Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Abgezinster Bodenwert des unbelasteten Grundstücks

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 150

^{^{[Autor/Stand]}} Der Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG ist gem.§ 195 Abs. 6 Satz 1 BewG über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts mit dem sich aus der Anlage 26 zum BewG ergebenden Abzinsungsfaktor abzuzinsen. Dabei ist der Abzinsungsfaktor nach Anlage 26 zum BewG abhängig

vom maßgebenden Liegenschaftszinssatz und
der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Nutzungsrechts.

Rz. 151

^{^{[Autor/Stand]}} Bei Anwendung des vorstehenden Abzinsungsfaktors ist die auf volle Jahre abgerundete Restlaufzeit des Nutzungsrechts maßgebend^{^[3]}. Damit wird verfahrensvereinfachend zuungunsten des Steuerpflichtigen auf eine Interpolation bei Anwendung der Anlage 26 zum BewG verzichtet; Abzinsungsfaktoren steigen mit abnehmender Laufzeit. Vgl. zur gegenteiligen Wirkung bei den Vervielfältigern der Anlage 21 zum BewG die Ausführungen unter Rz. 98.

Rz. 152

^{^{[Autor/Stand]}} Für die Anwendung des nach Anlage 26 zum BewG maßgebenden Abzinsungsfaktors sind somit neben der Restlaufzeit des Nutzungsrechts die von den Gutachterausschüssen für die jeweilige Grundstücksart ermittelten Liegenschaftszinssätze nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG oder wenn derartige Liegenschaftszinssätze nicht zur Verfügung stehen, die gesetzlichen Zinssätze nach § 195 Abs. 6 Satz 2 i.V.m. § 193 Abs. 4 Satz 3 BewG maßgebend. Vgl. dazu auch Rz. 79. Für nicht in der Anlage 26 zum BewG aufgeführte Liegenschaftszinssätze, ist der Vervielfältiger nach der dort angegebenen Formel zu berechnen und auf vier Nachkommastellen kaufmännisch zu runden^{^[5]}.

Rz. 153

^{^{[Autor/Stand]}} Bei der Bestimmung des Liegenschaftszinssatzes bzw. der maßgebenden Grundstücksart soll nach den Vorgaben der Finanzverwaltung die nachfolgende zu den Erbbaurechten ergangene Regelung entsprechend gelten^{^[7]}. Dort heißt es: Ist das mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück unbebaut und liegen keine Angaben zur Nachfolgenutzung vor, bestehen keine Bedenken, wie folgt zu verfahren:

1. Mangels tatsächlichen Vorhandenseins eines Gebäudes kann zunächst auf die geplante Nutzung seitens des Erbbauverpflichteten bzw. -berechtigten abgestellt werden (vgl. Erbbaurechtsvertrag).
2. Bestehen noch keine konkreten Nutzungspläne, kann von der vorgesehenen Bebauung und Nutzung insb. laut Bauleitplan (Bebauungsplan/Flächennutzungsplan) auf die Grundstücksart geschlossen werden.

Rz. 154

^{^{[Autor/Stand]}} Anders als bei Erbbaurechten stellt sich hier allerdings die Frage, ob hierzu eine Regelung zwingend ist. Während bei einem bestellten Erbbaurecht am Bewertungsstichtag noch kein Gebäude errichtet worden sein muss, ist dies bei einem (mit einem fremden Gebäude) belasteten Grundstück grds. nicht denkbar. Denn sofern auf dem verpachteten Grundstück (noch) kein Gebäude errichtet worden ist, liegt kraft Definition noch kein Gebäude auf fremdem Grund und Boden und in der Folge auch kein entsprechend belastetes Grundstück vor. Vielmehr handelt es sich um ein "normales" verpachtetes unbebautes Grundstück i.S.d. § 179 BewG (vgl. dazu Rz. 28 und 37). Ein Anwendungsbereich kann der Regelung allenfalls bei einem am Bewertungsstichtag im Bau befindlichen Gebäude auf fremdem Grund und Boden zukommen.

Rz. 155

^{^{[Autor/Stand]}} Beträgt die Restlaufzeit des Nutzungsrechts am Bewertungsstichtag weniger als ein Jahr, ist der Abzinsungsfaktor 1 anzuwenden. Damit wird der Bodenwert des unbelasteten Grundstücks in voller Höhe dem belasteten Grundstück hinzugerechnet. Dies erscheint vor dem Hintergrund der kurzen Restlaufzeit des Nutzungsrechts und dem in Kürze wieder dem Grundstückseigentümer zufallenden Grund und Boden auch gerechtfertigt.

Rz. 156

^{^{[Autor/Stand]}} Sollte in der Praxis ein immerwährendes Nutzungsrecht vorliegen, beträgt der Abzinsungsfaktor nach § 195 Abs. 6 Satz 3 BewG 0 (null). Damit ist im Ergebnis kein abgezinster Bodenwert des unbelasteten Grundstücks bei dem Wert des mit dem fremden Gebäude belasteten Grundstücks berücksichtigt. Dies erscheint folgerichtig, da der Grund und Boden dessen Eigentümer (und Verpächter) dauerhaft entzogen ist.

Rz. 157– 161

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.01.2024

[3] Vgl. Rz. 100 Satz 2 AEBew JStG 2022.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.01.2024

[5] Vgl. Rz. 100 Satz 5 AEBew JStG 2022.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.01.2024

[7] Vgl. Rz. 100 Satz 6 i.V.m. Rz. 73 Satz 7 AEBew JStG 2022.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.01.2024

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