneter Bedeutung ist. Diese Grundstücke gelten als unbebaut, wobei jedoch der Wert des Gebäudes von untergeordneter Bedeutung in die Wertermittlung für das unbebaute Grundstück mit einzubeziehen ist. Das Vorhandensein von Gebäuden von untergeordneter Bedeutung wirkt sich also bei der Bemessung des gemeinen Werts des als unbebaut geltenden Grundstücks werterhöhend aus (vgl. § 72 BewG Rz. 13 und 14). Der Gesamtwert i.S.d. § 92 Abs. 1 Satz 2 BewG ist in diesem Fall der Wert des Grund und Bodens einschließlich des Wertes des Gebäudes von untergeordneter Bedeutung. Bei der Verteilung des Gesamtwertes ist der Zuschlag für Gebäude von untergeordneter Bedeutung wie der Gebäudewert zu behandeln. Die beiden wirtschaftlichen Einheiten – Erbbaurecht und Grund und Boden – gehören zur Grundstücksart "unbebautes Grundstück".

Rz. 31

^{[Autor/Stand]} Der Gesamtwert, der für das Grundstück einschließlich der Gebäude und ohne Rücksicht auf die Belastung mit dem Erbbaurecht zu ermitteln ist, ist eine reine Rechnungsgröße. Zum Zwecke der Feststellung der Einheitswerte für die beiden wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks wird der Gesamtwert auf diese beiden Einheiten aufgeteilt. Für die Aufteilung ist die Dauer des Erbbaurechts im jeweiligen Feststellungszeitpunkt maßgebend (§ 92 A...