Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / I. Grundsteuervergünstigung

Rz. 107

^{[Autor/Stand]} Bei Grundstücken, die nach den verschiedenen Wohnungsbaugesetzen grundsteuerbegünstigt waren, war die auf das Grundstück oder den steuerbegünstigten Teil entfallende Jahresrohmiete pauschal um 12 % zu erhöhen (§ 79 Abs. 3 BewG). Der Pauschsatz von 12 % berücksichtigte bereits, dass der Grund und Boden nicht grundsteuerbegünstigt war. Zu dieser Vorschrift ist in der amtlichen Begründung zum BewÄndG (S. 65/66) Folgendes ausgeführt:

"Bei Grundstücken, die nach dem Gesetz grundsteuerbegünstigt sind, würde der in den Bewirtschaftungskosten vorgesehene Abzug für die Grundsteuer unberechtigt sein, da bei diesen Grundstücken die Unkosten für Grundsteuer nicht in der üblichen Höhe entstehen. Dies könnte ausgeglichen werden, wenn die Grundsteuer mit einem um die Begünstigung niedrigeren Kostenansatz bei den Bewirtschaftungskosten berücksichtigt würde. Das würde jedoch bei dem unterschiedlichen Ausmaß der Begünstigung zu einer Reihe zusätzlicher Vervielfältigertabellen führen. Um dies zu vermeiden, ist der Entwurf davon ausgegangen, dass die um die Grundsteuervergünstigung ermäßigte Miete wieder entsprechend erhöht wird. Bei der Ermittlung der Vervielfältiger ist für Nachkriegsbauten im Durchschnitt eine Grundsteuerbelastung von 12 % der Jahresrohmiete zugrunde gelegt worden. Dieser Pauschsatz bezieht sich auf Grundstücke, die voll grundsteuerpflichtig sind. Auf den stpfl. Grund und Boden entfallen hiervon durchschnittlich rd. zwei Punkte, so dass bei grundsteuerbegünstigten Grundstücken rd. 10 % zu viel abgesetzte Unkosten ausgeglichen werden müssen. Das entspricht einer Erhöhung der auf den grundsteuerbegünstigten Teil des Grundstücks entfallenden Jahresrohmiete um rd. 12 %. Für die unter das bayerische GSW fallenden Grundstücke ist dieser Pauschsatz allerdings zu niedrig, da nach diesem Gesetz sich die Vergünstigung auch auf den Grund und Boden erstreckt. Der Entwurf nimmt diese Ungenauigkeit aber im Interesse einer einfachen und einheitlichen Regelung in Kauf, zumal die Begünstigungen nach dem bayer. GSW ohnehin in Kürze auslaufen."

Rz. 108

^{[Autor/Stand]} Bei Grundstücken, die nur teilweise grundsteuerbegünstigt waren, war die Jahresrohmiete zu erhöhen, die auf den begünstigten Teil entfällt.

Beispiel

Jahresrohmiete	10 000 DM
davon entfallen auf begünstigte Wohnungen	4 000 DM
auf nicht begünstigte Wohnungen und sonstige Grundstücksteile	6 000 DM
Bei der Bewertung sind anzusetzen (Jahresrohmiete für begünstigte Wohnungen)		4 000 DM
zuzüglich 12 %		480 DM
Jahresrohmiete für nicht begünstigte Wohnungen		+  6 000 DM
Anzusetzende Jahresrohmiete		10 480 DM

Rz. 109

^{[Autor/Stand]} Bei der Grundsteuervergünstigung konnte der Fall eintreten, dass sich die Gewährung der Vergünstigung in der Höhe des Grundsteuermessbetrags überhaupt nicht auswirkte. Der Grundstückseigentümer musste dann die volle Grundsteuer zahlen.

Solche Fälle konnten eintreten, wenn der Steuermessbetrag, der sich für den Zeitpunkt der Fortschreibung als bebautes Grundstück ohne Grundsteuervergünstigung ergab, bereits niedriger war als der (erstarrende) Steuermessbetrag vom Stichtag vor Bezugsfertigkeit.^[4] Wie sich aus der vorstehend abgedruckten Begründung zu § 79 Abs. 3 BewG ergibt, setzte diese Vorschrift nach ihrem Sinn und Zweck voraus, dass das Grundstück beziehungsweise der Grundstücksteil nicht nur grundsteuerbegünstigt war – so der Wortlaut des Gesetzes –, sondern dass diese Vergünstigung geltend gemacht wurde und sich die Gewährung der Vergünstigung steuerlich auch auswirkte. Musste aber der Grundstückseigentümer die volle Grundsteuer zahlen, so wirkte sich diese bereits in der Jahresrohmiete aus; denn die Grundsteuer wurde als Unkostenfaktor bei der Mietpreisfestsetzung berücksichtigt. Somit hätte es dem Sinn und Zweck des § 79 Abs. 3 BewG widersprochen, in den angeführten Fällen die Jahresrohmiete noch um eine steuerlich sich nicht auswirkende Grundsteuervergünstigung zu erhöhen.

Rz. 110

^{[Autor/Stand]} Weitere Fragen zur Anwendung des § 79 Abs. 3 BewG ergaben sich dann, wenn die Grundsteuervergünstigung im Laufe des Jahres 1963 oder 1964 weggefallen war. Endete der zehnjährige Vergünstigungszeitraum am 31.3.1963^[6], musste bereits ab 1.1.1964 die volle Grundsteuer entrichtet werden. Dementsprechend erhöhte sich auch ab 1.1.1964 die Miete. Der Zuschlag von 12 % entfiel deshalb. Endete der zehnjährige Vergünstigungszeitraum dagegen am 31.3.1964, so wurde auf den 1.1.1964 ein Steuermessbetrag festgesetzt, der sich zusammensetzte aus [1]/4 des infolge der Steuervergünstigung ermäßigten Steuermessbetrags – für die Zeit vom 1.1.1964 bis 31.3.1964 – und aus × des nach Wegfall der Steuervergünstigung maßgebenden Steuermessbetrags – für die Zeit vom 1.4.1964 bis 31.12.1964.^[7] Demzufolge wurde am Bewertungsstichtag 1.1.1964 zwar noch die Grundsteuervergünstigung gewährt; dennoch musste infolge der Festsetzung des Steuermessbetrags auf den 1.1.1964 die Grundsteuer bereits ab diesem Stichtag bezahlt werden. In ihrer Höhe war sie nu...