Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 6. Einordnung in die einzelnen Mietpreisgruppen

Rz. 87

^{[Autor/Stand]} In die Mietspiegel sind die unterschiedlichen mietpreisrechtlichen Regelungen eingearbeitet. Für nach dem 1.1.1964 errichtete Gebäude bestehen Mietpreisbeschränkungen nur noch ausnahmsweise, nämlich bei Förderung aus öffentlichen Mitteln oder aus Wohnungsfürsorgemitteln und Beschränkung der Kostenmiete auf Höchstsätze (oben Anm. 41 f., 54 f.). Mit Wirkung vom 1.1.2002 ist das II. WoBauG aufgehoben worden und das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in Kraft getreten.^[2] § 46 Abs. 2 WoFG ermächtigte die Länder, bis zum 31.12.2002 Bewilligungsbescheide auf der Grundlage des II. WoBauG zu erteilen. Von dieser Ermächtigungsgrundlage haben die Länder unterschiedlich Gebrauch gemacht. Die soziale Wohnraumförderung wird seit dem 1.1.2003 bundesweit nach dem WoFG durchgeführt. Die Länder können – soweit erforderlich – auf der Grundlage dieses Gesetzes weitere Vorschriften erlassen, insbesondere über Voraussetzungen der Förderung und deren Durchführung. Diese Vorschriften müssen die im WoFG festgelegten Fördereckpunkte^[3] berücksichtigen. Die Förderdarlehen gehen u.U. zwar ebenfalls mit Belegungs- und Mietpreisbindungen einher. Dennoch ist der Ansatz der Jahresrohmiete für öffentlich geförderten Wohnraum im Hinblick auf die Rechtsprechung des BFH ausgeschlossen.^[4] Nach dieser Rechtsprechung gehört auch das am Stichtag geltende Mietpreisgefüge unter Berücksichtigung der preisrechtlichen Auswirkungen der zu diesem Zeitpunkt bekannten und möglichen Formen der öffentlichen Förderungen und Steuerbegünstigungen von Wohnbauten zu den Wertverhältnissen vom Hauptfeststellungszeitpunkt 1964. Neuregelungen, die durch gesetzliche Änderungen nach dem 1.1.1964 ausgelöst wurden, müssen deshalb außer Betracht bleiben. Für die nach dem WoFG geförderten Wohnungen ist als übliche Miete die Miete des frei finanzierten (nicht preisgebundenen) Wohnraums anzusetzen.

Rz. 88

^{[Autor/Stand]} Nach Beendigung der Eigenschaft "öffentlich gefördert" ist die Spiegelmiete für freifinanzierten Wohnraum maßgebend. Bei Überschreiten der Wertfortschreibungsgrenzen ist auf den nächsten Stichtag nach Beendigung der Förderung eine Wertfortschreibung vorzunehmen (s. Anm. 44). Mit Urteil v. 17.1.1990^[6] entschied der BFH, dass für die Einheitsbewertung von Wohngrundstücken gemeinnütziger Wohnungsunternehmen nach Rückzahlung der Fördermittel die übliche Miete für freifinanzierte Wohnungen anzusetzen sei. Der Umstand, dass diese Wohnungsunternehmen aufgrund des WGG gehalten sind, weiterhin nur die Kostenmiete zu verlangen, gehöre zu den persönlichen Verhältnissen des Grundstückseigentümers, die bei der Bewertung unbeachtet bleiben müssen.^[7]

Rz. 89– 90

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

Rz. 91

^{[Autor/Stand]} Wurde die Grundsteuervergünstigung widerrufen, weil z.B. die zulässige Wohnfläche nachträglich überschritten wurde, so war die Spiegelmiete für freifinanzierten Wohnraum, nicht die Spiegelmiete für Grundstücke nach Auslaufen der Grundsteuervergünstigung anzusetzen. Denn nach dem Widerruf kann die Miete selbstverantwortlich gebildet werden; es besteht keine Bindung an die Kostenmiete.

Ab 1.1.1990 ist die Grundsteuervergünstigung entfallen.^[10] Begünstigt sind nur Wohnungen, die vor dem 1.1.1990 bezugsfertig geworden sind. Wohnungen, die nach Wegfall der Grundsteuervergünstigung – also nach dem 31.12.1989 – bezugsfertig geworden sind, können nur noch freifinanziert oder bis zur Aufhebung des II. WoBauG mit öffentlichen Mitteln i.S.d. § 6 Abs. 1 II. WoBauG gefördert sein. In beiden Fällen ist die übliche Miete aus den entsprechenden Spalten der Mietspiegel zu entnehmen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[2] BGBl. I 48/2001.

[3] §§ 6–8 und 10 WoFG.

[4] Vgl. BFH v. 26.7.1989 – II R 65/86, BStBl. II 1990, 147; v. 5.5.1993 – II R 71/90, BFH/NV 1994, 10.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[6] BFH v. 17.1.1990 – II R 65/87, BStBl. II 1990, 530.

[7] § 9 Abs. 2 S. 3 BewG.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[10] § 82 Abs. 1 Satz 1, § 92a Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG i.d.F. durch Art. 22 StRefG 1990 v. 25.7.1988, BGBl. I 1988, 1093, 1138 = BStBl. I 1988, 224, 269.